Đầu cơ đất TP. HCM: Cách xa trung tâm 10 - 20km, xuống tiền chờ sóng mới

Tìm vùng đất còn tiềm năng đột phá

Anh Trần Bách, giám đốc sàn giao dịch BĐS Bình Minh (quận 8) cho hay, trong vòng bán kính 5km từ trung tâm quận 1, không nên đầu tư bởi đây là khu vực có mật độ dân cư quá dày đặc, đông đúc. Nơi này vừa là trung tâm hành chính và thương mại, lại có nhiều công trình có tính lịch sử nên giá BĐS khá cao. “Xét về mặt đầu tư thì tỉ lệ tăng giá rất thấp, đa phần là khai thác dòng tiền thụ động và dành cho người thừa tiền, có sở thích sở hữu nhà trung tâm vì mục tiêu khác chứ không nhằm đầu tư”, anh Bách nói.

Cũng theo anh Bách thì trong vòng bán kính từ 5km đến 10km tính từ trung tâm quận 1 thì đây cũng là khu vực có mật độ dân cư đông, quỹ đất để phát triển dự án giờ đã khan hiếm và đa phần là quỹ đất nhỏ. Hạ tầng giao thông đã không còn tiềm năng phát triển mang tính đột phá, giá các sản phẩm BĐS hiện nay cũng khá cao, chỉ mua khi có nhu cầu ở tiện lợi cho con cái đi học hoặc gần nơi làm việc.

Chị Hoàng Bảo An, một nhà đầu tư thứ cấp tại quận 4 cho hay, để chuẩn bị cho chu kỳ mới, nhà đầu tư nhỏ lẻ nên nghiên cứu các dự án trong vòng bán kính từ 10km đến 20km, đây là khu vực đang có tốc độ phát triển hạ tầng giao thông mang tính đột phá như vành đai 3, hệ thống đường cao tốc kết nối vùng.

“Nhiều tuyến đường kết nối vùng được quy hoạch mở rộng hoặc mở mới sẽ mang đến cho nhà đầu tư cơ hội rõ ràng hơn. Quỹ đất dọc các tuyến giao thông còn trống nhiều và có quy mô lớn. Đây chính là khu vực đang có tiềm năng để phát triển những dự án dân cư sinh thái với mật độ cây xanh lớn, giá phải chăng. Xu hướng “sống xanh” được xem là “trend” của người có nhu cầu ở thực hiện nay nên đầu tư rất dễ bán”, chị An nhận xét.

Theo quan điểm của chị An, với tiềm năng về hạ tầng đang được sự quan tâm và đầu tư mạnh mẽ cùng quỹ đất còn khá nhiều, khu Đông Sài Gòn sẽ nhận được sự quan tâm và tìm kiếm cơ hội đầu tư của cả các chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân.

“Việc đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình giao thông trọng điểm cùng đề án phát triển TP. Thủ Đức đến năm 2040 với quy hoạch đa tâm với Thảo Điền - An Phú - Thủ Thiêm là 3 trung tâm đô thị chính sẽ giúp các dự án BĐS tại khu vực lân cận hưởng lợi lớn. Đơn cử như dự án Global City, Senturia An Phú, Vinhomes Grand Park, The Classia, The Rivus Elie Saab... Theo tôi các dự án sẽ đóng góp phần lớn nguồn cung nhà ở của TP. HCM, thu hút lượng lớn cư dân và chuyên gia đổ về đây đầu tư, an cư sinh sống”, chị An chia sẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) thì dự báo, năm 2024 cũng sẽ cho thấy sự dịch chuyển của các dự án BĐS ra các khu vực xa vùng lõi trung tâm, nơi có điều kiện thuận lợi để phát triển, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và quỹ đất sạch còn nhiều, dễ dàng tạo nên các dự án mang tính độc bản, thu hút được người mua.

Có cơ hội, nhưng thiếu tiền

Theo ghi nhận của VietnamFinance, nút giao thông An Phú đã thi công từ đầu năm 2023 với sự triển khai đồng loạt của 10 gói thầu và hiện đang trong giai đoạn di dời hơn 1.300 cây xanh trên trục đường Mai Chí Thọ để lấy mặt bằng làm dự án. Cạnh đó là đường Song Hành cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây đang được đẩy nhanh thi công, đã hoàn thành gần xong, hiện đang thi công hạng mục bó vỉa hè, đá dăm.

Công trình sẽ hoàn thành và bàn giao đoạn 1 từ đường Nguyễn Thị Định đến đường Đỗ Xuân Hợp cho UBND TP. HCM vào cuối tháng 7 để sử dụng cho cư dân và để  thi công nút giao thông An Phú; đoạn còn lại dự kiến bàn giao trong năm 2025. Hai công trình trọng điểm này sau khi hoàn thành cùng với tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) dự kiến hoàn thành vào tháng 9/2023 khả năng sẽ vực dậy cả thị trường BĐS khu vực phía Đông Thành phố.

Dẫu biết cơ hội là vậy, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư thứ cấp cho hay, thị trường vẫn ảm đạm do tâm lý của người mua nhà vẫn chưa sẵn sàng “mở hầu bao”, thị trường có thanh khoản thấp nên dù rất thích đầu tư cho chu kỳ mới nhưng hiện bị đứt dòng tiền.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tín dụng vào kinh doanh BĐS trong 5 tháng đầu năm 2023 tăng 14%, nhờ những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua đã bắt đầu phát huy tác dụng. Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng BĐS trong 5 tháng lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%.

“Nhà đầu tư BĐS là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư, nên tín dụng còn đang thấp. Bởi vậy, việc tháo gỡ các khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá nhà, giá BĐS là một trong những giải pháp để có thể thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư trong lĩnh vực BĐS”, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhận định.

Đưa ra giải pháp tăng tiếp cận tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, Lãnh đạo NHNN cho hay, cơ quan này đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát thủ tục, hồ sơ để tăng khả năng tiếp cận tín dụng. Dẫu vậy theo NHNN, cần giải quyết vấn đề pháp lý, cũng như các doanh nghiệp cần điều chỉnh giá bán của các sản phẩm BĐS thì mới kích cầu được.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2023, thị trường BĐS tiếp tục trạng thái trầm lắng mặc dù một số ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay.

Thị trường BĐS vẫn đang đối diện tình trạng thiếu hụt trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai các dự án BĐS, cắt giảm lao động…

Giá giao dịch BĐS tiếp tục có xu hướng giảm so với 6 tháng cuối năm 2022, trong đó thời điểm giá giảm nhiều là quý I/2023. Cụ thể, giá bán chung cư tại các địa phương giảm từ 2% - 6% so với kỳ trước; nhà ở riêng lẻ giá bán giảm từ 6% - 10% so với kỳ trước; đất nền tại các dự án giá bán giảm từ 8% - 11%.

Về tổng lượng giao dịch, số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 40,69% so với 6 tháng cuối năm 2022.

“Trong khi người cần nhà  còn cân nhắc tới vấn đề thu - chi và không xuống tiền mua thì nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn chưa có có cơ hội tái cơ cấu sản phẩm trong giỏ đầu tư của mình”, chị Vũ Kim Chi, giám đốc sàn giao dịch BĐS Sunrise (quận 1) chia sẻ.

Trong khi đó, còn nhiều doanh nghiệp BĐS bị ảnh hưởng mạnh mẽ khi khó khăn ở kênh trái phiếu và lãi suất cao nên các dự án dọc các tuyến giao thông xa vùng lõi trung tâm TP. HCM  dù khá đẹp, nhưng chưa tái khởi động trở lại.