Chủ đầu tư hết cửa ‘vẽ’ thêm tầng để trục lợi

Từ ngày 1/1/2020, tầng tum, tầng lửng không được tính vào số tầng công trình. Đó là quy định mới đáng chú ý tại Thông tư 07/2019 sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016 quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng mà Bộ Xây dựng mới ban hành.

Nhiều ý kiến cho rằng quy định mới sẽ siết tình trạng chủ đầu tư (CĐT) lách luật, vẽ thêm tầng, trục lợi trái phép dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp tại nhiều chung cư, dự án.

Bịt kẽ hở trong quy định xây dựng

Thời gian qua, tình trạng nhiều CĐT dự án nhà cao tầng, chung cư, tòa nhà văn phòng… tự ý thay đổi công năng tòa nhà diễn ra khá phổ biến, khiến cư dân bức xúc. Có những dự án bị khiếu nại vì xây dựng sai thiết kế được phê duyệt khi biến tầng kỹ thuật thành căn hộ để bán.

Có những CĐT còn thay đổi thiết kế, công năng tầng kỹ thuật mái bằng việc xây căn hộ penthouse tại tầng này. Chưa kể có trường hợp sử dụng một phần diện tích trong tầng kỹ thuật để cho thuê văn phòng, cắt xén tầng thương mại của tòa nhà xây thêm căn hộ để bán.

Vì vậy, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, Thông tư 07 có hướng dẫn, quy định rất cụ thể cách tính toán, xác định rõ ràng các hạng mục tại công trình xây dựng nên tránh được việc CĐT lợi dụng kẽ hở tự ý chuyển đổi diện tích, trục lợi trái phép.

Đơn cử việc CĐT tự ý làm sai để trục lợi như trường hợp chung cư Sinh Lợi Tower (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP.HCM) gần 10 năm nay vẫn chưa được cấp sổ. Nguyên nhân vì CĐT là Công ty CP Địa ốc Sinh Lợi sai phạm trong hoạt động xây dựng (xây tầng hầm vượt diện tích cho phép và biến sân thượng thành bốn căn penthouse) nên dù người dân đã thực hiện đầy đủ theo hợp đồng nhưng thủ tục cấp sổ hồng vẫn bị ngưng lại.

Hay như chung cư Khang Gia (quận Gò Vấp, TP. HCM) do Công ty CP ĐT&PT địa ốc Khang Gia làm CĐT, đưa vào sử dụng từ năm 2014. Người mua nhà phát hiện CĐT tự ý “hô biến” khu vực thương mại thành nhiều căn hộ nhỏ để bán. Qua kiểm tra, Sở Xây dựng TP.HCM phát hiện Công ty CP ĐT&PT địa ốc Khang Gia đã thi công sai thiết kế được duyệt.

Ông Nguyễn Dũng, giám đốc một công ty xây dựng, cho biết: “Thông tư 07 chỉ ra rõ các tầng tum, tầng lửng, tầng kỹ thuật…, quy định cụ thể về bố trí, diện tích của các tầng này. Cùng với đó là tầng tum, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình nên CĐT có thể xây thêm, miễn sao tổng diện tích xây dựng của công trình vẫn đúng theo quy định. Khi đó sẽ bớt tình trạng CĐT tìm mọi cách lách luật, vi phạm quy định” - ông Dũng nói.

Cởi trói cho ý tưởng thiết kế xây dựng

Đánh giá sự điều chỉnh linh hoạt trong các quy định tại Thông tư 07, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng quan trọng nhất vẫn phải khống chế hệ số sử dụng đất. Ví dụ diện tích đất 1.000 m2, hệ số sử dụng đất là 5 thì CĐT có quyền xây dựng 5.000 m2 sàn, từ tầng trệt trở lên không kể tầng hầm. Theo quy định trước đây, CĐT chỉ được phép xây dựng năm tầng, nếu xây tầng lửng cũng sẽ bị coi đó là một tầng và vi phạm quy định.

Còn với quy định mới, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình sẽ mở ra cho các CĐT, kiến trúc sư linh động, thỏa sức sáng tạo, thiết kế công trình theo nhu cầu của mình.

Ví dụ như trường hợp ở trên, CĐT được xây năm tầng, có thêm tầng lửng miễn diện tích sàn xây dựng vẫn 5.000 m2. Khi đó CĐT có thể thoải mái lựa chọn thiết kế, phân chia lại diện tích, cấu trúc các căn hộ cho phù hợp, tùy ý có thêm tầng lửng trong tổng số diện tích xây dựng được cấp phép.

“Quy định của Thông tư 07 không phải mở rộng thêm diện tích xây dựng mà chỉ mở rộng ý tưởng đầu tư xây dựng công trình. Quy định trước đây hơi cứng nhắc khi coi tầng tum, tầng lửng dù có diện tích nhỏ cũng là một tầng. Quy định mới sẽ cho kiến trúc sư, CĐT sự tự do khi lên ý tưởng thiết kế hơn” - ông Đực nhận xét.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chia sẻ ông rất tán thành với dự thảo “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2.

HoREA kiến nghị đối với dự án nhà ở thương mại để bán hoặc bán, kết hợp cho thuê căn hộ phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ ở có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ của dự án; đối với dự án nhà ở thương mại chỉ cho thuê căn hộ phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ ở có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 50% tổng số căn hộ của dự án.