Doanh nghiệp nhà ở quý IV: 'Những điều trông thấy mà đau đớn lòng'

Lời bông đùa, chuyện thực tế

Tại một buổi tiệc kỷ niệm ngày Doanh nhân Việt Nam của Hiệp hội bất động sản TP. HCM, tổ chức tại tòa nhà Léman - 117 Nguyễn Đình Chiểu, “chủ nhà” là ông Trần Kim Chung (chủ tịch C.T Group) đã bông đùa với những người đồng cấp: “Hôm nay, tôi mời anh chị em dùng thử loại rượu Nhật Bản, được C.T Group nhập khẩu và phân phối độc quyền. Tôi hay nói đùa, nếu tình hình thành phố, các thủ tục hành chính công của thành phố không có gì thay đổi, đến sang năm, chắc chúng tôi chuyển qua đi bán rượu”.

Câu bông đùa đó, nói vào năm... 2019, còn bây giờ, đã là năm 2023. Thật khó tin, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 năm tồi tệ rồi. Và điều còn tồi tệ hơn là dường như mọi thứ vẫn như mới chỉ bắt đầu.

2022 là năm đã được giới doanh nhân bất động sản đặt nhiều kỳ vọng, rằng sau dịch bệnh, tăng trưởng sẽ trở lại mạnh mẽ, cầu sẽ bung ra, doanh nghiệp sẽ lấy lại được những gì đã mất. Nhưng sự tốt đẹp chỉ tồn tại trong khoảnh khắc (quý I và nửa đầu quý II) còn từ đó về sau, thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo của 3 năm trước đó, thậm chí còn rơi vào tình trạng “đóng băng” vào quý IV.

Kết quả kinh doanh quý IV/2022 của nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở niêm yết đã phản ánh chính xác những gì đang diễn ra trên thị trường. Điểm danh 40 doanh nghiệp lớn nhất trong ngành, có thể thấy phần lớn lâm vào cảnh suy thoái về lợi nhuận, nhiều doanh nghiệp còn báo lỗ rất đậm, là quý lỗ đầu tiên sau rất nhiều năm liên tục có lãi.

Quý này, khoản lỗ gây choáng váng nhất là Đất Xanh (HoSE: DXG) khi báo lỗ trước thuế tới 424 tỷ đồng, là quý lỗ đầu tiên sau 10 năm. Một cái tên cũng gây sốc khác là Phát Đạt (HoSE: PDR), lỗ trước thuế tới 296 tỷ đồng. Đáng kể, PDR đã có quý thứ 2 liên tiếp doanh thu siêu thấp (quý III chỉ 11 tỷ đồng, quý IV chỉ 14 tỷ đồng) và lần đầu tiên sau 11 năm rơi vào tình trạng kinh doanh dưới giá vốn (lỗ gộp 29 tỷ đồng).

Fideco (HoSE: FDC) cũng gia nhập vào danh sách các công ty bất động sản báo lỗ lớn trong quý IV với khoản lỗ trước thuế 200 tỷ đồng, đánh dấu quý thứ ba liên tiếp thua lỗ trong năm 2022 (quý II lỗ 1,4 tỷ đồng, quý II lỗ 570 triệu đồng). Còn An Gia (HoSE: AGG) gây bất ngờ lớn khi doanh thu tăng gấp 5 lần, đạt 5.501 tỷ đồng, nhưng rốt cục lại báo lỗ trước thuế 2 tỷ đồng do chi phí bán hàng và chi phí tài chính quá “khủng”.

Danh sách công ty báo lỗ trước thuế quý IV/2022 còn kéo dài với những cái tên: LDG Group (HoSE: LDG) lỗ 46 tỷ đồng; Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (HoSE: TDC) lỗ 95 tỷ đồng; Tổng công ty Licogi (UPCoM: LIC) lỗ 3 tỷ đồng; Danh Khôi (HNX: NRC) lỗ 63 tỷ đồng; Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) lỗ 16 tỷ đồng - quý lỗ đầu tiên trong 6 năm; TTC Land (HoSE: SCR) lỗ 104 tỷ đồng - quý lỗ đầu tiên trong 3 năm… Tựu trung lại, có tới 25% doanh nghiệp báo lỗ trong số 40 doanh nghiệp lớn được khảo sát.

Không đến nỗi bi đát như nhóm công ty trên, song nhiều “đại gia” bất động sản khác cũng ở trong tình cảnh kém vui khi lợi nhuận suy giảm mạnh. Trong số này, nổi bật nhất là doanh nghiệp bất động sản số 1 Việt Nam - Vinhomes (HoSE: VHM) với lợi nhuận trước thuế giảm 10%, đạt 12.467 tỷ đồng, dù doanh thu tăng 34%, đạt 31.193 tỷ đồng.

