BĐS TP.HCM: Thiệt hại nặng nề từ các dự án treo

Những dự án tắc hàng thập niên

Năm 2004, Công ty Phú Long trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 ha nằm mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè), hoàn tất nghĩa vụ tài chính, đã được UBND TP.HCM cấp sổ đỏ khu đất để triển khai dự án Dragon City. Nhưng từ đó đến nay đã hơn 16 năm, vẫn còn tồn tại một căn nhà và một số hộ dân không chịu di dời khiến dự án "bất động".

Cũng tại Nhà Bè, UBND TP.HCM đã giao Công ty Phú Long làm chủ đầu tư dự án ngầm hóa đường điện cao thế 220 kV Nhà Bè - Tao Đàn (đoạn từ cầu Rạch Đĩa đến trạm Nhà Bè). Công ty Phú Long đã chuyển hơn 160 tỷ đồng cho Trung tâm phát triển quỹ đất để bồi thường giải phóng mặt bằng, nhưng hơn 13 năm nay vẫn chưa bồi thường xong. Dự án ngầm hóa vì thế, chưa biết bao giờ mới có thể thực hiện.

Công ty Phú Long đã có rất nhiều văn bản gửi UBND thành phố, UBND huyện Nhà Bè và các sở ngành có liên quan kiến nghị giải quyết 2 nội dung nêu trên. UBND thành phố dù đã có nhiều văn bản chỉ đạo, giao UBND huyện Nhà Bè thực hiện thủ tục cưỡng chế thu hồi đất theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên đến nay chưa có bất kỳ sự tiến triển nào trong việc giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng tại 2 dự án nói trên. Bị tắc tới gần 2 thập niên, tiền của, thời gian, cơ hội của doanh nghiệp chôn vào đây không thể nào đong đếm.

Công ty Quốc Cường Gia Lai còn khốn khổ hơn khi chỉ riêng tại TP.HCM đã có 12 dự án, với khoảng 150 ha đất bị “đứng bánh”. Theo bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty Quốc Cường Gia Lai, khi rà soát lại các quỹ đất thì chỉ có một dự án rộng 3.000m2 đất sạch tại quận 7 có thể thực hiện.

Thế nhưng, chính dự án này mất 3 năm xin thủ tục đầu tư vẫn chưa xong. Cụ thể, vào tháng 10/2017, dự án này được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư và 1 năm sau đó dự án đã duyệt xong 1/500. Thủ tục đã hoàn tất, hồ sơ "không sai bất cứ dấu phẩy" nào.

Thế nhưng, khi trình UBND TP.HCM thì chuyên viên trả về với lý do: “Sở Xây dựng ghi “cơ bản hoàn thành”, trong khi chuyên viên đòi là phải ghi “hoàn thành” thì mới nhận”. Vì lý do đó, UBND thành phố yêu cầu doanh nghiệp (doanh nghiệp) của bà phải làm lại hồ sơ từ đầu. Thế là dự án tiếp tục bị ngâm.

Ngoài dự án trên, công ty này có dự án rộng khoảng 90 ha ở xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè sau hàng chục năm tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng chỉ còn lại mấy hộ dân thì tắc. Lãnh đạo Công ty Quốc Cường Gia Lai cho biết, theo quy định của pháp luật, nhà nước sẽ đứng ra giúp doanh nghiệp đền bù phần còn lại này.

Nhưng mấy năm nay, dù bà đã nhiều lần yêu cầu nhờ giúp đỡ nhưng bất thành. Đây là dự án lớn, mức đầu tư hạ tầng đến 63.000 tỷ đồng, công ty đã phải ký quỹ khoảng 10%, tương đương 6.300 tỷ đồng, tiền giải phóng mặt bằng cũng lên đến hàng ngàn tỷ.

Dự án từng được kỳ vọng sẽ mang về cho Quốc Cường Gia Lai doanh thu giai đoạn 2011 - 2016 trên 12.000 tỷ đồng, lợi nhuận trên 7.000 tỷ đồng nhưng qua 10 năm qua vẫn dở dang kéo theo mọi nguồn lực kinh doanh gần như bị chôn trong dự án.

