Phân hóa lợi nhuận doanh nghiệp nhà ở: Dòng tiền có gì đáng chú ý?

Bất ngờ miền Bắc

Mùa báo cáo tài chính quý I/2022 vừa mới khép lại với nhiều cảm xúc. Lướt nhanh qua báo cáo của hơn 20 doanh nghiệp phát triển nhà ở danh tiếng, có thể nhận ra sự phân hóa khá rõ giữa hai miền Nam – Bắc.

Ở miền Bắc, điều bất ngờ là nhiều “đại gia” có lãi suy giảm so với cùng kỳ năm trước, điển hình như: Vingroup, Vinhomes, Hà Đô, Hải Phát... Cụ thể, Vingroup (HoSE: VIC) có doanh thu thuần giảm 21% (đạt 18.229 tỷ đồng), lãi trước thuế giảm 31% (đạt 1.928 tỷ đồng). Vinhomes (HoSE: VHM) có doanh thu thuần giảm 31% (đạt 8.923 tỷ đồng), lãi trước thuế giảm 17% (đạt 5.885 tỷ đồng). Hà Đô (HoSE: HDG) có doanh thu thuần giảm 49% (đạt 684 tỷ đồng), lãi trước thuế giảm 34% (đạt 325 tỷ đồng). Hải Phát Invest (HoSE: HPX) có doanh thu thuần giảm 77% (đạt 56 tỷ đồng), lãi trước thuế giảm 76% (đạt 21,6 tỷ đồng).

Các “đại gia” có lãi tăng trưởng không nhiều, nổi bật nhất có lẽ là Văn Phú Invest (HoSE: VPI) với doanh thu thuần tăng gấp 5 lần (đạt 697 tỷ đồng), lãi trước thuế tăng 5,6 lần (đạt 85 tỷ đồng) nhờ bộ đôi dự án The Terra An Hưng và Grandeur Palace Giảng Võ. Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) cũng gây bất ngờ với doanh thu thuần tăng gấp đôi (đạt 293 tỷ đồng) và lãi trước thuế đạt 47 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ 26 tỷ đồng).

Các doanh nghiệp nhỏ hơn có lãi tăng trưởng là Đô thị Từ Liêm (HoSE: NTL) với doanh thu thuần tăng 76%, lãi trước thuế tăng 2,7 lần (đạt 45 tỷ đồng); Everland (HoSE: EVG) với doanh thu thuần tăng 23%, lãi trước thuế tăng 46% (đạt 6,6 tỷ đồng)… Trong khi đó, Kosy (HoSE: KOS) và Long Giang Land (HoSE: LGL) có lãi suy giảm lần lượt là 53% và 51%.

Trường hợp đáng chú ý khác là Tập đoàn FLC (HoSE: FLC), sau biến cố lớn về nhân sự cấp cao, đơn vị này báo lỗ trước thuế 465 tỷ đồng (cùng kỳ có lãi 49 tỷ đồng).

Phía sau vũ điệu tăng trưởng của miền Nam

Tại miền Nam, tình hình có vẻ tươi sáng hơn. Nhóm “đại gia” có lãi tăng trưởng khá nhiều, có thể kể đến như: Novaland, Khang Điền, CII, DIC Corp, Phát Đạt, An Gia, Khải Hoàn Land… Cụ thể, Novaland (HoSE: NVL) báo lãi trước thuế tăng 7% (đạt 1.351 tỷ đồng), DIC Corp (HoSE: DIG) báo lãi trước thuế tăng 55% (đạt 87 tỷ đồng), Khang Điền (HoSE: KDH) báo lãi trước thuế tăng 15% (đạt 310 tỷ đồng), Phát Đạt (HoSE: PDR) báo lãi trước thuế tăng 12% (đạt 353 tỷ đồng), An Gia (HoSE: AGG) báo lãi trước thuế tăng 11% (đạt 29 tỷ đồng), Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) báo lãi trước thuế tăng gấp 7 lần (đạt 63 tỷ đồng), CII (HoSE: CII) báo lãi trước thuế tăng gấp 7 lần (đạt 712 tỷ đồng).

Tuy nhiên, trong số các doanh nghiệp có lãi tăng trưởng nói trên, chỉ một số có doanh thu cùng tăng trưởng, như: DIG (tăng 4%), PDR (tăng 6,6%), AGG (tăng 64%), KHG (tăng 2,5 lần).

Ngược lại, một số doanh nghiệp có doanh thu suy giảm như: NVL (giảm 56%), KDH (giảm 83%), CII (giảm 26%). Việc các doanh nghiệp này có lãi tăng trưởng so với cùng kỳ là nhờ vào doanh thu tài chính hoặc thu nhập khác tăng đột biến. Cụ thể, NVL có doanh thu tài chính 880 tỷ đồng (tăng 54%), là khoản lãi từ hợp tác đầu tư, lãi cho vay, lãi tiền gửi cùng khoản lãi khác đột biến lên tới 1.227 tỷ đồng – là khoản lãi từ giao dịch mua rẻ Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley. Khang Điền cũng tương tự với khoản lãi khác đạt 305 tỷ đồng, là lãi từ giao dịch mua rẻ Công ty Phước Nguyên. CII cũng có doanh thu tài chính lên tới 915 tỷ đồng (tăng gấp 5 lần) chủ yếu là lãi chuyển nhượng các khoản đầu tư tài chính.

