Doanh nghiệp nhà ở quý I: Nối dài mạch thua lỗ

Mỗi quý một bất ngờ

Sự sa sút trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp nhà ở trong quý I/2023 là điều đã được tiên liệu. Bởi vậy, không quá bất ngờ khi kết quả thống kê 42 doanh nghiệp tiêu biểu của Đầu tư Tài chính trong quý I/2023 cho ra bức tranh tương đồng với quý IV/2022. Theo đó, có 10 doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận cùng tăng trưởng; 3 doanh nghiệp có doanh thu suy giảm nhưng lợi nhuận tăng; 8 doanh nghiệp có doanh thu tăng nhưng lợi nhuận giảm; 11 doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận cùng suy giảm và 10 doanh nghiệp báo lỗ.

Đáng chú ý nhất trong 42 doanh nghiệp được thống kê là nhóm thua lỗ với không ít sự bất ngờ. Nếu như quý IV/2022, Đất Xanh (HoSE: DXG) là cái tên gây “choáng váng” với khoản lỗ đầu tiên và rất đậm sau 10 năm, thì quý I/2023, vị trí đó thuộc về Novaland (HoSE: NVL). Doanh nghiệp địa ốc lớn nhất miền Nam và lớn thứ hai cả nước này đã ghi nhận doanh thu thấp nhất kể từ sau quý IV/2016 (604 tỷ đồng, giảm 69% so với cùng kỳ năm trước) và có khoản lỗ đầu tiên cũng là khoản lỗ rất nặng kể từ lúc công bố thông tin (lỗ trước thuế 87 tỷ đồng, lỗ sau thuế 410 tỷ đồng).

Cái tên gây bất ngờ thứ hai là Danh Khôi (HNX: NRC). Quý I/2023, NRC thậm chí không có nổi một đồng doanh thu và ghi nhận khoản lỗ trước thuế 17 tỷ đồng. Đây cũng là quý thứ hai liên tiếp NRC báo lỗ trước thuế. Cùng chung tình cảnh nối dài chuỗi thua lỗ (trước thuế) với NRC là: DXG (-96 tỷ đồng), LDG Group – HoSE: LDG (-72 tỷ đồng), Licogi – UPCoM: LIC (-23 tỷ đồng), Kinh doanh và Phát triển Bình Dương – HoSE: TDC (-39 tỷ đồng), Bất động sản điện lực miền Trung – HoSE: LEC (-7 tỷ đồng), Cen Land – HoSE: CRE (-9 tỷ đồng).

Ngoài ra, danh sách thua lỗ quý I/2023 cũng ghi danh: Xuân Mai Corp (UPCoM: XMC) với khoản lỗ trước thuế 4 tỷ đồng và Tổng công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn (HoSE: SGR) với khoản lỗ trước thuế 10 tỷ đồng.

Số doanh nghiệp cắt được chuỗi thua lỗ gồm có: Phát Đạt (HoSE: PDR), An Gia (HoSE: AGG), Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) và TTC Land (HoSE: SCR). Tuy nhiên, các doanh nghiệp này cũng không có được niềm vui trọn vẹn.

Cụ thể, PDR, SCR nằm trong nhóm các doanh nghiệp chịu suy giảm cả về doanh thu lẫn lợi nhuận, trong đó PDR có doanh thu và lợi nhuận trước thuế lần lượt giảm 69% và giảm 91% còn SCR giảm 79% và giảm 98%. Những cái tên khác bao gồm: Đạt Phương (HoSE: DPG) với mức giảm 28% và 49%, BV Land (UPCoM: BVL) giảm 13% và 93%, Long Giang Land (HoSE: LGL) giảm 79% và 64%, Địa ốc First Real (HoSE: FIR) giảm 33% và 58%, Hodeco (HoSE: HDC) giảm 56% và 68%, Hoàng Quân (HoSE: HQC) giảm 39% và 79%, DRH Holdings (HoSE: DRH) giảm 45% và 93%, Đệ Tam (HoSE: DTA) giảm 45% và 78%, Nam Long (HoSE: NLG) giảm 60% và 23%.