Chung “cảnh ngộ” là Khang Điền (HoSE: KDH) với lợi nhuận trước thuế giảm 66%, đạt 179 tỷ đồng, dù doanh thu tăng gấp đôi, đạt 1.234 tỷ đồng; CEO Group (HNX: CEO) với lợi nhuận trước thuế giảm 2,4%, đạt 282 tỷ đồng, dù doanh thu tăng gấp ba lần, đạt 1.497 tỷ đồng; Địa ốc Sài Gòn (HoSE: SGR) với lợi nhuận trước thuế giảm 83%, đạt 12 tỷ đồng, dù doanh thu tăng gấp 10 lần, đạt 94 tỷ đồng.

“Khổ tâm” hơn là nhóm doanh nghiệp có cả doanh thu và lợi nhuận trước thuế cùng suy giảm. Đây là nhóm doanh nghiệp đông nhất trên thị trường quý IV/2022, gồm: Novaland (HoSE: NVL) doanh thu giảm 29%, lợi nhuận giảm 48%; Nam Long (HoSE: NLG) doanh thu giảm 63%, lợi nhuận giảm 26%; Hải Phát Invest (HoSE: HPX) doanh thu giảm 16%, lợi nhuận giảm 73%; Văn Phú (HoSE: VPI) doanh thu giảm 61%, lợi nhuận giảm 23%; Đệ Tam (HoSE: DTA) doanh thu giảm 51%, lợi nhuận giảm 66%; Hà Đô (HoSE: HDG) doanh thu giảm 13%, lợi nhuận giảm 52%;

Địa ốc First Real (HoSE: FIR) doanh thu giảm 24%, lợi nhuận giảm 45%; Intresco (HoSE: ITC) doanh thu giảm 53%, lợi nhuận giảm 70%; Handico 6 (UPCoM: HD6) doanh thu giảm 36%, lợi nhuận giảm 70%; Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) doanh thu giảm 19%, lợi nhuận giảm 19%; Everland (HoSE: EVG) doanh thu không đổi, lợi nhuận giảm 72%... và đặc biệt nặng nề là các doanh nghiệp: DRH Holdings (HoSE: DRH) doanh thu giảm 56%, lợi nhuận giảm 98% (chỉ 187 triệu đồng); DIC Corp (HoSE: DIG) doanh thu giảm 57%, lợi nhuận giảm 99% (chỉ 4 tỷ đồng, thấp nhất từ 2015, ngoại trừ quý lỗ).

Quý IV/2022 chỉ có một nhóm nhỏ được hưởng niềm vui có lợi nhuận trước thuế tăng trưởng. Trong đó, đáng kể là Vingroup (HoSE: VIC) với doanh thu tăng 18%, đạt 41.167 tỷ đồng và lợi nhuận đảo chiều ngoạn mục so với cùng kỳ thành 3.954 tỷ đồng. Theo sau là Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) với lợi nhuận tăng 2,4%, đạt 249 tỷ đồng; Hodeco (HoSE: HDC) với lợi nhuận tăng 72%, đạt 219 tỷ đồng; Tập đoàn bất động sản CRV với lợi nhuận tăng 9%, đạt 182 tỷ đồng;

Đạt Phương (HoSE: DPG) với lợi nhuận tăng 7%, đạt 169 tỷ đồng; Nam Mê Kông (HoSE: VC3) với lợi nhuận 54%, đạt 100 tỷ đồng; Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (HoSE: CII) với lợi nhuận 81 tỷ đồng; Xuân Mai Corp (UPCoM: XMC) với lợi nhuận tăng 9%, đạt 72 tỷ đồng; BV Land (UPCoM: BVL) với lợi nhuận tăng 49%, đạt 39 tỷ đồng; Long Giang Land (HoSE: LGL) với lợi nhuận tăng 80%, đạt 11 tỷ đồng; Hoàng Quân (HoSE: HQC) với lợi nhuận tăng 71%, đạt 4 tỷ đồng…

Vỡ mộng ban sơ

Tình hình kinh doanh kém tươi sáng trong quý IV/2022 đã ảnh hưởng rất lớn đến kết quả làm ăn cả năm 2022 của các doanh nghiệp phát triển nhà ở nêu trên. Theo đó, phần lớn doanh nghiệp bị suy giảm về doanh thu và lợi nhuận trước thuế, lần lượt là: VHM giảm 26% và 20%; PDR giảm 58% và 36%; NLG giảm 16% và 35%; KDH giảm 22% và 8%; NTL giảm 55% và 96%; HD6 giảm 13% và 10%; D11 giảm 55% và 52%; LDG giảm 54% và 97%; DRH giảm 28% và 37%; DXG giảm 45% và 70%; NRC giảm 56% và 90%; HDG giảm 3,6% và 1,4%; DIG giảm 57% và 84%; NVL giảm 25% và 19%; SCR giảm 47% và 67%.

