- Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm trong dự thảo Luật Đất đai là phương thức đấu giá quyền sử dụng đất. Ông đánh giá thế nào về việc sửa đổi luật lần này từ thực tiễn một số cuộc đấu giá đất ở TP. HCM không đạt kết quả như mong muốn?
Ông Lê Hoàng Châu: Đây là vấn đề “nóng” thời gian qua, nhất là sau vụ đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm (TP. HCM) trong năm 2022 bất thành, đẩy giá ảo, bỏ cọc, làm mất niềm tin của người dân.
Tôi thấy có một số bất cập về đấu giá quyền sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu để hoàn thiện. Ví dụ điểm b khoản 2 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là thửa đất, khu đất “phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn”.
Theo tôi, quy định này chỉ đúng đối với thửa đất, khu đất có diện tích nhỏ, ví như trường hợp thực hiện đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm năm 2022 có diện tích dao động dưới 10.000 m2. Nhưng, nó lại không đúng, không phù hợp đối với trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn có diện tích lớn từ 20ha, hoặc 50ha.
Nhà nước không thể nào lập quy hoạch chi tiết 1/500 rồi mới đưa ra đấu giá vì chi phí lập quy hoạch 1/500 rất lớn và mất nhiều thời gian công sức, chưa kể nội dung quy hoạch chi tiết 1/500 chưa chắc đã phù hợp với “khẩu vị” của các nhà đầu tư.
Do vậy, tôi cho rằng rất cần thiết bổ sung điều kiện của thửa đất, khu đất đưa ra đấu giá “phải có quy hoạch chi tiết 1/500” hoặc “có quy hoạch phân khu 1/2000” là để “cởi trói” cho dự án cần đấu giá.
Chúng tôi cũng đề nghị không quy định “người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa”. Quy định này quá cứng nhắc và chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình, nhưng lại không phù hợp với các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn quy mô lớn.
Ví dụ như dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, giai đoạn 1 có quy mô hơn 400ha đã được công nhận là “khu đô thị kiểu mẫu” đầu tiên của cả nước, nhưng đến nay đã khoảng 30 năm thực hiện vẫn còn nhiều công trình xây dựng chưa hoàn thành.
Do vậy, cần quy định “người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ và thời hạn theo phê duyệt tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa” thì phù hợp với thực tiễn hơn.
- Qua thực tế đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói và theo phương thức trả giá lên, ông đã từng khuyến cáo, các đơn vị trúng đấu giá đã lợi dụng hình thức này để đẩy giá trúng rất ảo, gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Vậy theo ông, đấu giá quyền sử dụng đất phải như thế nào cho hiệu quả và phù hợp?
Khoản 5 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: "Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản" để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.
Nghiên cứu kỹ thì thấy khoản 1 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá: đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến và khoản 2 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 2 phương thức đấu giá là trả giá lên và phương thức trả giá xuống.
Nhưng Luật Đấu giá tài sản 2016 không quy định việc áp dụng “hình thức đấu giá”, “phương thức đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại là đối tượng có tính “đặc thù”.
Bởi vậy, chúng tôi đề nghị chỉ nên áp dụng hình thức đấu giá là “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” thì mới đảm bảo kết quả đấu giá trung thực, nhưng phải đi đôi với việc nghiêm cấm các hành vi thông đồng, hoặc để lộ thông tin nhằm mục đích trục lợi, hoặc nhận hối lộ, dẫn đến “đấu giá cuội”, “đấu giá có quân xanh, quân đỏ”.
- Điểm g khoản 3 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất”. Ông bình luận và góp ý gì khi nhiều chủ đầu tư cho rằng quy định như vậy là thêm khó cho chủ đầu tư muốn tham gia đấu thầu?
Theo tôi, quy định trên không phù hợp với quy định cho phép nhà đầu tư “điều chỉnh dự án đầu tư” của Luật Đầu tư 2020, hoặc “điều chỉnh đối với một lô đất trong khu vực quy hoạch” của Luật Quy hoạch đô thị 2009.
Khoản 1 Điều 41 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phù hợp với quy định của pháp luật”. Việc “điều chỉnh dự án đầu tư có sử dụng đất” có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, thì đơn giản là nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này đối với nhà nước.
