Bình luận về các sửa đổi của dự thảo Luật Đất đai, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho rằng luật phải minh định rõ ràng, cụ thể, chính xác ai có quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất, chứ không thể cứ tù mù mãi như hộ gia đình.
“Hộ gia đình có thể là 1 hoặc một số người, chứ không thể cứ mãi chung chung rồi dẫn đến tranh chấp phức tạp, vô hiệu liên miên. Nếu luật này không giải quyết vấn đề này thì có thể tiếp tục gây ra hậu quả pháp lý tai hại trong vài chục, thậm chí hàng trăm năm nữa”, luật sư Đức nói.
Cũng theo ông Đức, dù vẫn giữ sở hữu toàn dân về đất đai và chỉ Nhà nước mới được quyền bán và định đoạt tài sản là đất đai, nhưng hoàn toàn vẫn có thể cho dân quyền giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đối với đất, chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất.
“Phải quy định trực tiếp quyền đối với đất thì mới bảo đảm tính logic, đồng bộ, thống nhất tối thiểu, ví dụ chúng ta có Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 chứ không bao giờ gọi là thuế sử dụng quyền sử dụng đất”, ông Đức nói.
Ông Đức cho rằng quyền sở hữu đất đai thì toàn dân, nhưng mọi quyền khác cần nói đúng bản chất vấn đề là chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, trao đổi, thế chấp, thừa kế… đất, không cần phải thay bằng quyền sử dụng đất. “Chính một loạt điều trong dự thảo luật cũng đang viết như vậy. Ví dụ, Điều 49 viết 'chuyển nhượng đất' hay Điều 29 và 34 viết là 'cho thuê đất'. Vậy cứ phải nói chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay cho thuê quyền sử dụng đất thì mới chính là luật lại trái luật”, ông Đức nói.
Luật sư Trương Thanh Đức cho hay, khoản 2, Điều 3 của Luật Thương mại năm 2005 giải thích theo nghĩa cả đất và quyền sử dụng đất đều không phải là hàng hóa. Còn các điều 105, 115 và 158, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng, quyền sử dụng đất chính là tài sản và để giao dịch quyền tài sản đó thì buộc phải có quyền sở hữu. Trong khi đó, Điều 13 dự thảo Luật Đất đai lại khẳng định “quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu”.
“Đã là tài sản và hàng hóa thì không thể không có quyền sở hữu. Nếu không có quyền sở hữu thì chủ thể sử dụng đất cũng không thể có quyền gì để giao dịch được. Vậy là dẫn đến sự mâu thuẫn giữa các luật này”, ông Đức nói và cho rằng luật hoàn toàn có thể giao cho dân quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, trao đổi… đất (chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất), mà không hề vi hiến, mâu thuẫn.
Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng đất nào cũng nên cho giao dịch chuyển nhượng, thế chấp. Đất thuê trả tiền trước toàn bộ hay 5 năm hay 1 năm, về nguyên lý cũng đều như nhau và đều là tài sản của người sử dụng.
“Luật 2003 chỉ cho chuyển nhượng, thế chấp đất đã trả tiền trước nhiều năm, mà thời hạn trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Luật 2013 cho chuyển nhượng cả loại còn lại dưới 5 năm nhưng lại không rõ ràng. Luật 2023 vẫn không cho chuyển nhượng đất thuê trả tiền thuê hằng năm, nhưng lại cho thế chấp 'quyền thuê trong hợp đồng thuê đất' trả tiền hằng năm”, ông Đức nói.
Luật sư Đức cũng cho rằng, đất nợ tiền nhà nước cũng cho chuyển nhượng, thế chấp bình thường, chỉ cần quy định trước khi sang tên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
“Luật 2003 cho phép điều này nhưng luật 2013 và dự thảo luật đất đai lần này không cho phép. Như vậy, thay vì chuyển nhượng, thế chấp để lấy tiền trả nhà nước thì lại phải lắt léo như vay nóng chẳng hạn để trả trước, đẩy rủi ro, bất lợi cho dân”, ông Đức nêu.
Luật sư Trương Thanh Đức cũng cho rằng cần xử lý điểm mấu chốt, hợp lý hơn, hiện thực hơn về “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”.
Dự thảo luật quy định “việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”. Như vậy, có thể suy luận, giá đất cụ thể để bồi thường vẫn cứ được xác định theo bảng giá đất, chỉ khác nhau là nhân hay không nhân và nhân nhiều hay nhân ít với hệ số.
