Sửa Luật Đất đai: 'Không thể lập quy hoạch 1/500 rồi mới đấu giá đất'

- Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm trong dự thảo Luật Đất đai là phương thức đấu giá quyền sử dụng đất. Ông đánh giá thế nào về việc sửa đổi luật lần này từ thực tiễn một số cuộc đấu giá đất ở TP. HCM không đạt kết quả như mong muốn?

Ông Lê Hoàng Châu: Đây là vấn đề “nóng” thời gian qua, nhất là sau vụ đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm (TP. HCM) trong năm 2022 bất thành, đẩy giá ảo, bỏ cọc, làm mất niềm tin của người dân.

Tôi thấy có một số bất cập về đấu giá quyền sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu để hoàn thiện. Ví dụ điểm b khoản 2 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là thửa đất, khu đất “phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn”.

Theo tôi, quy định này chỉ đúng đối với thửa đất, khu đất có diện tích nhỏ, ví như trường hợp thực hiện đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm năm 2022 có diện tích dao động dưới 10.000 m2. Nhưng, nó lại không đúng, không phù hợp đối với trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn có diện tích lớn từ 20ha, hoặc 50ha.

Nhà nước không thể nào lập quy hoạch chi tiết 1/500 rồi mới đưa ra đấu giá vì chi phí lập quy hoạch 1/500 rất lớn và mất nhiều thời gian công sức, chưa kể nội dung quy hoạch chi tiết 1/500 chưa chắc đã phù hợp với “khẩu vị” của các nhà đầu tư.

Do vậy, tôi cho rằng rất cần thiết bổ sung điều kiện của thửa đất, khu đất đưa ra đấu giá “phải có quy hoạch chi tiết 1/500” hoặc “có quy hoạch phân khu 1/2000” là để “cởi trói” cho dự án cần đấu giá.

Chúng tôi cũng đề nghị không quy định “người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa”. Quy định này quá cứng nhắc và chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình, nhưng lại không phù hợp với các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn quy mô lớn.

Ví dụ như dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, giai đoạn 1 có quy mô hơn 400ha đã được công nhận là “khu đô thị kiểu mẫu” đầu tiên của cả nước, nhưng đến nay đã khoảng 30 năm thực hiện vẫn còn nhiều công trình xây dựng chưa hoàn thành.

Do vậy, cần quy định “người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ và thời hạn theo phê duyệt tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa” thì phù hợp với thực tiễn hơn.

- Qua thực tế đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói và theo phương thức trả giá lên, ông đã từng khuyến cáo, các đơn vị trúng đấu giá đã lợi dụng hình thức này để đẩy giá trúng rất ảo, gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Vậy theo ông, đấu giá quyền sử dụng đất phải như thế nào cho hiệu quả và phù hợp?

Khoản 5 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: "Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản" để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Nghiên cứu kỹ thì thấy khoản 1 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá: đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến và khoản 2 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 2 phương thức đấu giá là trả giá lên và phương thức trả giá xuống.

Nhưng Luật Đấu giá tài sản 2016 không quy định việc áp dụng “hình thức đấu giá”, “phương thức đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại là đối tượng có tính “đặc thù”.

Bởi vậy, chúng tôi đề nghị chỉ nên áp dụng hình thức đấu giá là “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” thì mới đảm bảo kết quả đấu giá trung thực, nhưng phải đi đôi với việc nghiêm cấm các hành vi thông đồng, hoặc để lộ thông tin nhằm mục đích trục lợi, hoặc nhận hối lộ, dẫn đến “đấu giá cuội”, “đấu giá có quân xanh, quân đỏ”.

- Điểm g khoản 3 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất”. Ông bình luận và góp ý gì khi nhiều chủ đầu tư cho rằng quy định như vậy là thêm khó cho chủ đầu tư muốn tham gia đấu thầu?

Theo tôi, quy định  trên không phù hợp với quy định cho phép nhà đầu tư “điều chỉnh dự án đầu tư” của Luật Đầu tư 2020, hoặc “điều chỉnh đối với một lô đất trong khu vực quy hoạch” của Luật Quy hoạch đô thị 2009.

Khoản 1 Điều 41 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phù hợp với quy định của pháp luật”. Việc “điều chỉnh dự án đầu tư có sử dụng đất” có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, thì đơn giản là nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này đối với nhà nước.

Mặt khác, Điều 52 Luật Quy hoạch đô thị 2009 cũng đã quy định trường hợp được điều chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.   

- Liên quan đến quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông có góp ý bổ sung gì về vấn đề này?

Bên cạnh quy định điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với “đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” thì cần bổ sung thêm quy định đấu thầu đối với 2 trường hợp: đất công nằm xen kẽ với đất do hộ gia đình, cá nhân tổ chức ngoài công lập sử dụng và một loại khác là đất 100% là đất công.

Điểm d khoản 1 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ áp dụng trong  trường hợp đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Quy định trên là đúng nhưng chưa đủ. Ví dụ trường hợp khu đất có diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong khu đất có nhiều thửa đất của hộ gia đình, cá nhân như dự án “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học, quận 1 (TP. HCM) và 4 đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000 m2/lô đã có quy hoạch 1/500 cũng có thể thực hiện đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.

Điểm e khoản 2 Điều 127 của dự thảo Luật quy định “thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất” đối với “dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị” cũng hoàn toàn không hợp lý.

Tôi cho rằng, không có căn cứ khoa học và cả thực tiễn để quy định chỉ đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20ha trở lên, cũng không nên phân biệt quy mô diện tích khu đất đưa ra đấu thầu dự án giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn; rất cần thiết bỏ quy định này và nên giao thẩm quyền, trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh quyết định đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Để gỡ khó cho cả địa phương và nhà đầu tư, chúng tôi đề nghị bổ sung trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với: quỹ đất do nhà nước quản lý, quỹ đất được tạo lập từ dự án tạo quỹ đất do nhà nước đầu tư, quỹ đất do nhà nước thu hồi khi sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước để thực hiện dự án sử dụng đất vào mục đích cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!