Doanh nghiệp bất động sản đang 'uống nước biển giải khát'

Chịu “đau” để có dòng tiền

Trong làm ăn, ai cũng hiểu một nguyên lý “doanh nghiệp không chết vì thua lỗ, doanh nghiệp chỉ chết khi hết tiền”. Bởi vậy, trước tình cảnh cạn tiền, từ cuối năm ngoái, nhiều doanh nghiệp đã thực hiện chương trình cắt giảm nhân sự quy mô lớn, đi kèm là giảm lương, cắt thưởng để tiết kiệm chi tối đa. Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất tại ngày 31/12/2022 cho thấy có tới 6 doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự đáng kể trong năm 2022. Trong đó, Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) cùng công ty con Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HoSE: DXS) đứng nhất khi lần lượt cắt giảm 41% và 45%. Theo sau là Novaland (HoSE: NVL) với 20%, Sunshine Homes (UPCoM: SSH) với 16% và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (HoSE: AGG) với 29%.

Bước sang năm 2023, việc cắt giảm nhân sự vẫn tiếp tục được tiến hành. Báo cáo tài chính quý II/2023 cho thấy Đất Xanh đã cắt giảm thêm 1.383 người so với thời điểm đầu năm, hiện còn 2.390 người - con số thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Novaland cũng cắt giảm 117 người so với đầu năm 2023, nay còn 1.287 người. Với Vinhomes, dù không cắt giảm nhân sự trong năm 2022 nhưng đến cuối quý II/2023, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam cũng đã giảm 1.262 nhân sự so với đầu năm, chỉ còn 11.929 người.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, diễn biến về nhân sự nêu trên là một trong những biểu hiện của việc các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đã đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong suốt một thời gian dài, tựa như người bị đuối nước. Động lực sống còn khiến các doanh nghiệp cố gắng vùng vẫy, quẫy đạp và sẵn sàng bấu víu vào bất cứ chiếc phao cứu sinh nào. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, các doanh nghiệp vẫn chưa thể ngoi lên mặt nước, trong khi sức chống đỡ cũng đã yếu dần, nếu không ngoi lên kịp thời, chắc chắn sẽ bước sang giai đoạn “sặc nước, ngừng thở”.

Bởi vậy, trong thời gian qua, ngoài việc cắt giảm chi, các doanh nghiệp bất động sản đã tìm mọi cách để xoay xở vốn, từ “gõ mòn cửa” các ngân hàng để vay mượn thêm, bán dự án, mời chào hợp tác dự án đến bán sản phẩm một cách bất chấp vì chưa đủ điều kiện để bán hoặc hạ giá ồ ạt sản phẩm, đem bất động sản đi cầm cố, hoán đổi nợ, thúc đẩy gỡ nhanh pháp lý để đáp ứng điều kiện giải ngân của nhà băng…

Nói với Đầu tư Tài chính, một lãnh đạo doanh nghiệp tiết lộ một tập đoàn bất động sản lớn tại Hà Nội, đang niêm yết trên sàn chứng khoán, vừa phải bán hết tài sản từ bé đến lớn để trả đống nợ khủng và “thay máu” toàn bộ lãnh đạo.

Nhiều “ông lớn” bất động sản cũng đang mang tài sản đi cấn nợ vì không còn tiền mặt để trả. Đơn cử như 88 sản phẩm bất động sản từ Novaland thời gian qua đã được sang tay cho Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình để cấn nợ. Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Hòa Bình, thừa nhận trong tình hình khó khăn hiện nay, việc thanh toán nợ bằng tiền mặt gặp khó nên có một số khách hàng đã tiến hành thanh toán cho Hòa Bình bằng chính sản phẩm bất động sản của họ. Vì vậy, ông Hải cũng đề nghị các nhà thầu phụ xem xét thay thế việc thanh toán bằng bất động sản do Hòa Bình đã nhận để cấn trừ nợ với khách hàng.

