Nhìn lại những mất mát của doanh nghiệp nhà ở

Kết quả đã được thấy trước

Không quá khi nói rằng việc doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp phát triển nhà ở sụt giảm trong quý III/2021 là một kết quả đã được nhìn thấy trước. Bởi từ tháng 6, dịch bệnh đã bùng phát dữ dội trên quy mô cả nước, đặc biệt nghiêm trọng tại miền Nam, khiến các hoạt động xây dựng, bán hàng trở nên hết sức khó khăn, nếu không muốn nói là gần như bất động trong nhiều tuần liền.

Ở miền Bắc, doanh nghiệp bất động sản lớn nhất là Vingroup (HoSE: VIC) ghi nhận doanh thu thuần quý III đạt 30.111 tỷ đồng, giảm 16% so với cùng kỳ năm trước và giảm 21,7% so với quý II. Lãi sau thuế quý III của VIC chỉ có 257 tỷ đồng, giảm tới 82% so với cùng kỳ năm ngoái và chỉ bằng 1/2 quý II, 1/3 quý I năm nay; thậm chí lãi sau thuế cổ đông công ty mẹ còn âm 351 tỷ đồng.

Điều an ủi với “nhà Vin” là Vinhomes (HoSE: VHM) vẫn cho thấy khả năng kiếm tiền siêu việt của mình khi gặt hái 11.195 tỷ đồng lãi sau thuế quý III, tăng 82% so với cùng kỳ năm trước, dù cho doanh thu quý này sụt giảm tới 22%.

Ngoài “nhà Vin”, sự u ám của tình hình kinh doanh quý III bao phủ khá nhiều “ông lớn”. Ví dụ như Hải Phát Invest (HoSE: HPX), doanh thu thuần giảm 7%, lãi sau thuế giảm 30% so với cùng kỳ năm trước và chỉ bằng già nửa quý trước; Lideco (HoSE: NTL), doanh thu thuần giảm 10%, lãi sau thuế giảm 11% so với cùng kỳ; CEO Group (HNX: CEO), doanh thu thuần giảm 53% và lỗ sau thuế 59 tỷ đồng…

Số doanh nghiệp làm ăn “xem được” không có nhiều, đáng kể nhất có lẽ là: Sunshine Homes (UPCoM: SSH) với lãi sau thuế tăng 13 lần; Hà Đô (HoSE: HDG) với lãi sau thuế tăng 32%, Văn Phú Invest (HoSE: VPI) với lãi sau thuế tăng 3,5%...

Ở miền Nam, doanh nghiệp nhà ở lớn nhất là Novaland (HoSE: NVL) ghi nhận doanh thu thuần quý III tăng 52%, song lãi sau thuế lại giảm tới 74% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều “ông lớn” khác cũng trong tình cảnh tương tự như: Đất Xanh (HoSE: DXG) doanh thu thuần tăng 63%, lãi sau thuế giảm 28%; TTC Land (HoSE: SCR) doanh thu thuần tăng gấp 3, lãi sau thuế giảm 54%; An Gia (HoSE: AGG) doanh thu thuần tăng gấp 6, lãi sau thuế chỉ vỏn vẹn 3 tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp báo lãi tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ nhưng thực chất đó là lãi nhờ hoạt động tài chính. Điển hình là Nam Long (HoSE: NLG) nhờ doanh thu tài chính tăng 23 lần mà có lãi sau thuế đạt 295 tỷ đồng, tăng 9 lần. Hay như Năm Bảy Bảy, nhờ doanh thu tài chính đột biến 271 tỷ đồng, tăng 977 lần, mà lãi sau thuế gấp đôi, đạt 172 tỷ đồng.

Doanh nghiệp làm ăn “được” hơn cả, khi so với cùng kỳ năm trước, có lẽ là Phát Đạt (HoSE: PDR) với doanh thu tương đối ổn định và lãi sau thuế tăng 38%, đạt 607 tỷ đồng; Hodeco (HoSE: HDC) với doanh thu thuần tăng 45%, lãi sau thuế tăng 116%, đạt 66 tỷ đồng. Trường hợp Khang Điền (HoSE: KDH) đáng nói hơn, dù doanh thu giảm 32%, lãi giảm 12,5% nhưng nhìn suốt 3 quý vừa qua, công ty này đã liên tục tăng trưởng.

Quan ngại về dòng tiền kinh doanh

Một điều khá đáng chú ý khi xem xét bức tranh tài chính – kinh doanh của các doanh nghiệp nhà ở quý III/2021 là dòng tiền kinh doanh 9 tháng của nhiều đơn vị đang trong tình trạng âm rất nặng. Nổi bật nhất là VIC, dòng tiền kinh doanh 9 tháng âm 18.526 tỷ đồng, so với 3 tháng trước đã âm thêm 9.577 tỷ đồng; HPX, dòng tiền kinh doanh 9 tháng âm 2.611 tỷ đồng, so với 3 tháng trước âm thêm 1.077 tỷ đồng; NLG, dòng tiền kinh doanh 9 tháng âm 2.210 tỷ đồng, so với 3 tháng trước âm thêm 1.534 tỷ đồng.