Trong khi đó, QCG và AGG nằm trong các nhóm chỉ có một trong hai chỉ tiêu tăng trưởng. Cụ thể, QCG thuộc nhóm có doanh thu tăng nhưng lợi nhuận giảm, với doanh thu tăng 22% nhưng lợi nhuận trước thuế giảm 79%. Cùng chung nhóm với QCG còn có: Tập đoàn Bất động sản CRV (doanh thu tăng 3 lần, lợi nhuận giảm 1,6%), CEO Group (HNX: CEO, doanh thu tăng 22%, lợi nhuận giảm 19%), Everland (HoSE: EVG, doanh thu tăng 5%, lợi nhuận giảm 12%), Khang Điền (HoSE: KDH, doanh thu tăng 3 lần, lợi nhuận giảm 7%), Hạ tầng kỹ thuật TP. HCM (HoSE: CII, doanh thu tăng 5%, lợi nhuận giảm 90%), Fideco (HoSE: FDC, doanh thu tăng 16%, lợi nhuận giảm 92%), CIC Group (HoSE: CKG, doanh thu tăng 3%, lợi nhuận giảm 16%). Với AGG, đơn vị này thuộc nhóm doanh nghiệp có doanh thu giảm nhưng lợi nhuận tăng, với doanh thu giảm 66% và lợi nhuận tăng 20%. Cùng chung nhóm này là: Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH, doanh thu giảm 52%, lợi nhuận tăng 25%), DIC Corp (HoSE: DIG, doanh thu giảm 62%, lợi nhuận tăng 16%).

Nhóm được hưởng niềm vui trọn vẹn là các doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận cùng tăng trưởng, gồm những cái tên: Văn Phú - Invest (HoSE: VPI, doanh thu tăng 24%, lợi nhuận tăng gần 5 lần), Mekong Group (HNX: VC3, doanh thu tăng 42 lần, lợi nhuận tăng 10 lần), Handico 6 (UPCoM: HD6, doanh thu tăng 49%, lợi nhuận tăng 85%), Khải Hoàn Land (HoSE: KHG, doanh thu tăng 31%, lợi nhuận tăng 14%), Địa ốc 11 (HNX: D11, doanh thu đi ngang, lợi nhuận tăng 7 lần), Intresco (HoSE: ITC, doanh thu tăng 12%, lợi nhuận tăng 9 lần), IDJ Việt Nam (HNX: IDJ, doanh thu tăng 3 lần, lợi nhuận tăng 2 lần), Hà Đô Group (HoSE: HDG, doanh thu tăng 39%, lợi nhuận tăng 23%).

Và đặc biệt xuất sắc hơn cả là bộ đôi Vingroup – Vinhomes với những con số ấn tượng. Cụ thể, Vingroup (HoSE: VIC) có doanh thu 38.963 tỷ đồng, tăng 2,1 lần, lớn thứ ba trong lịch sử và lợi nhuận 4.264 tỷ đồng, tăng 2,2 lần, lớn nhất kể từ sau quý I/2021. Vinhomes (HoSE: VHM) có doanh thu 29.298 tỷ đồng, tăng 3,3 lần, lớn thứ hai trong lịch sử và lợi nhuận 15.074 tỷ đồng, tăng 2,5 lần, chỉ thua quý III/2022 và quý IV/2021.

