Doanh nghiệp địa ốc đối mặt áp lực trả nợ 138.000 tỷ đồng trái phiếu

Ghi nhận trong báo cáo đánh giá tác động của một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cùng việc Chính phủ yêu cầu chấn chỉnh hoạt động thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá quyền sử dụng đất, FiinRatings (thuộc FiinGroup) cho biết ngành bất động sản có thể gặp phải một số áp lực sau chuỗi sự kiện này.

Tổ chức xếp hạng tín nhiệm này cho rằng sức khỏe tài chính các công ty bất động sản về tổng thể vẫn ở mức tương đối an toàn. Theo đó, ngoại trừ các công ty, dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn trái phiếu hoặc vay vốn tín dụng ngân hàng, ngành bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản dân cư nói riêng vẫn có tỷ lệ đòn bẩy tài chính ở mức thấp so với giai đoạn trước.

Gần 138.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn

Cụ thể, đến cuối năm 2021, hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của các công ty bất động sản dân cư niêm yết hiện vào khoảng 0,7 lần, hệ số đánh giá năng lực trả lãi Ebitda/chi phí lãi vay là 1,8 lần và hệ số bao phủ nợ ngắn hạn ở mức 3,8 lần, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2014.

Tuy nhiên, FiinRatings cho rằng vấn đề quan trọng sau sự kiện Tập đoàn Tân Hoàng Minh là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2-3 năm tới của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản.

Cụ thể, quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến cuối năm 2021 vào khoảng 189.000 tỷ và 73% số này, tương đương 138.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong 3 năm tới (2022-2024). Theo các chuyên gia phân tích, điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn với các doanh nghiệp bất động sản mà còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng.

Ngoài ra, áp lực trả nợ này có thể tác động đến rủi ro thị trường cổ phiếu do cổ phiếu cũng được cầm cố để làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu hoặc lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp, trái phiếu có vấn đề như cơ quan quản lý đã chỉ ra.

Trong thời gian tới, FiinRatings cho rằng triển vọng thị trường này có thể được duy trì nếu những tác động từ sự kiện Tân Hoàng Minh và các thay đổi chính sách không tạo ra các hiệu ứng dây chuyền, tức là các doanh nghiệp có vấn đề sẽ được khu trú và xử lý thay vì đưa ra những biện pháp cứng rắn áp dụng cho cả ngành.

Bên cạnh đó, rủi ro này cũng có thể được kiểm soát nếu như quyền lợi của các nhà đầu tư trái phiếu Tập đoàn Tân Hoàng Minh được đảm bảo thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi, hoặc có lộ trình rõ ràng.

Theo các chuyên gia, việc khu trú các công ty bị phát hiện vi phạm để đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư cá nhân sẽ tránh tạo ra những tác động tiêu cực mang hiệu ứng “domino” đến thị trường.

Việc này cũng tránh được các ảnh hưởng xấu đến tín dụng ngân hàng và chứng khoán như thị trường Trung Quốc gặp phải khi áp dụng “3 lằn ranh đỏ” với các nhà phát triển bất động sản nước này.

Tránh hiệu ứng dây chuyền

FiinRatings cho biết theo thông lệ của thị trường tín dụng, khi một doanh nghiệp chậm trả gốc hoặc lãi khoản vay, điều khoản vỡ nợ chéo có thể được kích hoạt, tức là điều khoản trả nợ sẽ được kích hoạt trước thời hạn với các chủ nợ khác. Điều này linh hoạt hơn với các hợp đồng tín dụng, trái phiếu huy động từ nước ngoài.

Theo số liệu của FiinRatings, hiện số dư nợ bằng ngoại tệ, bao gồm trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vào khoảng 4 tỷ USD. Con số không lớn so với quy mô tín dụng của toàn ngành bất động sản (hiện ở mức 7,04% tổng dư nợ tín dụng nếu không tính dư nợ cho vay mua nhà).

Tuy nhiên, những tác động từ rủi ro tín dụng bất động sản có thể làm điểm xếp hạng quốc gia của Việt Nam trên thị trường vốn quốc tế và của tất cả ngành còn lại bị ảnh hưởng. Điều này dẫn đến việc bị áp dụng mức lãi suất cao hơn, làm giảm mức độ cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt.

“Việc đảm bảo nguồn tín dụng trái phiếu cho ngành bất động sản cũng có thể hạn chế rủi ro liên quan đến định giá lại tài sản đảm bảo và hạn chế hiệu ứng sang vấn đề nợ xấu của ngân hàng”, các chuyên gia tại FiinRatings nhấn mạnh.

Trước đó, đánh giá về sự kiện Tân Hoàng Minh, các chuyên gia tại VCBS cũng cho rằng nếu cơ quan quản lý có thể phối hợp với Tân Hoàng Minh giải quyết ổn thỏa quyền lợi của trái chủ thì mức độ thiệt hại sẽ được giới hạn trong phạm vi hẹp.

Tuy nhiên, nếu Tân Hoàng Minh vỡ nợ hoặc phá sản, lúc đó thị trường tài chính cũng như các ngân hàng cấp tín dụng cho công ty bất động sản này sẽ chịu tác động lan tỏa mạnh hơn.

Theo VCBS, các ngân hàng đã tham gia mua ít nhất 3 đợt phát hành trái phiếu của nhóm công ty Tân Hoàng Minh, giá trị khoảng 3.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy mô này chỉ chiếm tỷ trọng thấp so với tổng tín dụng của ngành ngân hàng.

Với các doanh nghiệp bất động sản, việc hủy 9 lô trái phiếu Tân Hoàng Minh trong ngắn hạn sẽ tác động tiêu cực đến khả năng huy động vốn. Trong khi nhà đầu tư đang nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ cân nhắc tất toán bán lại trước thời hạn và chấp nhận chi phí phạt hoặc bán với giá chiết khấu.

Khi đó, các tổ chức tài chính có thể được hưởng lợi về phí, nhưng sẽ đối mặt với áp lực hấp thụ nguồn cung đột biến này.