Mặt khác, Điều 52 Luật Quy hoạch đô thị 2009 cũng đã quy định trường hợp được điều chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
- Liên quan đến quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông có góp ý bổ sung gì về vấn đề này?
Bên cạnh quy định điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với “đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” thì cần bổ sung thêm quy định đấu thầu đối với 2 trường hợp: đất công nằm xen kẽ với đất do hộ gia đình, cá nhân tổ chức ngoài công lập sử dụng và một loại khác là đất 100% là đất công.
Điểm d khoản 1 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ áp dụng trong trường hợp đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Quy định trên là đúng nhưng chưa đủ. Ví dụ trường hợp khu đất có diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong khu đất có nhiều thửa đất của hộ gia đình, cá nhân như dự án “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học, quận 1 (TP. HCM) và 4 đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000 m2/lô đã có quy hoạch 1/500 cũng có thể thực hiện đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.
Điểm e khoản 2 Điều 127 của dự thảo Luật quy định “thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất” đối với “dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị” cũng hoàn toàn không hợp lý.
Tôi cho rằng, không có căn cứ khoa học và cả thực tiễn để quy định chỉ đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20ha trở lên, cũng không nên phân biệt quy mô diện tích khu đất đưa ra đấu thầu dự án giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn; rất cần thiết bỏ quy định này và nên giao thẩm quyền, trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh quyết định đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Để gỡ khó cho cả địa phương và nhà đầu tư, chúng tôi đề nghị bổ sung trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với: quỹ đất do nhà nước quản lý, quỹ đất được tạo lập từ dự án tạo quỹ đất do nhà nước đầu tư, quỹ đất do nhà nước thu hồi khi sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước để thực hiện dự án sử dụng đất vào mục đích cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp của Nhật Bản, Singapore, Malaysia đang đẩy mạnh hợp tác với các doanh nghiệp trong nước để phát triển dự án, cho thấy thị trường bất động sản Việt vẫn hấp dẫn nhà đầu tư ngoại.
(VNF) - Rời vùng lõi chật hẹp để tìm kiếm không gian sống chất lượng đang trở thành xu hướng an cư mới của người dân Thủ đô. Tại khu Tây, Vinhomes Wonder City - dự án vừa được vinh danh “Top 10 dự án nhà ở thương mại tiềm năng nhất Việt Nam” - đang là tâm điểm đáp ứng nhu cầu đó nhờ hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, không gian xanh và khả năng kết nối thuận tiện.
(VNF) - Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, khi bất động sản được giao dịch, khai thác và phục vụ nhu cầu thực, dòng tiền sẽ tiếp tục lưu chuyển trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy tăng trưởng. Rủi ro chỉ xuất hiện khi đầu tư vượt quá nhu cầu thực, dẫn đến tình trạng tồn kho kéo dài.
(VNF) - TP.HCM xác định, giai đoạn 2026 - 2030 tạo lập khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH) cho thuê và dự kiến chuyển đổi công năng một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư sang mục đích nhà ở cho thuê để tối ưu hóa nguồn lực.
(VNF) - Công ty Peak Education Limited (Thụy Điển) đề xuất đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng sinh thái sang trọng 5 sao tại xã Kon Plông (tỉnh Quảng Ngãi), với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 60 triệu USD.
(VNF) - Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hiếm hoi khi nguồn cung tăng mạnh, các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách bán hàng và người mua nắm nhiều lợi thế hơn trong đàm phán. Đây có thể là "cửa sổ cơ hội" cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn trước khi thị trường bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn.
(VNF) - Tập đoàn Bất động sản CRV vừa phê duyệt giá bán nhà ở xã hội tại Hoàng Huy New City (Hải Phòng), dao động từ khoảng 10,8 triệu đồng/m² đến gần 30 triệu đồng/m² tùy vị trí căn hộ.
(VNF) - 72 lô đất tại xã Tiến Thắng và xã Quang Minh (TP Hà Nội) sẽ được đưa lên sàn đấu giá vào ngày 20, 21/6 tới đây. Mức giá khởi điểm cho các lô đất từ 6,3 triệu đồng/m2.
