Cơn sốt đang chững lại, có nên đầu tư chung cư Hà Nội năm 2025?

Cơn sóng chung cư Hà Nội năm 2024 đã diễn ra như thế nào?

Có lẽ không có phân khúc nào, tại một địa bàn cụ thể nào, trong 5 năm trở lại đây duy trì được cơn sóng giá ấn tượng như chung cư Hà Nội. Tính đến quý III/2024, dòng sản phẩm này đã ghi nhận 22 quý tăng trưởng liên tiếp về giá sơ cấp, trong đó có những cú đột phá trong các năm 2022, 2023 và 2024.

Cú đột phá năm 2024 được xem là bất ngờ hơn cả, bởi đến cuối năm 2023, giá chung cư Hà Nội từng được nhìn nhận là đã tiến vào vùng đỉnh. Tuy nhiên, các dự án mở bán mới trong năm 2024 đã “xô đổ” dự báo đó khi tiếp tục thiết lập mặt bằng giá cao hơn, mà mức cao nhất lên tới hơn 200 triệu đồng/m2. Điều này không chỉ khiến mức giá 90 triệu đồng/m2 chung cư tại vùng ven trở nên “hợp lý” mà còn biến chung cư giá 100 triệu đồng/m2 trở thành “điều bình thường” tại Thủ đô, đồng thời khiến khoảng cách giá chung cư giữa TP. HCM và Hà Nội gần như bị xoá nhoà.

Nhìn lại năm 2024, đợt tăng giá chung cư Hà Nội diễn ra ngay từ đầu năm và kéo dài tới tận quý IV. Lực đẩy chủ yếu được tạo ra bởi các dự án của những chủ đầu tư lớn nhất thị trường với những màn “booking” (đặt chỗ) gây xôn xao dư luận. Hiệu ứng FOMO (sợ bị bỏ lỡ) của người mua trong bối cảnh cung ít, cầu cao và thông tin “cháy giỏ hàng” càng thúc đẩy cơn sóng giá dâng lên mạnh mẽ.

Rất khó để nói rằng giá của các dự án là “ngáo” bởi trên thực tế, hầu hết các dự án mở bán mới trong năm 2024 đều của chủ đầu tư thứ cấp. Việc phải “qua một lần đò” khiến giá vốn của các dự án này đương nhiên cao hơn so với những dự án của chủ đầu tư nguyên thuỷ.

Mặt khác, câu chuyện giá của dự án gắn liền với khoản vay và tài sản bảo đảm của chủ đầu tư tại nhà băng cũng như tương thích với sự gia tăng của chi phí đầu vào dự án, chưa kể là kì vọng lợi nhuận và các cam kết khác về kinh doanh. Đặt trong tương quan so sánh với các dự án ra đời sau Luật Đất đai 2024, người mua có thể thấy sự vận động về giá của các dự án hiện tại là… hợp nguyên tắc.

Dù vậy, mức giá hiện tại của các dự án chung cư Hà Nội vẫn bị đánh giá là quá cao. Trên thực tế, từ cuối quý IV/2024, giá chung cư Hà Nội đã bắt đầu chững lại, không có đột phá thêm. Điều này khiến những nhà đầu tư lướt sóng không những không tìm kiếm được lợi nhuận kì vọng mà còn bị “mắc cạn”. Câu chuyện “cắt lỗ” suất mua (booking) tại một dự án hàng đầu khu tây Hà Nội là một điển hình cho tình trạng “mắc cạn” này.

Không chỉ trên thị trường sơ cấp, sự chững lại về giá cũng diễn ra trên thị trường thứ cấp. Không ít chủ nhà gặp khó khăn trong việc bán nhà đã phải giảm giá để “đẩy được hàng”.

Tuy nhiên, hiện tượng này hoàn toàn không đưa đến kết luận là chung cư Hà Nội giảm giá. Chung cư chỉ đang trong tình trạng không tăng giá thêm. Người bán không phải “cắt lỗ” mà chỉ là “cắt lãi” – tức giảm bớt kì vọng lợi nhuận.

Năm 2025 có nên đầu tư chung cư Hà Nội?

Những diễn biến về giá của thị trường chung cư Hà Nội cuối năm 2024 nêu trên đưa đến một vấn đề lớn đối với nhà đầu tư thời điểm hiện tại, đó là có nên đầu tư dòng sản phẩm này trong năm 2025.

Nói với VietnamFinance, ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, cho rằng thị trường Hà Nội trong năm 2025 sẽ đi ngang và chung cư khó có sóng. “Sau một năm tăng đột biến, chung cư đã chậm lại về giá, do vậy đây không phải phân khúc tốt cho nhà đầu tư”, ông nói.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO Đầu tư và phát triển bất động sản EZ, cũng cho rằng phân khúc chung cư không có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư vì giá quá cao.

“Chung cư Hà Nội vẫn có thanh khoản, vì nguồn cung hạn chế, nhu cầu lại lớn. Nhưng chung cư chỉ còn hợp cho những người có nhu cầu ở, còn đầu tư sẽ không hiệu quả, thậm chí nhà đầu tư sẽ mắc kẹt. Giai đoạn vừa rồi, tức từ quý III tới nay, nhiều nhà đầu tư ôm chung cư không thoát hàng được, vì giá rất cao. Tất nhiên, chung cư Hà Nội sẽ không hoặc rất khó giảm giá”, ông Toản nhấn mạnh với VietnamFinance.

Ông Toản cũng lưu ý nhà đầu tư cần tránh những địa bàn đã thiết lập mặt bằng giá cao như Hà Nội, thay vào đó là tìm về những địa phương có tiềm năng tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển mạnh về công nghiệp, bởi đây là nơi có thể đạt được biên lợi nhuận lớn.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, không ít quan điểm cho rằng chung cư Hà Nội vẫn còn tiềm năng tăng giá. Động lực cho tiềm năng này là sự thay đổi về bảng giá đất của TP. Hà Nội, với bảng giá mới cao gấp nhiều lần bảng giá cũ. Ngoài ra, kịch bản của năm 2024 có thể lặp lại, khi mọi dự báo bị xô đổ bởi sự xuất hiện của những dự án “đặc biệt”.

Trên thực tế, với những nhà đầu tư nắm giữ dài hạn, chung cư vẫn là một loại hình sinh lợi đáng kể, vừa từ lợi suất cho thuê 5% - 6%/năm, vừa từ khả năng tăng giá 3% - 5% trong điều kiện bình thường và trên 10% trong điều kiện tốt. Sự xập xình về giá của chung cư Hà Nội ở thời điểm hiện tại gần như chỉ có thể “gây khó dễ” cho những người lướt sóng với nguồn vốn hạn chế và sử dụng đòn bẩy quá cao.

Ngoài ra, sự biến động của giá còn tuỳ thuộc vào từng dự án. Thị trường không phải là mẫu số chung. Chuyện một dự án ngược với số đông là điều bình thường. Vấn đề chỉ là tìm đúng dự án và chọn đúng điểm rơi để xuống tiền mà thôi.