Những nỗ lực “điên cuồng” của doanh nghiệp

Trong mùa đại hội cổ đông thường niên vừa qua, các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cũng đã có trải lòng về việc bán rẻ dự án để có tiền trả nợ, cứu doanh nghiệp. Điển hình, tại đại hội cổ đông thường niên 2023 của Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG), Tổng giám đốc Nguyễn Thị Như Loan chia sẻ với nhà đầu tư về việc công ty sẽ phải tính toán dòng tiền nghìn tỷ để trả nợ đối tác trong năm nay. Để xử lý khoản nợ này, công ty dự kiến sẽ bán dự án thủy điện ở Gia Lai. “May còn có thủy điện để bán, chứ vốn chôn hết vào bất động sản thì giờ làm sao có tiền trả nợ”, bà Loan bày tỏ.

Trong khi đó, Chủ tịch Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR), ông Nguyễn Văn Đạt, chia sẻ tại đại hội rằng trong thời điểm khó khăn cực độ, giá cổ phiếu chỉ còn 13.000 đồng/cổ phiếu, ban lãnh đạo công ty đánh giá, nếu phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu lúc này, sẽ không có nhiều người mua. Thời điểm đó ngân hàng cũng không cho vay bất động sản. “Tôi đã mang nhiều tài sản gia đình và cá nhân bán hoặc thế chấp để đóng góp, hỗ trợ cho công ty. Thậm chí một tài sản trị giá 3.000 tỷ đồng cũng chấp nhận bán giá 2.000 tỷ để có được dòng tiền”, ông Đạt nói.

Có thể thấy những nỗ lực “điên cuồng” của doanh nghiệp trong 8 tháng năm 2023 đã phần nào giúp họ vượt qua được cơn bĩ cực. Cho đến hội nghị lần 2 về bất động sản toàn quốc vừa qua, các doanh nghiệp cho biết đã nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm. Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP.Invest) ông Nguyễn Quốc Hiệp, nhìn nhận dưới tác động cụ thể của các chính sách, biện pháp từ chỉ đạo của Chính phủ như giãn nợ trái phiếu, tháo gỡ thể chế, nguồn vốn, định giá, quy hoạch, lãi suất ngân hàng… thị trường bất động sản đã bớt ảm đạm hơn.

“Nhiều chủ đầu tư đã có tín hiệu phục hồi, mặc dù số doanh nghiệp bất động sản phải giải thể hoặc ngừng hoạt động vẫn còn lớn. Điều quan trọng là đã cởi bỏ được tâm lý e ngại, mất niềm tin của thị trường”, ông Hiệp nói và viện dẫn ngay tại GP.Invest, những chỉ đạo cụ thể của Chính phủ, Thủ tướng và tổ công tác đã có những tác động cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến những chuyển biến tích cực của dự án Palm Manor ở Việt Trì, Phú Thọ. Dự án này cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2013 nhưng vướng mắc về giải phóng mặt bằng nên mới triển khai được một phần nhỏ, cho đến giữa năm 2023, lãnh đạo tỉnh Phú Thọ đã thông báo các biện pháp cụ thể để đẩy nhanh tiến độ dự án theo đúng quy định của pháp luật, giao đất từng phần để chủ đầu tư chủ động hơn trong tổ chức thi công.

Theo ông Hiệp, những quyết định cụ thể, xử lý dứt khoát của các cơ quan địa phương đã tạo đà cho dự án Palm Manor Việt Trì chuyển động tích cực và khả năng đầu năm 2024 sẽ có sản phẩm cung cấp cho thị trường. Không riêng dự án ở Phú Thọ mà các dự án của GP.Invest ở Lạng Sơn, Thái Nguyên, Hải Dương… cũng đều có sự chuyển động tích cực do cách làm dứt khoát, rõ ràng của các cấp chính quyền.

Không riêng gì GP.Invest mà ngay tại Novaland, Chủ tịch Bùi Thành Nhơn cho biết đến nay, các dự án của Novaland căn bản đã có hướng giải quyết cụ thể. Các dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu hầu hết đã được lãnh đạo tỉnh phê duyệt giải quyết. Các dự án tại TP. HCM, Đồng Nai, Bình Thuận đã được tổ công tác và các bộ ban ngành tận tình hướng dẫn và địa phương đang tập trung tháo gỡ.

