Đất nền chưa thể sôi động trở lại, cẩn trọng khi xuống tiền

Giao dịch giảm

Theo báo cáo diễn biến thị trường đất nền năm 2023 của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), nguồn cung thứ cấp đất nền trong năm qua tập trung chủ yếu ở một số địa phương như Long An, Khánh Hòa, TP. HCM và giảm nhiều so với năm trước.

Cụ thể, nguồn cung thứ cấp đất nền dự án năm 2023 so với năm 2022 tại Hà Nội giảm khoảng 46,4%, TP. HCM giảm 56,3%, Đà Nẵng giảm 44,5%, Bình Dương giảm khoảng 45,3%, Hải Phòng giảm khoảng 58,6%.

Tình hình giao dịch đất nền trong năm 2023 cũng trầm lắng. Lượng giao dịch thứ cấp đất nền dự án tại Hà Nội giảm khoảng 45,4%, TP. HCM giảm  60,1%, Đà Nẵng giảm 49,4%, Bình Dương giảm 48,1%, Hải Phòng giảm 30,3%, Đồng Nai giảm 59,4%.

Cũng theo báo cáo, việc tổ chức các đợt đấu giá đất nền dự án đã triển khai trở lại tại nhiều địa phương vào quý cuối năm 2023, tuy giá trúng đấu giá cũng không có nhiều chênh lệch so với giá khởi điểm nhưng đây cũng được coi là tín hiệu tích cực cho thị trường khi sức mua đã có dấu hiệu cải thiện.

Giá giao dịch thứ cấp đất nền trong năm 2023 có xu hướng giảm khoảng 10-15% so với năm 2022 và giảm nhiều ở một số địa phương như Đồng Nai, Khánh Hoà, Đà Nẵng, TP. HCM.

Dữ liệu báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM và vùng phụ cận của DKRA Group cũng cho thấy cả năm 2023, thị trường đất nền phía Nam chỉ có 22 dự án ra thị trường, trong đó chỉ có 6 dự án mới, còn lại là giai đoạn mở bán tiếp theo. Với nguồn cung 1.850 nền ra thị trường chỉ có 751 nền được tiêu thụ trong năm 2023.

Như vậy, nguồn cung giảm mạnh 73% so với năm 2022. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Trong đó, Bình Dương chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ đạt 47%.

Tương tự, sức cầu thị trường ở mức khá thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 16% so với năm 2022. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 - 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90m2. Khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư là những rào cản nhất định trong quyết định sở hữu bất động sản của khách hàng.

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10% - 13% so với năm 2022. Các chính sách chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13% - 17% so với đầu năm 2023, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý. Thanh khoản thị trường ở mức trung bình, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, cấp sổ, nằm trong khu dân cư có đầy đủ tiện ích nội - ngoại khu, có mức giá trong khoảng 12 - 19 triệu đồng/m2 thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư.

Đất nền vẫn chưa thể sôi động

Dự báo phân khúc đất nền trong năm 2024, Viện Kinh tế xây dựng nhận định tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động. Khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.

Theo Viện Kinh tế xây dựng, Luật Đất đai sửa đổi hiện vẫn chưa được Quốc hội thông qua trong khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tới ngày 1/1/2025 mới chính thức có hiệu lực nên những chính sách mới của hai luật này vẫn chưa thể áp dụng ngay trong năm 2024.

Tuy nhiên quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản mới có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này trong thời gian tới. Nhu cầu mua và giá giao dịch đối với các lô đất có diện tích lớn dự báo tiếp tục giảm. Ngược lại, đối với các lô đất có diện tích nhỏ tính thanh khoản sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với năm 2023.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cũng cho rằng trong ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm sức hút của đất nền, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao.... Tác động tích cực về lâu dài là thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra nhiều năm qua.

Ở góc nhìn lạc quan hơn, nhiều chuyên gia bất động sản nhìn nhận thị trường nhà gắn liền với đất, đất nền các tỉnh vùng ven TP. HCM sẽ có những chuyển biến tích cực, thoát khỏi tình trạng đóng băng như năm 2023, nhất là những dự án có giá bán phù hợp.

TS Kinh tế Nguyễn Minh Phong dự báo khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều. Do đó, các nhà đầu tư phải sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia vào phân khúc này nền ở thời điểm hiện tại cũng như đầu năm 2024. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, tiềm lực tài chính mạnh, giai đoạn này có thể là cơ hội để tìm kiếm những sản phẩm phù hợp, pháp lý rõ ràng.