Cổ phiếu địa ốc bứt phá 2025, chọn mã nào đón lãi lớn trong 2026

VIC và VHM dẫn sóng, nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó

Năm 2025, nhóm cổ phiếu bất động sản tại Việt Nam ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Dù kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm của nhiều doanh nghiệp địa ốc khá tích cực, diễn biến trên thị trường chứng khoán lại không đồng đều. Một số “ông lớn” tiếp tục tăng trưởng mạnh, trong khi phần lớn các cổ phiếu còn lại trải qua giai đoạn đi ngang hoặc giảm giá.

Cụ thể, Vinhomes báo lợi nhuận sau thuế hơn 15.300 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, cùng doanh số bán hàng chưa ghi nhận doanh thu đạt mức kỷ lục, gần gấp đôi cùng kỳ. Phát Đạt (PDR) đạt hơn 201 tỷ đồng, tăng 31%, trong khi DIC Corp (DIG) đạt gần 200 tỷ đồng, gấp 13 lần cùng kỳ. Những con số này cho thấy ngành bất động sản đang dần phục hồi sau giai đoạn suy thoái từ 2022 đến 2024.

Trên thị trường chứng khoán, từ tháng 4 đến đầu tháng 9, nhóm cổ phiếu bất động sản là một trong những động lực chính kéo VN-Index tăng mạnh. Tuy nhiên, từ giữa tháng 9 trở đi, ngoại trừ các mã trụ cột như Vingroup (VIC) và Vinhomes (VHM), phần lớn cổ phiếu khác đi ngang hoặc giảm giá. Tính chung cả năm, mức tăng giá của nhóm bất động sản vẫn thấp hơn VN-Index, vốn tăng khoảng 40%.

Trong bức tranh này, nổi bật là cổ phiếu VIC, tăng gấp 8 lần, từ 40.000 đồng/cổ phiếu lên 320.000 - 340.000 đồng (chưa điều chỉnh chia tách). VHM cũng tăng gấp 3 lần, từ 40.000 đồng lên 120.000 đồng/cổ phiếu. Nhờ quỹ đất rộng lớn và các dự án trọng điểm như Royal Island, Wonder City, OCP 2 & 3, Vingroup và Vinhomes tiếp tục duy trì đà tăng trưởng vượt trội so với phần còn lại của thị trường.

Ngược lại, nhiều cổ phiếu khác gặp khó khăn. Dù lợi nhuận hồi phục mạnh trong 9 tháng, giá cổ phiếu vẫn kém hấp dẫn. Novaland (NVL) và DIC Corp (DIG) cho thấy sự hồi sinh của ngành, nhưng hiệu suất cổ phiếu hạn chế: đến 30/12, DIG chỉ tăng 4,3%, đạt 17.050 đồng/cổ phiếu; NVL tăng 35% lên 13.900 đồng/cổ phiếu, vẫn thấp hơn VN-Index. Thậm chí, Nhà Khang Điền (KDH) và Đầu tư Nam Long (NLG) giảm giá, trong khi Phát Đạt (PDR) giữ nguyên giá.

Quốc Cường Gia Lai (QCG) tiếp tục gặp khó khăn với khoản nợ nghìn tỷ, gần đây phải bán toàn bộ cổ phần tại hai doanh nghiệp bất động sản liên quan để thanh toán nợ từ vụ án liên quan bà Trương Mỹ Lan.

Tập đoàn FLC ước tính lợi nhuận mảng bất động sản đạt 635 tỷ đồng năm 2025, đảo chiều so với khoản lỗ năm trước. Tuy nhiên, cổ phiếu FLC và các mã hệ sinh thái như GAB, KLF, HAI bị hủy đăng ký giao dịch trên UPCoM từ 31/12 do mất tư cách công ty đại chúng. FLC đang nỗ lực khắc phục các vi phạm về công bố thông tin.

Nhìn chung, sự phân hóa này cho thấy dòng tiền đang tập trung vào các “ông lớn” bất động sản có quỹ đất lớn và nền tảng vững chắc, trong khi phần lớn doanh nghiệp khác vẫn trong quá trình tái cấu trúc, đối mặt với nợ nần và biến động thị trường.

Nhiều cơ hội từ nhu cầu thực và hạ tầng năm 2026

Theo Chứng khoán Vietcap, thị trường bất động sản Việt Nam dự báo bước vào giai đoạn tăng trưởng trong năm 2026 nhờ nhiều yếu tố thuận lợi. Nhu cầu ở thực duy trì ổn định, trong khi nhu cầu đầu tư đang dần phục hồi sau giai đoạn thận trọng trước đó. Đồng thời, nguồn cung mới được mở rộng, tạo sự lựa chọn đa dạng hơn cho người mua. Mặt bằng lãi suất dự kiến ổn định, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và khả năng vay mua nhà, trong khi đầu tư hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản và giá trị dự án.

Thị trường phía Nam được dự báo tăng tốc mạnh, với nhiều dự án triển khai sôi động. Giá bán sơ cấp ròng dự kiến tăng ở mức một chữ số trung bình so với năm 2025. Tuy nhiên, tại Hà Nội và khu vực lõi TP.HCM, mặt bằng giá cao khiến người mua nhà trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên mục đích mua để ở. Hoạt động đầu cơ dự kiến vẫn ở mức thấp nhờ môi trường tín dụng được kiểm soát chặt chẽ.

Vietcap dự báo tổng doanh số bán bất động sản của các doanh nghiệp theo dõi, gồm VHM, KDH, NLG, NVL, DXG, HDC, sẽ tăng 79% so với 2025 và 18% so với cùng kỳ 2026. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc mở bán các dự án mới và triển khai các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu. NVL dự kiến khởi động lại hoạt động bán mới trong 2026 sau quá trình tái cơ cấu từ cuối 2022.

Về lãi suất, trần tiền gửi kỳ hạn dưới 6 tháng dự kiến duy trì ổn định, trong khi lãi suất vay mua nhà có thể tăng nhẹ nhưng không ảnh hưởng đáng kể tới niềm tin người mua, nhờ các chủ đầu tư áp dụng chính sách bán hàng hấp dẫn, điều kiện thanh toán linh hoạt và tiến độ hạ tầng được đẩy mạnh. Tín dụng ngân hàng tiếp tục là kênh huy động vốn chủ đạo, trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần phục hồi, kết hợp với việc cân nhắc huy động vốn cổ phần trở lại.

Hiện tại, tỷ lệ đòn bẩy của phần lớn doanh nghiệp bất động sản niêm yết duy trì ở mức lành mạnh, chủ yếu phục vụ phát triển dự án trung hạn. Tỷ trọng trái phiếu trong tổng dư nợ vay đã giảm tại hầu hết doanh nghiệp, ngoại trừ VHM, VPI và HDC.

Về dài hạn, các yếu tố hỗ trợ thị trường bao gồm phát triển hạ tầng, đô thị hóa, tăng trưởng tầng lớp trung lưu và mở rộng thị trường vay mua nhà. Ngành bất động sản đang phát triển bền vững hơn, với các dự án ngày càng tuân thủ nghiêm ngặt pháp lý và định hướng điều hành của Chính phủ. Dựa trên các phân tích này, Vietcap đánh giá tích cực KDH và NLG nhờ thương hiệu vững chắc tại thị trường phía Nam và kế hoạch mở bán dự án sắp tới, trong khi NVL cũng được kỳ vọng phục hồi mạnh nhờ mở bán mới sau quá trình tái cơ cấu.