Dù đã có những kết quả bước đầu, song khó khăn trước mắt vẫn là rất lớn đối với các doanh nghiệp. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 trầm lắng, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng... dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án. Đáng chú ý, trong 6 tháng cuối năm 2023, tổng giá trị trái phiếu đến hạn lên đến khoảng 158.500 tỷ đồng, trong đó, phần lớn là trái phiếu bất động sản đến hạn với giá trị 80.952 tỷ đồng, chiếm 51%.

Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng trước đó cũng chỉ ra rất nhiều vấn đề của doanh nghiệp hiện nay, mà đầu tiên là dòng tiền. Việc điều hành tín dụng có vấn đề khi lúc thả ra quá nhanh, lúc siết lại cũng nhanh khiến các doanh nghiệp rất khó khăn. “Nhiều doanh nghiệp lớn đã phải bán gần hết tài sản, những gì bán được đã bán và bán chỉ 50% giá thực, và người mua là nước ngoài. Đây là câu chuyện chúng tôi đã cảnh báo nhiều lần, rất nguy hiểm”, ông nhấn mạnh.

Cần hỗ trợ thị trường đang rất yếu hiện nay

Phân tích bức tranh dòng vốn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, Phó chủ tịch câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, cho rằng tình hình rất ảm đạm, đang khó lại càng khó hơn bởi chính sách chưa tháo gỡ xong. Các doanh nghiệp khi gặp khủng hoảng lại càng không thể tiếp cận được nguồn vốn. Nghị quyết 33 của Chính phủ đang tháo gỡ một cách toàn diện nhưng để đi vào cuộc sống cần phải có độ trễ và không dễ gì làm ngay được.

Một vấn đề nữa mà ông Điệp nêu ra là Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước sắp có hiệu lực trong một tháng rưỡi tới (áp dụng từ ngày 1/9) là một điều cực kỳ nguy hiểm đối với nền kinh tế nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Trong bối cảnh các doanh nghiệp địa ốc hiện đang rất yếu, rất cần chiếc phao cứu sinh là nguồn vốn tín dụng thì trong Thông tư 06 lại có quy định bổ sung trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn không được cho vay tín dụng.

Cụ thể, tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM. Ngoài ra, tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Theo ông Điệp, về mặt pháp luật, Thông tư 06 không sai, tuy nhiên với điều kiện doanh nghiệp hiện nay đang rất khó khăn, ngay cả việc đẩy dòng vốn vào thị trường còn không không đẩy được, có tiền nhưng không hấp thụ được thì việc áp dụng quy định mới sẽ càng gây khó cho doanh nghiệp. “Đây là vấn đề nghiêm trọng mà tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần phải nghiên cứu lại thời điểm áp dụng. Đưa ra giai đoạn nào là phù hợp? Là khi thị trường đã ổn định, phát triển, các doanh nghiệp đã mạnh còn thời điểm hiện tại doanh nghiệp đang ốm yếu và trên bờ vực phá sản”, ông nói.

Nhìn trên bình diện lớn hơn, ông Điệp đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đang đi lên, đang phát triển nên cần phải tạo động lực, tạo mọi cơ chế, chính sách cởi mở, thông thoáng, còn nếu đưa ra những chính sách không phù hợp với thực tiễn thì việc thụt lùi 5 - 7 năm sẽ xảy ra. “Chúng ta không nên ảo tưởng như các nước đã phát triển hàng trăm năm nay, họ đã ổn định và quá vững vàng, doanh nghiệp quá lớn mạnh rồi, trong khi tại Việt Nam có đến 95% là doanh nghiệp vừa và nhỏ, đang trong giai đoạn phát triển cần phải có sự hỗ trợ về mặt cơ chính sách mới bứt phá được. Có thể thấy, trải qua 25 phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam được rất nhiều, được ở đây chính là cơ chế chính sách, hạ tầng, đô thị phát triển. Với bất động sản chỉ cần có nguồn lực và cơ chế chính sách phù hợp”, ông bình luận.