Luật Đất đai sửa đổi: Có trị được bệnh đấu giá đất xong bỏ hoang?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang gây chú ý và nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các chuyên gia về những quy định liên quan đến đấu giá đất, cũng như tiến độ thực hiện dự án của doanh nghiệp, nhằm giúp thị trường minh bạch, phát triển bền vững.

Theo chuyên gia Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội - hiện nay, chúng ta điều tiết quyền sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn thiếu đánh giá về nhu cầu sử dụng, nhu cầu ở thực. Điều này dẫn đến việc Nhà nước cứ lập kế hoạch đấu giá, thu tiền đấu giá, còn đất sau đấu giá có được đưa vào sử dụng hay không thì không quan tâm. 

Về phía người dân, dù không có nhu cầu sử dụng nhưng vẫn tham gia đấu giá kiếm một vài lô rồi bỏ đấy, chờ khi giá lên cao thì bán. Chính điều này là nguồn cơn gây nên các vụ thổi giá, đẩy giá.

Theo ông Điệp, cần có cơ chế bắt buộc phải khảo sát trước nhu cầu sử dụng, ở thực, từ đó làm cơ sở đấu giá đất, phát triển dự án tương ứng theo nhu cầu. Như vậy sẽ đáp ứng được cân bằng cung - cầu; ngăn chặn tình trạng mua đất nhưng không sử dụng ngay từ khi làm dự án;

Tiếp sau đó mới đến giải pháp đánh thuế cao đối với những người cố tình mua rồi bỏ hoang không đưa vào sử dụng. Khi thực hiện được đồng bộ cơ chế quản lý đất đai thì luật Đất đai sẽ được áp dựng mềm dẻo, điều tiết, phân bổ hợp lý, ổn định và bền vững.

Do đó, ông Điệp cho rằng, song song với quy định Nhà nước điều tiết quyền sử dụng đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung vào đó cơ chế bắt buộc khảo sát, nghiên cứu nhu cầu sử dụng, nhu cầu ở thực dự trên các tiêu chí về dân số địa phương, độ tuổi có nhu cầu ở riêng, thu nhập bình quân của địa phương...làm cơ sở xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm, cơ sở đấu giá đất...

Ông Điệp cũng đề xuất, cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương, quận, huyện, cán bộ tham mưu, tổ chức xây dựng kế hoạch sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để nâng cao tinh thần trách nhiệm, chất lượng quản lý, sử dụng đất.

Một vấn đề nữa được dư luận quan tâm đó là Luật Đất đai sửa đổi quy định người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa.

Quy định này nhằm đặt ra trách nhiệm cho doanh nghiệp, đó là phải đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng trong quá trình thực hiện dự án.

Trên thực tế có rất nhiều dự án bị kéo dài tiến độ, thậm chí dừng thực hiện vô thời hạn do đội vốn, thiếu vốn, không đủ nhân lực, thiếu sót trong khâu quản lý, gây lãng phí quỹ đất, ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

Tuy đồng tình với chú trương trên nhưng theo các chuyên gia, cũng cần phải xem xét quy định này trên nhiều khía cạnh.

Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội phân tích, trên thực tế có những dự án với quy mô rất lớn phải chia thành nhiều giai đoạn để thực hiện, do đó có thể mất hơn 5 năm để hoàn thành, nên quy định thời gian 5 năm cần được xem xét thận trọng.

Ngoài ra còn có trường hợp nếu chủ đầu tư điều chỉnh chủ trương đầu tư thì thời gian để hoàn thành dự án có thể còn kéo dài hơn. Quy định dự án không được kéo dài quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất vì thế có thể tạo ra áp lực, sức ép lớn đối với các doanh nghiệp khi triển khai dự án.

Như vậy quy định sẽ là không hợp lý đối với doanh nghiệp trúng đấu giá các dự án lớn, từ đó hạn chế doanh nghiệp tiếp cận dự án, dẫn đến xu hướng các nhà đầu tư bỏ qua các dự án lớn, chỉ tập trung triển khai những dự án nhỏ để nhanh quay vòng vốn, tránh vi phạm.

Vì vậy, theo ông Duy, cần phải bổ sung quy định cụ thể các trường hợp dự án nào không được quá 5 năm và trường hợp có thể thực hiện trên 5 năm.

Tại tọa đàm trực tuyến “Góp ý về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” diễn ra ngày 2/3, bà Phạm Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội cũng cho rằng, quy định mới phù hợp với các dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất không lớn, nhằm hạn chế nhà đầu tư không đủ điều kiện tham gia, cũng như tránh việc lãng phí tài nguyên đặc biệt quan trọng là đất đai.

Còn ông Nguyễn Thế Điệp góp ý: “Chúng ta cần phải xem xét một cách kỹ lưỡng vấn đề này. Nhiều dự án bất động sản, khu đô thị có quy mô lớn đến 50ha thì thời hạn 5 năm chưa chắc đã triển khai xong. Như vậy, quy định 5 năm không triển khai thì bị thu hồi sẽ tạo áp lực rất lớn cho doanh nghiệp”.

Vì vậy, cần phải chia rõ, nếu dự trên 50ha thì thời gian hoàn thành cần trên 5 năm, còn dự án dưới 50ha thì có thể là 5 năm.

Một thực tế nữa là có dự án được thực hiện dở dang do cơ chế chính sách thay đổi. Hầu như các doanh nghiệp bất động sản phải đi huy động vốn để thực hiện dự án cho nên phụ thuộc rất nhiều yếu tố như cơ chế chính sách, tín dụng, thị trường, chỉ cần vướng một trong các yếu tố trên cũng có thể đổ bể, thất bại. Cho nên việc 5 năm mà dự án lớn trên 50ha chưa hoàn thành bị thu hồi là cả vấn đề, kể cả thu hồi dự án dưới 50ha cũng phải tính toán thật khách quan.