(VNF) - Hiện việc sử dụng và tính tương thích của xăng E10 trên các dòng xe ô tô Đức tại thị trường Việt Nam đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của người dùng.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị có quy mô 44,6ha tại phường Dương Kinh và xã Kiến Minh.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, khi dòng tiền không còn chảy dàn trải như trước mà tập trung vào những khu vực có nền tảng kinh tế tốt, hạ tầng phát triển và dư địa tăng trưởng rõ ràng.
(VNF) - Khu đất K200 có diện tích gần 11.000m2 được đấu giá để Khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, văn phòng cho thuê và Trung tâm thương mại - dịch vụ, với tổng vốn dầu tư 3.180 tỷ đồng.
(VNF) - Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II vừa gọi tên T&T Homes, thành viên của T&T Group ở hai hạng mục quan trọng: Top 10 Doanh nghiệp Bất động sản triển vọng nhất Việt Nam và Top 10 Dự án khu đô thị đáng sống nhất Việt Nam dành cho T&T City Millennia.
(VNF) - Sau VSIP Bắc Thạch Hà, KCN Hưng Long và hàng loạt dự án tỷ USD tại Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh tiếp tục chấp thuận KCN Bắc Hồng Lĩnh hơn 2.080 tỷ đồng.
(VNF) - Bên lề hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức sáng 6/6, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, lưu ý rằng dù nhu cầu đối với nhà ở xã hội rất lớn, nhưng nếu không tính toán kỹ, chủ đầu tư vẫn sẽ đối diện với rủi ro ế hàng.
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
(VNF) - Dự án Khu dân cư đô thị, thương mại dịch vụ tổ 17, 18 phường Him Lam (Him Lam Điện Biên) có diện tích trên 12.700m2 được phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất ở mức hơn 82 tỷ đồng.
(VNF) - Chi phí đất đai và hạ tầng ngày càng tăng đang khiến bài toán đầu tư bất động sản công nghiệp trở nên khó khăn hơn, dù phân khúc này vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ làn sóng dịch chuyển FDI và cải cách thể chế.
Sau nhiều năm phát triển chậm, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc khi hàng loạt doanh nghiệp lớn tham gia đầu tư loại hình bất động sản này.
(VNF) - Sau giai đoạn liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều về cả về giá cả lẫn thanh khoản. Người mua thận trọng, người bán cân nhắc giảm giá, môi giới bớt tung những lời chào “giá tốt”. Phía sau hiện tượng hạ nhiệt là áp lực lãi vay, thanh khoản yếu và tất nhiên đây là lúc người mua được quyền mặc cả.
(VNF) - Bắc Ninh vừa công bố kế hoạch bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn tỉnh với tổng số khoảng 2.000 căn hộ, giá từ hơn 12 triệu đồng/m2.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Cách đây 45 năm, rất ít người Trung Quốc chọn Thâm Quyến để lập nghiệp. Ngày nay, 18 triệu người gọi nơi đó là “nhà”. Sự thay đổi thần kỳ của thành phố bắt đầu từ một bước ngoặt lịch sử, đó là đầu tư cho giáo dục. Vịnh di sản của tỉnh Quảng Ninh cũng đang đứng trước ngưỡng cửa tương tự với sự xuất hiện của Làng Đại học - “thủ phủ tri thức” được kiến tạo tại Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản (BĐS).
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp của Nhật Bản, Singapore, Malaysia đang đẩy mạnh hợp tác với các doanh nghiệp trong nước để phát triển dự án, cho thấy thị trường bất động sản Việt vẫn hấp dẫn nhà đầu tư ngoại.
(VNF) - Vô tình gặp chúng tôi trên bãi biển cát trắng Bãi Cháy, bà Anna Williams, du khách đến từ Mỹ, hồ hởi: “Chúng tôi đã đi qua nhiều cảng biển trên thế giới, nhưng hiếm nơi nào tạo được cảm xúc mạnh mẽ ngay từ giây phút đầu tiên như ở đây. Âm nhạc, không gian và sự thân thiện khiến Hạ Long để lại ấn tượng rất đặc biệt. Tôi khá ấn tượng với những chuyến thuyền mang dáng dấp cổ căng đôi buồm đỏ, nó tạo những cảm xúc khá mạnh, đưa chúng tôi váo một không gian yên bình, lãng mạn.
