Đấu giá đất phải chứng minh năng lực tài chính: Chặn thổi giá hay gây thêm phiền hà?

Định giá ban đầu cần sát thực tế

Trong phiên thảo luận tại kỳ họp Quốc hội hôm 28/10, GS Hoàng Văn Cường, nguyên Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội đề xuất bổ sung quy định người tham gia đấu giá đất phải chứng minh năng lực về tài chính để mua được tài sản đó. Việc chứng minh thông qua khoản tiền gửi ngân hàng hoặc các tài sản khác và phải cam kết nếu bỏ cọc sẽ bị xử lý.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group - tán đồng với đề xuất của đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường về việc người tham gia đấu giá đất phải chứng minh năng lực tài chính khi nộp hồ sơ đấu giá bởi lẽ tình trạng nhà đầu tư bỏ giá cao, khi trúng đấu giá lại bỏ cọc xảy ra phổ biến.

Theo ông Quê, vừa qua việc đấu giá đất tại Hà Nội và một số địa phương xảy ra tình trạng đẩy giá cao và bỏ cọc. Một trong các nguyên nhân xảy ra tình trạng này là do giá khởi điểm thấp dẫn đến số tiền đặt cọc thấp và thời gian đóng đủ tiền kéo dài.

“Do đó, tôi đề xuất nâng giá khởi điểm sát với giá thị trường, đặt cọc ít nhất 30% giá trị bất động sản và thời gian đóng đủ tiền chỉ nên dưới 10 ngày”, ông Quê nói.

Ở quan điểm ngược lại, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property lại cho rằng, đề xuất trên không hợp lý. Nếu làm theo đề xuất này thì chỉ thêm rắc rối, phiền hà cho công tác đấu giá.

CEO EZ Property đánh giá quy định đấu giá đất hiện nay có vẻ đang lạc hậu so với diễn biến thực tế, ngay cả chính quyền cũng loay hoay, luống cuống. Trong khi những vấn đề vướng mắc chính thì không sửa mà lại đưa ra thêm cái quy định đấu đủ 5 vòng.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng, chỉ cần sửa 2 vấn đề là định giá ban đầu sát thực tế và không cho uỷ quyền, chuyển nhượng trước khi hoàn thành nghĩa vụ đấu giá và ra sổ.

Thời gian qua, dư luận xã hội không ngừng xôn xao về những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá dài và mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Như phiên đấu giá ở huyện Thanh Oai có giá trúng cao nhất hơn 100 triệu đồng/m2, huyện Hoài Đức 133 triệu đồng/m2.

Dù các cơ quan chức năng đã vào cuộc nhưng diễn biến những phiên đấu giá gần đây vẫn không thay đổi, thậm chí giá trúng tiếp tục tăng. Đơn cử hôm 19/10, phiên đấu giá 27 thửa đất tại Hà Đông ghi nhận mức trúng cao nhất hơn 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm; lô thấp nhất cũng trúng với mức 133 triệu đồng/m2.

Phiên đấu giá sau đó vài ngày tại huyện Thường Tín cũng kéo dài 16 giờ, lô trúng cao nhất gần 53 triệu/m2.

Nhà nước cần có biện pháp mạnh tay hơn

Lý giải nguyên nhân của tình trạng này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, mức giá khởi điểm vẫn rất thấp (chỉ có thể thay đổi khi Hà Nội ban hành bảng giá đất mới). Đồng thời, do nhu cầu về bất động sản, nhất là các sản phẩm đảm bảo về pháp lý như đất đấu giá của người dân rất lớn.

Cùng với đó, các khu vực như Hoài Đức cũng có tiềm năng phát triển đô thị, hạ tầng giao thông tạo ra sự kỳ vọng lớn cho nhà đầu tư về việc có thể tăng giá trong dài hạn. Ngoài ra, theo VARS còn do mục đích “thổi giá”, tạo mặt bằng giá “ảo” làm căn cứ để đẩy giá cho các lô đất có liên quan nhằm trục lợi.

“Người trúng đấu giá có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh lý do. Và việc họ đẩy giá khi nguồn cung khan hiếm là điều không thể tránh khỏi”, VARS nêu.

Trong khi đó, việc quy chụp các hành vi này là đầu cơ, thổi giá cũng chỉ xuất phát một cách cảm tính, bởi Việt Nam chưa có văn bản luật nào làm căn cứ xử lý. Hơn nữa, việc cá nhân trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền trong 120 ngày chỉ bị mất tiền cọc được đánh giá vẫn khá nhẹ.

Trên cơ sở này, VARS dự báo kỷ lục mới tại các phiên đấu giá đất sắp tới khả năng được thiết lập và dần trở thành “chuyện thường ngày”. Các phiên đấu giá sẽ tiếp tục ghi nhận mức trúng cao bởi sức nóng của thị trường địa ốc Hà Nội và tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá bất động sản được duy trì.

Để giải quyết tình trạng này, giảm thiểu tối đa tình trạng đầu cơ, VARS đưa ra nhiều kiến nghị, trong đó nhà nước cần biện pháp mạnh tay hơn với các trường hợp trúng đấu giá nhưng “sang tay” ngay trong thời gian ngắn.

Ngoài ra, mức phạt bỏ cọc cũng cần được xét cao hơn. Như vậy, tăng sự cân nhắc giữa “được và mất” của các cá nhân tham gia đấu giá, hạn chế phần nào “trào lưu đầu cơ” thông qua hoạt động đấu giá.

Đặc biệt, điều quan trọng nhất, theo VARS là vấn đề nằm ở nút thắt về nguồn cung nhà ở. Cần sớm có các biện pháp tích cực và thiết thực để “khơi thông” nguồn cung nhà ở. Trong đó, xem xét, tháo gỡ dứt điểm các dự án đang bị vướng mắc về pháp lý là cách nhanh nhất giúp bơm thêm nguồn cung vào thị trường.

“Khi cung dần đáp ứng cầu thì lúc đó tự khắc thị trường sẽ được căn chỉnh và vấn đề về giá nói chung và giá trúng đấu giá nói riêng sẽ tiệm cận hơn với giá trị thực của bất động sản”, VARS nhìn nhận.