‘Để doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân khi làm dự án nhà ở thương mại là không khả thi’

Với quy định thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, hiện tại, dự thảo Luật Đất đai đang thiết kế quy định về cơ chế thiết lập quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo hướng: Nhà nước thu hồi đất để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở (Điều 78); Nhà đầu tư thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (điểm c khoản 1 Điều 128), trường hợp này nhà nước không thu hồi đất (khoản 5 Điều 78).

Theo đánh giá của VCCI, đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp.

“Các doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện. Bởi vì, trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị ách tắc chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. Trên thực tế, doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận với hàng nghìn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của nhà nước trong thu hồi đất”, VCCI đánh giá.

Cũng theo VCCI, liên quan đến quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất, giữa Điều 128 và Điều 78 đang quy định chưa thống nhất.

“Cụ thể, khoản 2 Điều 128 dự thảo quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất là 'việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 77, khoản 1 Điều 78 của Luật này'. Có nghĩa, những đất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi tại khoản 2 Điều 78 nhà đầu tư có thể thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

Nhưng, khoản 5 Điều 78 Dự thảo lại quy định 'các dự án, công trình không thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này'. Như vậy, dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở quy định tại khoản 2 Điều 78 dự thảo sẽ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay là nhà đầu tư tự thỏa thuận?”, VCCI phân tích.

Do đó, để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, VCCI cho biết các doanh nghiệp đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo các hướng.

Đầu tiên, bỏ cụm từ “sử dụng các loại đất không phải là đất ở” tại điểm a khoản 3 Điều 78; “đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất” tại điểm c khoản 1 Điều 128;

Thứ hai, thiết kế cơ chế có sự can thiệp của nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà nhà nước phải can thiệp).

Thứ ba, rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.