Một số doanh nghiệp khác cũng chịu cảnh lợi nhuận suy giảm, dù cho doanh thu tăng trưởng, gồm: HPX giảm 45% (doanh thu tăng 17%), TDC giảm 52% (doanh thu tăng 50%), LIC giảm 80% (doanh thu tăng 2 tỷ đồng), DTA giảm 16% (doanh thu tăng 18%), AGG giảm 55% (doanh thu tăng 3,4 lần), QCG giảm 47% (doanh thu tăng 21%)...

Song bi kịch nhất vẫn là FDC với khoản lỗ sau thuế cả năm 197 tỷ đồng. Đây là năm lỗ thứ 4 trong lịch sử cũng là năm lỗ đậm nhất từ trước đến nay của FDC.

Số doanh nghiệp có lợi nhuận trước thuế tăng trưởng không nhiều, trong đó lớn nhất là VIC (12.693 tỷ đồng, tăng gấp 4 lần), CII (1.057 tỷ đồng, năm trước lỗ), VPI (661 tỷ đồng, tăng 68%), DPG (595 tỷ đồng, tăng 14%), KHG (554 tỷ đồng, tăng 7%), HDC (540 tỷ đồng, tăng 38%), CEO (473 tỷ đồng, tăng gấp 4 lần), SGR (261 tỷ đồng, tăng gấp 4 lần), BVL (184 tỷ đồng, gấp 8 lần), VC3 (104 tỷ đồng, tăng 31%), XMC (86 tỷ đồng, tăng 9%), EVG (34 tỷ đồng, tăng 13%) HQC (25 tỷ đồng, gấp 3,5 lần), LGL (22 tỷ đồng, tăng 75%)…

Trong số này, dành lời khen cho KHG khi đây là năm có lợi nhuận cao nhất lịch sử hoạt động; tiếp theo là SGR với lợi nhuận cao nhất trong 6 năm qua. CII và CEO cũng rất ấn tượng khi lợi nhuận cao nhất từ năm 2018, BVL cao nhất từ 2019. Ngoài ra, EVG có doanh thu lớn nhất lịch sử hoạt động, CII có doanh thu bất động sản tăng gấp 3 lần, XMC có doanh thu bất động sản tăng gấp đôi. Ngược lại, bày tỏ sự quan ngại với VIC và LGL khi lợi nhuận có được phần lớn nhờ doanh thu tài chính, với VIC là 33.618 tỷ đồng và LGL là 100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, dù lãi hay lỗ, tăng trưởng hay suy thoái, nhìn chung, 2022 là một năm thất bại về mặt thực thi kế hoạch kinh doanh đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở. Trong số doanh nghiệp được khảo sát, chỉ có 2 doanh nghiệp hoàn thành được kế hoạch năm là ITC và D11.

Một số ít hoàn thành được một trong hai chỉ tiêu là: DPG (đạt 86% doanh thu, vượt 13% lợi nhuận), HDG (đạt 98% doanh thu, vượt 2,4% lợi nhuận), CII (đạt 72% doanh thu, vượt 18% lợi nhuận), CEO (đạt 85% doanh thu, vượt 3% lợi nhuận), AGG (vượt 12,5% doanh thu, đạt 19% lợi nhuận), QCG (vượt 6% doanh thu, đạt 44% lợi nhuận), SGR (đạt 55% doanh thu, vượt 15% lợi nhuận), EVG (vượt 6% doanh thu, đạt 34% lợi nhuận) VPI (đạt 83% doanh thu, vượt 23% lợi nhuận).

Còn lại hầu hết doanh nghiệp đều không hoàn thành được kế hoạch, thậm chí chỉ hoàn thành được một phần rất nhỏ, có thể kể đến là: VIC (đạt 72% doanh thu, đạt 33% lợi nhuận), VHM (đạt 83% doanh thu, đạt 96% lợi nhuận), NVL (đạt 31% doanh thu, đạt 35% lợi nhuận), PDR (đạt 14% doanh thu, đạt 41% lợi nhuận); NLG (đạt 60% doanh thu, đạt 35% lợi nhuận), KDH (đạt 72% doanh thu, đạt 77% lợi nhuận), HPX (đạt 60% doanh thu, đạt 31% lợi nhuận), HDC (đạt 68% doanh thu, đạt 97% lợi nhuận), HD6 (đạt 70% doanh thu, đạt 81% lợi nhuận), LDG (đạt 16% doanh thu, đạt 1,3% lợi nhuận), DRH (đạt 6,7% doanh thu, đạt 12% lợi nhuận), TDC (đạt 86% doanh thu, đạt 28% lợi nhuận),