Thành tích của VIC, VHM và nhóm doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận cùng tăng trưởng có thể xem là điểm sáng lớn nhất trong bức tranh u ám của thị trường bất động sản nhà ở 3 tháng đầu năm 2023. Tuy nhiên, nếu nhìn kỹ hơn một chút, điểm sáng này cũng chỉ là một sự an ủi, bởi xét về con số tuyệt đối, nhóm này có khá nhiều khoản lợi nhuận rất nhỏ, như: VC3 chỉ 11 tỷ đồng, HD6 chỉ 7 tỷ đồng, D11 chỉ 5 tỷ đồng; khá hơn là ITC cũng chỉ 31 tỷ đồng, IDJ 38 tỷ đồng. Xét về tỷ lệ, nhóm doanh nghiệp này chỉ chiếm 24% trong số 42 doanh nghiệp được thống kê. Kể cả cộng thêm các doanh nghiệp thuộc nhóm doanh thu giảm nhưng lợi nhuận tăng thì tổng số doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng quý I/2023 cũng chỉ chiếm 31%.

Mặt khác, không phải doanh nghiệp nào cũng có lợi nhuận tăng trưởng nhờ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Thống kê cho thấy có gần một nửa các doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng quý I/2023 nhờ hoàn toàn hoặc nhờ một phần rất lớn vào hoạt động tài chính, gồm: VHM, KHG, TCH, DIG, AGG. Trong số này, mức độ tác động rõ rệt nhất là KHG. Quý I/2023, KHG lỗ gộp 3 tỷ đồng, song nhờ có doanh thu tài chính 135 tỷ đồng, tăng 84% mà có lợi nhuận trước thuế 71 tỷ đồng, tăng 14%. Trường hợp ngược lại là CII, vì doanh thu tài chính sụt giảm 76% mà lợi nhuận trước thuế giảm tới 90% so với cùng kỳ.

Những dịch chuyển đáng chú ý

Ngoài những con số ảm đạm trên bảng kết quả kinh doanh, giới quan sát cũng lấy làm quan ngại khi nhìn vào bảng lưu chuyển tiền tệ của các doanh nghiệp nêu trên. Trong số 42 doanh nghiệp được thống kê, có tới 28 doanh nghiệp (tương đương gần 70%) có dòng tiền kinh doanh âm, với số âm rất lớn gồm: VIC (-9.992 tỷ đồng), VHM (-5.398 tỷ đồng), NVL (-1.412 tỷ đồng), KDH (-1.017 tỷ đồng), NLG (-752 tỷ đồng), AGG (-532 tỷ đồng), DPG (-459 tỷ đồng), TCH (-355 tỷ đồng), CEO (-333 tỷ đồng), SCR (-292 tỷ đồng), LIC (-249 tỷ đồng), DXG (204 tỷ đồng), CRE (-165 tỷ đồng), CII (-147 tỷ đồng), ITC (-136 tỷ đồng), HDG (-124 tỷ đồng), DRH (-107 tỷ đồng), FIR (-80 tỷ đồng), DIG (-75 tỷ đồng), LGL (-65 tỷ đồng), TDC (-63 tỷ đồng), SGR (-57 tỷ đồng), QCG (-54 tỷ đồng) HD6 (-26 tỷ đồng) HDC (-23 tỷ đồng), D11 (-6 tỷ đồng).

Chỉ có 14 doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh dương nhưng số dương lại khá nhỏ, như: IDJ (1 tỷ đồng), NRC (1,2 tỷ đồng), LDG (2 tỷ đồng), HQC (9 tỷ đồng), BVL (24 tỷ đồng), DTA (25 tỷ đồng)…

Dòng tiền kinh doanh thể hiện khả năng tạo tiền của hoạt động kinh doanh (bán hàng). Dòng tiền này âm đồng nghĩa doanh nghiệp chỉ ghi nhận được lợi nhuận trên sổ sách chứ chưa thu được tiền về. Tiền của doanh nghiệp bị “chôn” vào hàng tồn kho và các khoản phải thu. Vì thế, các khoản này tăng lên và chiếm tỷ trọng lớn hơn trong cơ cấu tài sản – một bằng chứng cho thấy chất lượng tài sản của các doanh nghiệp đang ngày càng xấu đi.