Danh sách doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh âm 9 tháng còn rất dài với những cái tên: KDH (-854 tỷ đồng), NBB (-625 tỷ đồng), DIG (-263 tỷ đồng), CEO (-144 tỷ đồng), VPI (-111 tỷ đồng), TDH (-111 tỷ đồng), NVL (-83 tỷ đồng), PDR (-61 tỷ đồng)…

Dòng tiền kinh doanh biểu hiện cho khả năng tạo tiền của hoạt động kinh doanh. Dòng tiền âm đồng nghĩa doanh nghiệp chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách chứ không thu được tiền về. Để có tiền hoạt động, doanh nghiệp hoặc phải tăng vốn, thu hồi khoản đầu tư hoặc thanh lý tài sản và/hoặc đi vay.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp chọn cách đi vay. Và đó là nguyên do khiến nợ vay tại nhiều doanh nghiệp đã tăng rất mạnh trong quý III/2021. Điển hình là HPX, tổng giá trị nợ vay tại ngày 30/9/2021 là 4.896 tỷ đồng, tăng 41% so với thời điểm 30/6/2021 và tăng gấp đôi so với đầu năm. Hay như NLG, tổng giá trị nợ vay tại ngày kết thúc tháng 9/2021 là 4.000 tỷ đồng, tăng 43% so với thời điểm 30/6/2021 và tăng 63% so với đầu năm.

Các doanh nghiệp khác có nợ vay tăng mạnh so với đầu năm gồm có: DIG (3.329 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần), KDH (2.803 tỷ đồng, tăng 52%), HDC (1.240 tỷ đồng, tăng 22%), NVL (56.062 tỷ đồng, tăng 14%), DXG (6.553 tỷ đồng, tăng 10%)…

Nhìn chung, việc dòng tiền kinh doanh âm nặng, dẫn đến phải tăng vay nợ để có tiền hoạt động, là một chỉ dấu không lành mạnh đối với sức khỏe doanh nghiệp, nhất là khi dòng tiền tài chính cũng không đủ bù đắp. Khi đó, quy mô vốn bằng tiền của doanh nghiệp sẽ bị sụt giảm rõ rệt. Các trường hợp tiêu biểu là: HPX, tiền và tương đương tiền cuối quý III đạt 205 tỷ đồng, giảm 3 lần so với đầu năm; TDH giảm 2,5 lần còn 94 tỷ đồng; AGG giảm 3 lần, còn 144 tỷ đồng…

Nhìn về tương lai

Thị trường bất động sản quý IV/2021 đang được kỳ vọng sẽ hồi phục đáng kể bởi dịch bệnh đã được khống chế, lệnh giãn cách xã hội đã được dỡ bỏ trên phạm vi toàn quốc tạo điều kiện cho các hoạt động thi công, bán hàng, giao nhận dự án. Một số doanh nghiệp nhà ở dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận khá cao trong quý IV này, khi bàn giao số lượng sản phẩm lớn.

Điển hình như VPI, kết thúc quý III đã có 2.015 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn, tăng gấp đôi so với đầu năm, hầu hết là tiền trả trước cho các dự án The Terra An Hưng, Grandeur Palace Giảng Võ, trong đó The Terra An Hưng dự kiến bàn giao trong quý IV.

“Người mua trả tiền trước ngắn hạn” được xem là doanh thu tương lai của các doanh nghiệp nhà ở, do đặc thù ngành bất động sản chỉ ghi nhận doanh thu khi bàn giao sản phẩm. Điểm lại, các doanh nghiệp nhà ở đang có khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn lớn và tăng cao so với đầu năm là: HDG (1.528 tỷ đồng, tăng 17%), NTL (207 tỷ đồng, tăng gần 4 lần), NVL (7.641 tỷ đồng, tăng 87%), NLG (3.820 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi), PDR (1.578 tỷ đồng, tăng 2,5 lần), AGG (3.337 tỷ đồng, tăng 31%), SCR (1.140 tỷ đồng, tăng 30%)…

Ngược lại, những doanh nghiệp có khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn suy giảm so với đầu năm gồm: DXG (1.281 tỷ đồng, giảm một nửa), VIC (29.008 tỷ đồng, giảm 22%), VHM (15.805 tỷ đồng, giảm 41%), HPX (46 tỷ đồng, giảm 30%), SSH (385 tỷ đồng, giảm 65%), KDH (433 tỷ đồng, giảm 80%), TDH (138 tỷ đồng, giảm 69%)…