Trường hợp ngược lại với nhóm nêu trên là Nam Long (HoSE: NLG) khi có doanh thu tăng tới 2,5 lần (đạt 587 tỷ đồng) nhưng lãi trước thuế giảm 87% (chỉ đạt 44 tỷ đồng) do không còn khoản thu nhập khác đột biến như cùng kỳ năm trước.

Trong số các “đại gia”, Đất Xanh (HoSE: DXG) có vẻ là doanh nghiệp “hẩm hiu” nhất khi doanh thu và lãi trước thuế cùng suy giảm, lần lượt giảm 39% (đạt 1.792 tỷ đồng) và giảm 42% (đạt 536 tỷ đồng).

Nhóm doanh nghiệp nhỏ hơn ghi nhận sự khởi sắc của LDG (HoSE: LDG) với doanh thu thuần tăng gấp 3 lần (đạt 126 tỷ đồng), lãi trước thuế tăng 2,7 lần (đạt 4 tỷ đồng); DRH Holdings (HoSE: DRH) với doanh thu thuần tăng gấp 2 lần (đạt 11 tỷ đồng), lãi trước thuế tăng gấp 2,7 lần (đạt 17 tỷ đồng). Ngược lại, Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB) chịu sự suy giảm cả doanh thu lẫn lãi trước thuế với mức giảm lần lượt 53% và 92%.

Dòng tiền có gì đáng chú ý?

Kết quả kinh doanh luôn gắn chặt với câu chuyện dòng tiền. Điều đáng lưu tâm là trong số hơn 20 doanh nghiệp nêu trên, số đơn vị có dòng tiền kinh doanh dương rất ít (chỉ 6 đơn vị), gồm: VHM 4.744 tỷ đồng, HDG 102 tỷ đồng, AGG 784 tỷ đồng, NBB 144 tỷ đồng, CII 202 tỷ đồng và FLC 139 tỷ đồng.

Còn lại, các doanh nghiệp đều có dòng tiền kinh doanh âm, thậm chí âm rất nặng: VIC (-1.761 tỷ đồng), VPI (-1.108 tỷ đồng), HPX (-417 tỷ đồng), CEO (-57 tỷ đồng), NTL (-68 tỷ đồng), EVG (-31 tỷ đồng), KOS (-96 tỷ đồng), LGL (-79 tỷ đồng), NVL (-849 tỷ đồng), DXG (-630 tỷ đồng), NLG (-93 tỷ đồng), DIG (-1.496 tỷ đồng), KDH (-480 tỷ đồng), PDR (-994 tỷ đồng), KHG (-793 tỷ đồng), DRH (-236 tỷ đồng), LDG (-284 tỷ đồng).

Không thu được tiền tươi từ việc kinh doanh, dễ hiểu vì sao các doanh nghiệp lại phải tăng quy mô vay nợ để bù đắp dòng tiền. Tổng nợ vay của VIC đã tăng 14% so với đầu năm, lên 139.547 tỷ đồng; của VHM tăng 78%, lên 19.352 tỷ đồng; của VPI tăng 39%, lên 4.399 tỷ đồng; của HPX tăng 17%, lên 5.509 tỷ đồng; của NVL tăng 15%, lên 69.646 tỷ đồng; của DIG tăng 9%, lên 4.418 tỷ đồng; của KDH tăng 73%, lên 4.433 tỷ đồng; của PDR tăng 40%, lên 1.222 tỷ đồng; của AGG tăng 16%, lên 706 tỷ đồng; của KHG tăng 50%, lên 987 tỷ đồng…

Tuy nhiên, quý I mới chỉ là khởi đầu của một năm kinh doanh. Việc dòng tiền kinh doanh âm và quy mô nợ vay tăng cao chưa nói lên nhiều điều về năng lực tài chính cũng như chất lượng tài sản của doanh nghiệp, trừ những cái tên đã trở nên “kinh điển” về việc sử dụng đòn bẩy cao ngất và rủi ro thường trực về khả năng thanh toán. Còn lại, trong một năm được nhìn nhận là vĩ mô phục hồi tích cực, bất động sản vẫn trên đà tăng trưởng, các “đại gia” đều có nhiều kế hoạch về đầu tư và kinh doanh, và do đó, việc gia tăng vay mượn hầu hết mang ý nghĩa tích cực. Giá trị hàng tồn kho tăng lên ở nhiều đơn vị lớn cũng mang ý nghĩa này.

Không có nhiều lo ngại về mục tiêu kinh doanh của các “đại gia” phát triển nhà ở năm nay khi nhìn vào khoản mục “người mua trả tiền trước ngắn hạn” – nguồn doanh thu tương lai. NVL có 10.318 tỷ đồng (tăng 24% so với đầu kỳ), AGG có 4.565 tỷ đồng (tăng 37%), NLG có 2.972 tỷ đồng (tăng 20%), CII có 2.528 tỷ đồng (tăng 22%), HPX có 143 tỷ đồng (tăng 5 lần), HDG có 1.230 tỷ đồng (tăng 3%), NTL có 292 tỷ đồng (tăng 29%),

Một số đơn vị có sự suy giảm về khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn”, chẳng hạn như: VIC có 18.973 tỷ đồng (giảm 12% so với đầu kỳ), VHM có 5.810 tỷ đồng (giảm 34%), DXG có 2.014 tỷ đồng (giảm 8%), DIG có 1.717 tỷ đồng (giảm 1,3%), PDR có 1.427 tỷ đồng (giảm 15%), KDH có 149 tỷ đồng (giảm 16%), VPI có 47 tỷ đồng (giảm 92%)… Song, như đã nói, đây chỉ là quý I, và mọi chuyện mới chỉ là bắt đầu.