Chẳng hạn như so với thời điểm đầu năm, tại thời điểm kết thúc quý I/2023, các khoản phải thu của VIC tăng 17%, lên 159.273 tỷ đồng, chiếm 26% tài sản; của KDH tăng 6%, lên 5.606 tỷ đồng, chiếm 27% tài sản; của VPI tăng 14%, lên 3.460 tỷ đồng, chiếm 30% tài sản; của VHM tăng 18%, lên 140.560 tỷ đồng, chiếm 37% tài sản; của NVL tăng 0,2%, lên 96.635 tỷ đồng, chiếm 38% tài sản; của CII tăng 6%, lên 11.233 tỷ đồng, chiếm 39% tài sản; của HQC tăng lên 4.240 tỷ đồng, chiếm 58% tài sản; của FIR tăng 21%, lên 909 tỷ đồng, chiếm 66% tài sản; của KHG tăng 3% lên 6.336 tỷ đồng, chiếm 92% tài sản; của LEC tăng lên 1.190 tỷ đồng, chiếm 94% tài sản…

Hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp cũng trong trạng thái tương tự: của TCH tăng 92%, lên 5.072 tỷ đồng, chiếm 36% tài sản; của AGG tăng 9%, lên 4.059 tỷ đồng, chiếm 38% tài sản; của ITC tăng lên 1.721 tỷ đồng, chiếm 41% tài sản; của DIG tăng 2%, lên 6.037 tỷ đồng, chiếm 43% tài sản; của DXG tăng 8%, lên 15.114 tỷ đồng, chiếm 49% tài sản; của NVL tăng 1,4%, lên 136.904 tỷ đồng, chiếm 53% tài sản; của NLG lên 15.611 tỷ đồng, chiếm 57% tài sản; của KDH tăng 1,6%, lên 12.656 tỷ đồng, chiếm 61% tài sản; của VC3 tăng 1%, lên 2.446 tỷ đồng, chiếm 64% tài sản; của QCG lên 7.903 tỷ đồng, chiếm 73% tài sản…

Hệ quả của việc dòng tiền kinh doanh âm là doanh nghiệp phải tăng cường vay mượn để bù đắp sự thiếu hụt về tiền hoạt động. Nợ vay vì vậy mà tăng lên. Các doanh nghiệp có dư nợ vay lớn và tăng trưởng trong quý I/2023 có thể kể đến như: VIC (178.767 tỷ đồng, tăng 6%), VHM (39.698 tỷ đồng, tăng 9,6%), CII (15.232 tỷ đồng, tăng 4,4%), DXG (5.964 tỷ đồng, tăng 3%), NLG (5.604 tỷ đồng, tăng 8%), SCR (1.956 tỷ đồng, tăng 2,4%), CRE (1.024 tỷ đồng, tăng 1,8%), DRH (753 tỷ đồng, tăng 8%), ITC (697 tỷ đồng, tăng 3%), FIR (391 tỷ đồng, tăng 13%)…

Nợ vay tăng là một trong những động lực chính thúc đẩy quy mô nợ phải trả của các doanh nghiệp “phình” ra, đẩy tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp lên một nấc mới. Các doanh nghiệp có nợ phải trả tăng trong quý I/2023 gồm: VIC (tăng 4%), VHM (tăng 1,8%), VPI (tăng 4,6%), CRV (tăng 2,2 lần), TCH (tăng 8%), VC3 (tăng 3%), EVG (tăng 27%), FIR (tăng 8%), CII (tăng 2%), HDC (tăng 2%), DXG (tăng 1,4%), NLG (tăng 3%)… Các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao nhất gồm: AGG (2,87 lần), CKG (3,03 lần), VIC (3,37 lần), XMC (3,6 lần), HD6 (3,53 lần), NVL (4,76 lần), LIC (8,73 lần)…

Hệ quả tất yếu của việc quy mô nợ “phình” to là chi phí tài chính của các doanh nghiệp đã gia tăng đáng kể, như FIR tăng 5 lần, VPI tăng 2,6 lần, BVL tăng 3,4 lần, VC3 tăng 2,7 lần, VIC tăng 36%, VHM tăng 83%, KHG tăng 68%, DPG tăng 17%, HDC tăng 23%, SGR tăng 50%, DIG tăng 76%, LDG tăng 76%, DXG tăng 38%, QCG tăng 55%, HDG tăng 22%...