“Bây giờ nhà tôi có đồng nào tôi vét hết cho doanh nghiệp sử dụng. Tôi vay bạn bè tiền cho doanh nghiệp sống. Xe của tôi đi, nhà tôi ở cũng mang thế chấp để góp tiền cho doanh nghiệp hết rồi nhưng dự án thì mãi không xong”, bà Loan bức xúc.

Thất thu khổng lồ

Tháng 2/2020, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn địa ốc Novaland, ông Bùi Thành Nhơn đã gửi bức tâm thư cầu cứu Chính phủ, các bộ ngành và đặc biệt là Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho triển khai dự án hơn 30 ha tại TP. Thủ Đức.

Theo ông Nhơn, dự án này đã đủ điều kiện bán hàng và Novaland đã bỏ vào đây hơn 6.000 tỷ đồng. Khi dự án đang thực hiện dở dang thì phải dừng lại hơn 2 năm. Được biết, dự án Bình Khánh do Công ty TNHH phát triển quốc tế thế kỷ 21 - là công ty thành viên của Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư đã có Quyết định chủ trương đầu tư số 3990/QĐ-UBND và đang từng bước hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan.

Tuy nhiên trong quá trình rà soát chung của Thủ Thiêm (quận 2), dự án này cũng như dự án bất động sản khác bị rà soát kéo dài, dẫn đến việc chậm triển khai và phát sinh nhiều hệ quả, đặc biệt phát sinh chi phí vốn đầu tư, xây dựng… Không phải ngẫu nhiên ông Bùi Thành Nhơn phải cầu cứu đến Bộ Xây dựng, bởi ngoài dự án trên, còn nhiều dự án của doanh nghiệp này ở TP.HCM đều trong tình trạng phải tạm dừng triển khai, ảnh hưởng đến lợi ích doanh nghiệp, nhà đầu tư, và cả môi trường kinh doanh của TP.HCM.

Hay Công ty Thế kỷ 21 cũng phải cầu cứu UBND thành phố hỗ trợ sớm ra quyết định chủ trương đầu tư cho dự án khu dân cư Phước Long B Thế Kỷ 21 (TP. Thủ Đức) rộng hơn 6,5 ha và đã bồi thường xong từ lâu nhưng không thể triển khai.

Cụ thể, đầu năm 2017, UBND quận 9 khi đó và Sở Xây dựng cũng đã có văn bản trình UBND thành phố đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư dự án. Nhưng đến nay, doanh nghiệp vẫn chưa được giải quyết thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Theo lãnh đạo doanh nghiệp này, việc chậm trễ này đã khiến doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn do chi phí phát sinh và phải chịu các khoản bồi thường cho đối tác. Đồng thời cũng chôn số vốn rất lớn dùng để mua đất của người dân.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong 5 năm qua, trên địa bàn TP.HCM có 126 dự án nhà ở bị ách tắc không thể triển khai. Nếu tính bình quân mỗi dự án đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng của các doanh nghiệp đã chôn vào đây. Đây là chưa tính đến thiệt hại về các chi phí tài chính, cơ hội đầu tư của doanh nghiệp bởi đa số các doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền của ngân hàng.

Không những vậy, dự án không thể triển khai khiến nhà nước đã thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành); nhà nước đã thất thu tiền thuế GTGT 10% tương đương 12.600 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp đầu tư dự án thành công, đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỷ đồng, thì nhà nước đã thất thu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp 20%, tức khoảng 5.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư tương đương vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng. Không chỉ doanh nghiệp hay nhà nước bị thiệt hại, bản thân người dân cũng sẽ bị thiệt hại từ việc các dự án bị ách tắc, không thể triển khai khi phải mua nhà đất với giá cao ngất ngưởng như hiện nay.

Do vậy, việc ách tắc dự án đầu tư nhà ở thương mại dẫn đến cả doanh nghiệp và nhà nước, cũng như thị trường bất động sản và người tiêu dùng đều bị thiệt hại.