Cách nào trị 'bệnh' đấu giá đất giá cao rồi bỏ cọc?

Đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc

Nửa đầu tháng 8, phiên đấu giá đất tại xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai) đã thổi bùng lên sức nóng đất vùng ven Hà Nội khi giá trúng đấu giá cao đột biến, lên đến hơn 100 triệu đồng/m2, trong khi khu vực này chưa có chuyển biến mạnh mẽ về hạ tầng.

Sau đó, phiên đấu giá 19 lô đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức ngày 19/8, với giá trúng đấu giá lên đến 133,3 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.

Mới đây, phiên đấu giá 27 thửa đất tại ba phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội (Hà Đông) có lô lên đến 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đáng nói, hạ tầng các lô đất trúng đấu giá này không có gì đặc biệt, đều nằm trong khu dân cư đã xây cất nhà cửa, cách xa trung tâm.

Kết quả những phiên đấu giá trên gây "rúng động" dư luận. Điểm chung của những phiên này là số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.

Dư luận đặt câu hỏi liệu có hiện tượng đẩy giá, tạo sóng bất động sản trong những phiên đấu giá cao bất thường này không?

Một hiện tượng dễ thấy là sau các phiên đấu giá "nóng hầm hập", nhiều môi giới lợi dụng giá đất trúng đấu giá cao để tung "bánh vẽ", thổi giá đất các khu vực lân cận. Điều này không chỉ làm mất cơ hội của những người có nhu cầu nhà ở thực sự mà còn khiến thị trường bất động sản trở nên bất ổn.

Trong khi đó, nhiều người đấu giá đất thành công với giá cao liên tục bỏ cọc.

Trong 68 thửa đất tại xã Thanh Cao có hơn 80% người trúng bỏ cọc. Trong 19 lô đất trúng đấu giá tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, còn 8 thửa chưa được nộp tiền, có dấu hiệu bỏ cọc.

Khi bỏ cọc, người trúng đấu giá sẽ mất số tiền đặt cọc cao nhất khoảng 200 triệu đồng. Nhưng đó chỉ là bề nổi, vì đằng sau cuộc đấu giá tiềm ẩn các chiêu trò “kích sóng” đất nền ven đô. Và nếu thành công trong việc “đẩy hàng tồn”, giới đầu cơ sẽ hưởng lợi rất lớn.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, việc đấu giá cao rồi bỏ cọc vừa qua là có chủ đích, toan tính; có thể thông qua đấu giá để tạo độ nóng tại khu vực người tham gia đấu giá có sở hữu nhiều đất đai.

Hiện tượng đẩy giá đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc gây ra rất nhiều hệ lụy. Bỏ cọc làm chính sách đấu giá bị ảnh hưởng, làm nhiễu loạn, gây méo mó thị trường bất động sản.

Ông Bùi Ngọc Sơn, nguyên Trưởng phòng Kinh tế quốc tế - Viện nghiên cứu kinh tế và chính trị thế giới, cho biết hiện tượng trả giá cao - thổi giá nhằm đẩy giá những lô đất khác để hưởng chênh lệch... rồi bỏ cọc những lô trúng giá cao chót vót đã từng gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trong phiên họp Quốc hội sáng 21/10 cũng nêu về tình trạng “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất tái diễn, tác động tiêu cực đến mặt bằng giá và thị trường nhà ở. Tình trạng lũng đoạn, thổi giá, tạo sóng, đầu cơ đất đai, đẩy giá đất lên cao khiến cho việc mua bán hầu như chỉ diễn ra trong giới đầu cơ trong khi người dân, doanh nghiệp khó tiếp cận vì giá đất cao, vượt quá khả năng chi trả.

"Trị bệnh" bỏ cọc ra sao?

Để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc đấu giá đất cần phải có một chế tài vào cuộc. Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản mới được thông qua vào tháng 6 vừa qua, người bỏ cọc đấu giá thì sẽ bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm. Nhưng luật này phải chờ tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng cần có chế tài vào cuộc ngay để ngăn chặn tình trạng này.

Theo luật sư Nguyễn Tuấn Anh - Công ty Luật Song Anh - với mức tiền cọc 20% hiện nay là hợp lý, nhưng điều quan trọng là giá khởi điểm phải sát với giá thị trường.

Với những trường hợp trúng đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc, cần phải kiểm tra lịch sử đấu giá, giao dịch bất động sản của các cá nhân này. Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, cơ quan an ninh cần vào cuộc để xem xét có yếu tố cấu kết, thổi giá, thao túng thị trường.

Trong văn bản gửi các sở, ngành và UBND các quận, huyện, thị xã về công tác đấu giá quyền sử dụng đất, lãnh đạo UBND TP Hà Nội cũng đề nghị công khai tên người bỏ cọc trên trang thông tin của các quận, huyện, thị xã và Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.

Tuy nhiên, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, việc "bêu tên" sẽ không giải quyết triệt để được tình trạng đẩy giá lên cao rồi bỏ cọc, khi thực tế theo quy định pháp luật hiện nay, các cá nhân, tổ chức vẫn có thể "nhờ" nhau đi đấu giá đất. Pháp luật cũng chỉ quy định không nộp tiền trúng đấu giá sau thời hạn nhất định chỉ bị mất tiền cọc mà không có các chế tài khác đi kèm.

Theo ông Thịnh, để giảm người tham gia đấu giá "ảo", tình trạng làm giá rồi bỏ cọc, cố tình nâng giá để đầu cơ, đẩy mặt bằng giá đất khu vực đó lên cao thì trước mắt cần phải nâng giá khởi điểm lên sát với giá thị trường. Khi ấy, tiền cọc sẽ tăng lên nhiều, việc bỏ cọc và người tham gia đấu cũng ít đi.

Đồng quan điểm, TS Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế, cho hay việc "bêu tên" người này thì họ sẽ nhờ người khác đăng ký tham gia đấu giá. Theo ông Doanh, "bêu tên" sẽ không hiệu quả mà cần tăng cường biện pháp giám sát cũng như có khung pháp lý đủ mạnh để giúp cho thị trường đấu giá đất phát triển bền vững.

Trong khi đó, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng để "trị bệnh" bỏ cọc đấu giá đất, các địa phương cần có phương án chặt chẽ và an toàn. Mức giá khởi điểm đưa ra phải phù hợp với thị trường. Từ đó, xác định tiền đặt cọc cũng phải tương xứng.

PGS.TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá Bộ Tài chính - đề xuất, cần có chế tài riêng với những nhà đầu tư bỏ cọc. Có thể bổ sung thêm phần thiệt hại, chi phí phải bồi thường khi bỏ cọc, gồm chi phí tổ chức đấu giá lại, để tăng tính răn đe với nhóm nhà đầu tư này.

Còn luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw - cho biết theo kinh nghiệm quốc tế, biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - đề xuất mức thuế bất động sản có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất… Việc này sẽ hạn chế các bất cập trong việc mua đi bán lại đất đấu giá, từ đó, giảm tình trạng đẩy giá rồi bỏ cọc.

Ông Đính khuyến cáo các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng khi tham gia các cuộc đấu thầu đấu giá, xác định giá thị trường và tính toán phải hết sức cẩn trọng để tránh tham gia vào việc đẩy giá bất động sản lên quá mạnh. Khi đó đương nhiên tạo hệ lụy không tốt cho việc đầu tư theo cách lành mạnh, bền vững.