Sự gia tăng của chi phí tài chính là một trong những nguyên do chủ yếu khiến lợi nhuận của các doanh nghiệp bị ăn mòn dữ dội, hình thành nên cục diện suy giảm lợi nhuận và báo lỗ dày đặc trong quý I/2023 như trên đã nêu.

Nhìn về tương lai

Thị trường bất động sản được cho là sẽ vẫn duy trì trạng thái khủng hoảng trong ít nhất 1 – 2 quý tới, cho đến khi những chuyển động chính sách và lãi suất được tạo ra trong quý I/2023 bắt đầu “ngấm” và tạo ra sự thay đổi căn bản trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp.

Doanh số của các doanh nghiệp trong quý tới phụ thuộc vào khoản “lương khô” đang có, tức khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” và “doanh thu chưa thực hiện”, bởi vậy xem xét 2 khoản mục này có thể phần nào hình dung được bức tranh kinh doanh quý II/2023.

Các doanh nghiệp có sự suy giảm về khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” gồm: VIC (69.296 tỷ đồng, giảm 7%), VHM (56.809 tỷ đồng, giảm 8%), CEO (388 tỷ đồng, giảm 10%), PDR (1.134 tỷ đồng, giảm 8%), KDH (836 tỷ đồng, giảm 6%), CII (1.435 tỷ đồng, giảm 6%), IDJ (2.060 tỷ đồng, giảm 31 tỷ đồng), HDG (497 tỷ đồng, giảm 27%), ITC (221 tỷ đồng, giảm 6%)...

Ngược lại, những doanh nghiệp có khoản mục trên tăng là: VPI (852 tỷ đồng, tăng 47%), CRV (1.530 tỷ đồng, tăng 2,6 lần), DPG (717 tỷ đồng, tăng 8%), TCH (1.552 tỷ đồng, tăng 2 lần), BVL (146 tỷ đồng, tăng 12%), VC3 (1.226 tỷ đồng, tăng 2,7%), LGL (370 tỷ đồng, tăng 2%), XMC (359 tỷ đồng, tăng 45%), FIR (130 tỷ đồng, tăng 41%), NVL (16.617 tỷ đồng, tăng 4%), DIG (1.538 tỷ đồng, tăng 5%), TDC (112 tỷ đồng, tăng 18%), DXG (2,654 tỷ đồng, tăng 11%), AGG (3.627 tỷ đồng, tăng 16%), SCR (611 tỷ đồng, tăng 15%), NLG (3.616 tỷ đồng, tăng 10%)…

Đáng chú ý, có một số doanh nghiệp giữ nguyên giá trị khoản mục này gồm: SGR (26 tỷ đồng), LDG (457 tỷ đồng), NRC (49 tỷ đồng); một số khác thì có giá trị vô cùng nhỏ như KHG (297 triệu đồng, giảm 99%) và đặc biệt là trường hợp của HDC (0 đồng).

Bức tranh quý II/2023 vì vậy sẽ có tính phân hóa mạnh. Đó âu cũng là điều tất yếu, bởi với một thị trường có quá nhiều bất định và chênh lệch lợi thế sâu sắc, sẽ có kẻ lên đỉnh cao và người xuống vực sâu. Chỉ hiềm một nỗi, cao hay sâu cũng không phải là trạng thái bền vững mà thị trường cần đạt tới.