Đại gia 'đất Cảng' TD Group và gánh nợ hàng nghìn tỷ đồng

Trong vài tháng trở lại đây, TD Group của đại gia Nguyễn Văn Luân lại được giới tài chính nhắc đến sau nhiều năm im hơi, lặng tiếng. Thời điểm tháng 4/2022, TD Group thực hiện động thái "hồi sinh" trung tâm thương mại Parkson, địa điểm chuyên bán lẻ hàng hiệu, nổi tiếng bậc nhất Hải Phòng.

Mua lại trung tâm thương mại Parkson từ năm 2020, TD Group đến nay quyết định đổi tên thành Maslight Centre, đồng thời cùng hai đối tác khác đầu tư, xây dựng để biến tòa nhà 5 tầng thành một tổ hợp dịch vụ ẩm thực, giải trí, chăm sóc sức khỏe và tổ chức sự kiện hiện đại hàng đầu trong khu vực.

Biểu hiện trên cho thấy, TD Group đang nỗ lực quay trở lại đường đua với tham vọng mới trong lĩnh vực bất động sản, sau khoảng thời gian dài trầm lắng.

'Vấp ngã' tại khu đô thị Nam Trung Yên

TD Group tiền thân là Công ty TNHH Thùy Dương được thành lập năm 2003, hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và bán lẻ và thi công nội thất. Sau đó được đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu tư Thùy Dương như hiện tại.

Theo giới thiệu, công ty mẹ trực tiếp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, còn lĩnh vực bán lẻ và thi công nội thất do hai công ty con là Công ty Cổ phần Klassy và Công ty Cổ phần Sản xuất và Thương mại Đài Loan - Dafuco thực hiện.

Trụ sở chính của TD Group đặt tại số 1/23A Lê Đại Hành, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hồng Bàng, thành phố Hải phòng.

Thời điểm tháng 5/2014, doanh nghiệp có vốn điều lệ 450 tỷ đồng, trong đó ông Nguyễn Văn Luân sở hữu 28,12% cổ phần, bà Nguyễn Thị Huệ nắm 42,18% cổ phần và ông Nguyễn Hữu Dương nắm 0,94% cổ phần. Ông Luân là người sáng lập TD Group, đảm nhiệm vị trí chủ tịch HĐQT, còn vợ ông là bà Lê Thị Thanh Hải làm tổng giám đốc công ty này.

Sau đó, TD Group được tăng vốn lên 530 tỷ đồng và tiếp tục tăng lên 800 tỷ đồng vào cuối tháng 5/2022. Ngoài TD Group, doanh nhân "đất Cảng" Nguyễn Văn Luân cũng đang đứng tên ở các đơn vị thành viên khác, chẳng hạn Công ty Cổ phần Klassy, Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Handico - Thùy Dương...

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Huệ là người đại diện pháp luật cho Công ty TNHH Đầu tư xuất nhập khẩu Minh Phát.

Dự án làm nên tên tuổi cho TD Group là Khu phức hợp TD Plaza tại thành phố Hải Phòng, tổng mức đầu tư 1.100 tỷ đồng. Đây là tòa tháp cao 19 tầng với mô hình căn hộ cao cấp, trở thành một biểu tượng của thành phố hoa phượng đỏ. Tiếp nối sự thành công, TD Group cho ra đời thêm dự án TD Business Center Hải Phòng và năm 2014 hợp tác với Tổng công ty 319/BQP thực hiện dự án khu đô thị mới “Lach Tray Riverside” tại phường Thành Tô, quận Hải An.

Doanh nghiệp cũng lần lượt thâu tóm nhiều dự án bất động sản ở Nha Trang, TP.HCM và Cần Thơ ở giai đoạn kế tiếp. Tại TP.HCM, TD Group đã liên danh với Công ty Cổ phần Tập đoàn Đức Bình – doanh nghiệp có mối liên hệ mật thiết với ông Đinh Ngọc Hệ, để thực hiện dự án Republic Plaza tại 18E Cộng Hoà.