LIC (đạt 76% doanh thu, đạt 22% lợi nhuận), VC3 (đạt 25% doanh thu, đạt 12% lợi nhuận), HQC (đạt 25% doanh thu, đạt 12% lợi nhuận), DTA (đạt 80% doanh thu, đạt 56% lợi nhuận), DXG (đạt 50% doanh thu, đạt 10% lợi nhuận) NRC (đạt 21% doanh thu, đạt 3% lợi nhuận), XMC (đạt 71% doanh thu, đạt 69% lợi nhuận) BVL (đạt 60% doanh thu, đạt 97% lợi nhuận), DIG (đạt 41% doanh thu, đạt 10% lợi nhuận) SCR (đạt 42% doanh thu, đạt 26% lợi nhuận), KHG (đạt 53% doanh thu, đạt 55% lợi nhuận), LGL (đạt 22% doanh thu, đạt 18% lợi nhuận)…

Có thể nói, kết quả này không mang lại nhiều bất ngờ, bởi như trên đã nói, giai đoạn đầu năm 2022, thị trường rất triển vọng, do đó các doanh nghiệp đã mạnh dạn, tự tin đặt kế hoạch doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng hàng chục %, thậm chí hàng lần so với năm trước đó. Song, kể từ nửa sau quý II/2022, thị trường bất động sản đã bắt đầu trở xấu và chìm sâu vào khủng hoảng. Kết năm 2022 cũng là lúc giấc mộng ban sơ của nhiều doanh nghiệp chính thức vỡ tan tành.

Kỳ vọng gì ở hồi sau?

Sự đóng băng của thị trường bất động sản trong quý IV/2022 được nhìn nhận là sẽ kéo dài ít nhất đến hết quý I/2023, thậm chí có thể tiếp diễn tới nửa cuối năm 2023 nếu như nhà quản lý không có các giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy kịp thời.

Nhìn trên bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp phát triển nhà ở nêu trên, không khó nhận ra tình trạng gia tăng đáng kể của hàng tồn kho và các khoản phải thu - yếu tố chủ yếu khiến các doanh nghiệp phải gia tăng các khoản vay, nợ và làm xuất hiện các khoản chi phí tài chính khổng lồ, bào mòn lợi nhuận của các doanh nghiệp trong năm vừa qua. Tình trạng này rất có thể sẽ trở nên trầm trọng hơn trong năm 2023 này.

Thêm vào đó, không có nhiều doanh nghiệp gia tăng được khoản “lương khô” là người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện. Tình trạng phân hóa diễn ra khá sâu sắc khi các doanh nghiệp có “của để dành” lớn vẫn là các “đại gia” như: VIC (74.825 tỷ đồng, tăng gấp 3,4 lần), VHM (62.337 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần), NVL (15.962 tỷ đồng, tăng 92%), NLG (3.271 tỷ đồng, tăng 33%), DXG (2.382 tỷ đồng, tăng 9%), VC3 (1.580 tỷ đồng), HPX (1.098 tỷ đồng, tăng gấp 39 lần), KDH (987 tỷ đồng, tăng gấp 6 lần), HQC (795 tỷ đồng, tăng 9%), DRH (530 tỷ đồng, tăng 18%), DTA (328 tỷ đồng), XMC (247 tỷ đồng, tăng 2,7 lần)…

Trong khi đó, rất nhiều doanh nghiệp đang chứng kiến sự sụt giảm của giá trị này, có thể kể đến như: AGG (giảm 7% còn 3.106 tỷ đồng) CII (giảm 28%, còn 1.523 tỷ đồng; riêng khách mua bất động sản giảm 55%, còn 924 tỷ đồng), DIG (giảm 16%, còn 1.460 tỷ đồng), PDR (giảm 27%, còn 1.239 tỷ đồng), HDG (giảm 37%, còn 749 tỷ đồng), VPI (giảm 6%, còn 584 tỷ đồng), SCR (giảm 61%, còn 529 tỷ đồng), LDG (giảm 24%, còn 457 tỷ đồng), QCG (giảm 34%, còn 366 tỷ đồng), ITC (giảm 40%, còn 242 tỷ đồng), TDC (giảm 69%, còn 95 tỷ đồng), HDC (giảm 53%, còn 94 tỷ đồng), NTL (giảm 66%, còn 88 tỷ đồng), HD6 (giảm 75%, còn 79 tỷ đồng)…

Như vậy, có thể dự đoán năm 2023, hoặc ít nhất nửa đầu năm 2023, bức tranh kinh doanh của các doanh nghiệp phát triển nhà ở sẽ không lấy gì làm tươi sáng, nhất là đặt trong thế so sánh với cùng kỳ, vốn ở mức khá nhờ bối cảnh thuận lợi đầu năm 2022.