“Có điều bất hợp lý là, Luật Đất đai năm 2013 hiện hành không hề nhắc đến từ 'hệ số', mà bỗng dưng lại xuất hiện hế số K trong các nghị định của Chính phủ. Vậy thì việc bồi thường trong dự luật này liệu có chung một số phận với luật hiện hành? Luật như vậy là tù mù, trái với nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015”, ông Đức nhận định.
Ông Trương Thanh Đức cho rằng những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: Giá “giá đất cụ thể” thế là cao nhất rồi, đã theo đúng giá thị trường rồi và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ rồi.
“Quy định là bồi thường 'bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi' như ngay tại chính Điều 89, thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất”, ông Đức nói.
Vì vậy, theo ông Đức, luật cần quy định “giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất.
Tags:
(VNF) - Tỉnh Lào Cai có quyết định cấp giấy phép môi trường cho Công ty TNHH Bất động sản Điện Biên – Invest được thực hiện các hoạt động bảo vệ môi trường tại dự án đầu tư nhà ở xã hội đường Điện Biên, phường Cốc Lếu, TP.Lào Cai 9 (cũ)
(VNF) - Dự án Khu phức hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ Tiên Tiến (Mường Central) do Công ty cổ phần Thương mại Dạ Hợp thực hiện, với quy mô diện tích lên tới 82ha.
(VNF) - HoREA đề xuất tháo gỡ vướng mắc đất đai cho doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, Rice City Long Châu sẽ tổ chức bốc thăm online 1.951 căn nhà ở xã hội ngày 24/11, Huế lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 24/11.
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng đang trong giai đoạn trầm lắng khi bước vào mùa mưa bão, lượng giao dịch giảm do nhà đầu tư ngoài tỉnh tạm nghỉ. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, không xuất hiện xu hướng giảm. Các chuyên gia nhận định đây là giai đoạn “đi ngang” cần thiết để thị trường tái cân bằng, chuẩn bị cho nhịp tăng mới vào cuối năm.
(VNF) - Ninh Bình chọn liên danh phát triển khu đô thị sinh thái 163ha, Ngân hàng Nhà nước thông tin về gói ưu đãi 145.000 tỷ đồng mua NƠXH, Bắc Ninh triển khai bồi thường dự án khu đô thị sân golf 6.600 tỷ... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 23/11.
(VNF) - Doji Land mới được phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với dự án 26ha tại Hải Phòng, dự án dự án sẽ triển khai thi công hạ tầng trong quý IV/2025.
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.
(VNF) - Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến làn sóng “Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc, dòng vốn mạnh mẽ đang đổ về TP. HCM và các đô thị vệ tinh. Sự dịch chuyển này đánh dấu bước chuyển quan trọng, mở ra cơ hội tăng giá và định hình lại các thị trường vệ tinh.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.
(VNF) - Dự án Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 - Khu đô thị Công nghệ FPT với gần 1.400 căn hộ đáp đứng điều kiện được bán theo quy định.
(VNF) - Liên danh Ecopark Hải Dương - Hồng Phong - Minh Anh vừa được Ninh Bình chọn làm nhà đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái phía Đông TP Hoa Lư (cũ), quy mô 163 ha và tổng vốn gần 16.443 tỷ đồng.
(VNF) - Bắc Ninh phê duyệt mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2, vốn 1.760 tỷ đồng; Đà Nẵng giao đất làm khu dân cư Nam Bàu Mạc; Bình Trưng cho phép xây dựng tạm sân thể thao trên đất trống... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/11.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Công ty cổ phần Hóa dầu Quân đội (MIPEC) - doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính đáng nể trong lĩnh vực bất động sản đang tăng tốc thi công dự án khu đô thị gần 2.000 tỷ đồng ven sông Cày (Hà Tĩnh).
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Tỉnh Lào Cai có quyết định cấp giấy phép môi trường cho Công ty TNHH Bất động sản Điện Biên – Invest được thực hiện các hoạt động bảo vệ môi trường tại dự án đầu tư nhà ở xã hội đường Điện Biên, phường Cốc Lếu, TP.Lào Cai 9 (cũ)
(VNF) - Dự án Khu phức hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ Tiên Tiến (Mường Central) do Công ty cổ phần Thương mại Dạ Hợp thực hiện, với quy mô diện tích lên tới 82ha.