Thế nhưng trái ngược với tốc độ phát triển giai đoạn đầu, các năm gần đây TD Group bộc lộ nhiều khó khăn về tài chính. Vì vậy nên một số dự án trọng điểm cứ nằm "án binh bất động", "đắp chiếu" cả chục năm ròng. Điển hình như sự trì trệ, vỡ tiến độ trong đầu tư xây dựng dự án "đất vàng" thuộc Khu đô thị Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Cụ thể, TD Group được UBND TP. Hà Nội giao 3 lô đất vàng ký hiệu ô đất B9/CC1, B9/CC3 và C3/CC2 từ năm 2011, nhằm thực hiện dự án tổ hợp bãi đỗ xe, phòng khám y tế, dịch vụ công cộng, trung tâm thương mại và xây dựng công trình hỗn hợp siêu thị, chợ, văn phòng cho thuê. Khu đất có tổng diện tích 18.328m2, tổng mức đầu tư dự kiến gần 1.230 tỷ đồng.

Tiến độ thực hiện dự án từ quý IV/2015 đến quý I/2018. Sau khi được giao dự án, TD Group đã liên danh với Handico, lập ra Công ty Cổ Phần Handico - Thùy Dương. Đến ngày 7/8/2015, Handico bất ngờ xin rút khỏi liên danh và được UBND TP Hà Nội chấp thuận.

Trong một báo cáo của UBND TP. Hà Nội chỉ ra rằng, dự án trên đã chậm triển khai hơn thập kỷ gây lãng phí tài nguyên đất đai. Đồng thời sai phạm của dự án này đã có ý kiến đánh giá của Uỷ ban kiểm tra Thành uỷ, Công an thành phố và theo quy định, không có cơ sở pháp lý để cho phép nhà đầu tư tiếp tục triển khai dự án.

Từ thực tế trên, UBND TP. Hà Nội đã kiến nghị Nhà nước cần phải thu hồi toàn bộ các khu đất này để đưa vào quản lý, sử dụng theo đúng quy định. Bên cạnh đó, UBND thành phố cũng kiến nghị Công an thành phố cần phục hồi điều tra để xác định vi phạm, xử lý các đối tượng theo đúng quy định của pháp luật.

"Trên cơ sở đó, các sở, ngành liên quan có trách nhiệm và xử lý khắc phục vi phạm, giải quyết nội dung các công việc của ngành mình theo đúng quy định của pháp luật", UBND thành phố nhấn mạnh.

Gánh nợ tài chính

Theo tài liệu VietnamFinance có được, cơ cấu vốn của TD Group chủ yếu tài trợ từ các khoản nợ. Bảng cân đối kế toán thể hiện, nợ phải trả cuối năm 2021 là 1.749 tỷ đồng, cao hơn gần 5 lần so với vốn chủ sở hữu (373 tỷ đồng), đặc biệt liên tục tăng trong suốt 6 năm qua.

Trong đó, dư nợ vay tài chính chiếm 415 tỷ đồng, phần lớn là nợ dài hạn. Còn lại tập trung ở nợ thương mại với 101 tỷ đồng phải trả người bán ngắn hạn, 474 tỷ đồng chi phí phải trả ngắn hạn và 427 tỷ đồng phải trả ngắn hạn khác. Doanh nghiệp cũng đang treo 259 tỷ đồng phải trả dài hạn khác, tính đến thời điểm 31/12/2021.

Có thể thấy sự mất cân đối rõ rệt trong cơ cấu vốn của TD Group. Tuy phần nhiều khoản nợ phát sinh giữa doanh nghiệp và đối tác, khách hàng, nhưng việc nợ thường xuyên chiếm trên 80% nguồn vốn là dấu hiệu phản ảnh mức độ tự chủ tài chính của TD Group quá thấp. Ngoài ra, dư nợ vay cũng đang vượt quá vốn chủ sở hữu khoảng 50 tỷ đồng.

Nếu tình hình kinh doanh tốt, việc sử dụng đòn bẩy ở mức cao là bình thường với các doanh nghiệp bất động sản. Không ít doanh nghiệp tận dụng cách này để mở rộng quy mô hoạt động, phát triển các dự án cần vốn lớn giữa bối cảnh thị trường diễn biến thuận lợi.

Tuy nhiên, với TD Group thì những rủi ro tài chính đang khá nghiêm trọng. Ngoài yếu tố vĩ mô là sự suy giảm của thị trường bởi các tác động từ Covid, động thái kiểm soát dòng vốn tín dụng ngân hàng, sức mua giảm... thì việc sa lầy ở dự án hàng thập kỷ sẽ khiến dòng tiền ách tắc, chôn vốn. Chưa kể hoạt động kinh doanh của TD Group đang kém khả quan, nhiều năm lợi nhuận chỉ mấp mé bờ vực thua lỗ.

Theo đó, sau khi doanh thu thuần chạm đỉnh vào năm 2017 với 146 tỷ đồng (tăng 3,8 lần so với năm trước) đã liên tục lao dốc xuống 43,7 tỷ đồng (2018), 38,2 tỷ đồng (2019) và 51,5 tỷ đồng (2020). Năm 2021, chỉ số kinh doanh này tăng lên 67,2 tỷ đồng, nhưng dưới sức ép tăng vọt của chi phí giá vốn, lợi nhuận sau thuế tiếp tục "dò đáy" mới với vẻn vẹn 1 tỷ đồng, thấp hơn một nửa so với cùng kỳ.

Kinh doanh không có tín hiệu khởi sắc trong nhiều năm, dẫn tới khoản lỗ lũy kế của TD Group ngày một chồng chất, đến cuối năm 2021 lên đến 156 tỷ đồng. Hoạt động kinh doanh trầy trật tiếp tục thể hiện qua dòng tiền thuần kinh doanh, được ví như "dòng máu" nuôi dưỡng doanh nghiệp, âm triền miên trong các năm qua.

Ví dụ năm 2020 âm 56 tỷ đồng và năm 2021 tiếp tục âm 13,8 tỷ đồng. Để duy trì các hoạt động của mình, TD Group đã phải tăng dòng tiền tài chính, thông qua việc đi vay nhiều hơn để bù đắp sự hao hụt.

Trong năm 2021, TD Group đã đem thế chấp hơn 1,035 triệu cổ phần của Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Thùy Dương, tính theo mệnh giá 100.000 đồng/cổ phần, tương đương 57,5% vốn điều lệ, cho phía Vietinbank - Chi nhánh Hai Bà Trưng. Đây là tài sản bảo đảm cho khoản vay 103,5 tỷ đồng theo hợp đồng số 01/2021/HĐBĐ/NHCT142-CPTHUYDUONG, ký ngày 21/6/2021.

Cũng trong ngày 21/6/2021, Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Thùy Dương và nhà băng này cũng phát sinh quan hệ tín dụng với giá trị khoản vay 200 tỷ đồng. Phía doanh nghiệp đã thế chấp các quyền tài sản (bao gồm quyền đòi nợ và thụ hưởng số tiền đòi nợ; quyền thụ hưởng số tiền bảo hiểm, quyền yêu cầu hoàn trả tiền ứng trước, tiền phạt vi phạm, tiền bồi thường thiệt hại và thụ hưởng số tiền này, lợi ích, các khoản bồi hoàn) trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản với Công ty TNHH Parkson Hải Phòng ngày 8/2/2021 và các hợp đồng sửa chữa, cải tạo dự án “Nhận chuyển nhượng và sửa chữa cải tạo khối đế bán lẻ của trung tâm thương mại Parkson TD Plaza, khu đô thị ngã 5 - sân bay Cát Bi".