Doanh nghiệp nhà ở: Tồn kho có đáng lo?

Tồn kho gia tăng và hệ lụy

Nhìn vào báo cáo tài chính của khoảng 40 doanh nghiệp phát triển nhà ở tiêu biểu (đang công bố thông tin), có thể nhận ra quá nửa trong số đó ghi nhận sự gia tăng của giá trị hàng tồn kho trong năm 2023.

9 doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng hàng tồn kho mạnh nhất gồm: Năm Bảy Bảy (tăng 16%), Nam Long (tăng 17%), TTC Land (tăng 32%), Khang Điền (tăng 51%), Taseco Land (tăng 56%), Xuân Mai Corp (tăng 69%), Văn Phú Invest (tăng 92%), Tài chính Hoàng Huy (tăng gấp 2 lần) và Bất động sản CRV (tăng gấp 2,7 lần).

Với các doanh nghiệp còn lại, mặc dù tốc độ tăng trưởng hàng tồn kho không cao (chỉ vài % đến trên dưới 10%), nhưng do giá trị hàng tồn kho rất lớn, nên dù chỉ “nhích” vài %, giá trị tuyệt đối cũng đã tăng lên rất đáng kể. Điển hình là Novaland, tại ngày kết thúc năm 2023, giá trị hàng tồn kho đạt 138.598 tỷ đồng, tăng 2,6% so với đầu năm. 2,6% này tương đương 3.643 tỷ đồng, tức còn lớn hơn giá trị hàng tồn kho của hàng chục doanh nghiệp tầm trung khác.

Cùng với Novaland, các doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho cao nhất thị trường, lần lượt gồm: Vingroup (92.730 tỷ đồng, tính riêng bất động sản là 63.354 tỷ đồng), Vinhomes (52.243 tỷ đồng), Khang Điền (18.787 tỷ đồng), Nam Long (17.348 tỷ đồng), Đất Xanh (14.139 tỷ đồng), Phát Đạt (12.199 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (10.658 tỷ đồng), Bất động sản CRV (7.995 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (7.036 tỷ đồng), DIC Corp (6.551 tỷ đồng), Sudico (4.189 tỷ đồng), Văn Phú Invest (3.701 tỷ đồng)…

Không chỉ lớn về giá trị tuyệt đối, tại nhiều doanh nghiệp, tỷ trọng của hàng tồn kho trong cơ cấu tài sản cũng ở mức rất cao. Từ ngưỡng 40% trở lên, có các doanh nghiệp sau: Intresco (40%), Đô thị Nam Từ Liêm (49%), Đất Xanh (49%), Sudico (55%), Novaland (57%), Phát Đạt (58%), Nam Long (60%), CIC Group (60%), Tài chính Hoàng Huy (63%) và Quốc Cường Gia Lai (73%).

Nếu cộng với tỷ trọng của các khoản phải thu, nhiều doanh nghiệp có tổng tỷ trọng của 2 khoản ở mức rất cao, như: Nam Mê Kông (81%), Phát Đạt (81%), LDG Group (84%), An Gia (85%), Đất Xanh (89%), Novaland (91%), Khải Hoàn Land (95%). Tổng tỷ trọng càng cao, chất lượng tài sản càng xấu, đồng nghĩa tạo ra vấn đề về dòng tiền và tác động tới lợi nhuận của doanh nghiệp.

Cụ thể, do tăng hàng tồn kho và các khoản phải thu, nhiều doanh nghiệp (bao gồm những cái tên nêu trên) rơi vào tình trạng âm dòng tiền kinh doanh. Thống kê cho thấy, có tới 26 doanh nghiệp như vậy, gồm: Đô thị Nam Từ Liêm (-7 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (-33 tỷ đồng), BecamexTDC (-35 tỷ đồng), CEO Group (-72 tỷ đồng), Long Giang Land (-74 tỷ đồng), Thuduc House (-84 tỷ đồng), An Gia (-128 tỷ đồng), DRH Holdings (-131 tỷ đồng), Địa ốc Sài Gòn (-208 tỷ đồng), Nhà Đà Nẵng (-266 tỷ đồng), Nam Mê Kông (-299 tỷ đồng), Khải Hoàn Land (-400 tỷ đồng), BGI Group (-414 tỷ đồng), Phát Đạt (-471 tỷ đồng), Văn Phú Invest (-754 tỷ đồng), Năm Bảy Bảy (-962 tỷ đồng), Đất Xanh (-1.131 tỷ đồng), Sunshine Homes (-1.220 tỷ đồng), Khang Điền (-1.556 tỷ đồng), Taseco Land (-1.558 tỷ đồng), TTC Land (-1.586 tỷ đồng), Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (-1.890 tỷ đồng), Nam Long (-2.186 tỷ đồng), Novaland (-3.182 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (-4.908 tỷ đồng), Vingroup (-8.416 tỷ đồng).

Để bù đắp dòng tiền, khá nhiều doanh nghiệp đã phải đẩy mạnh vay mượn. Dòng tiền đi vay của nhiều đơn vị vì thế đã tăng lên khá mạnh so với năm trước, như: IDJ Việt Nam (tăng 62%, đạt 180 tỷ đồng), Địa ốc Sài Gòn (tăng 75%, đạt 239 tỷ đồng), DIC Corp (tăng 10%, đạt 1.990 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (tăng 2,8 lần, đạt 3.044 tỷ đồng), Đạt Phương (tăng gấp 2 lần, đạt 3.202 tỷ đồng), Năm Bảy Bảy (tăng 65%, đạt 3.541 tỷ đồng), Taseco Land (tăng 2,3 lần, đạt 3.818 tỷ đồng), Nam Long (tăng 16%, đạt 4.168 tỷ đồng), Vinhomes (tăng 2 lần, đạt 53.913 tỷ đồng), Vingroup (tăng 52%, đạt 118.712 tỷ đồng)…

Một số khác dù giảm vay mượn so với năm trước, song quy mô dòng tiền đi vay vẫn là khá lớn, như: Phát Đạt (giảm 3%, đạt 844 tỷ đồng), Hodeco (giảm 23%, đạt 892 tỷ đồng), An Gia (giảm 63%, đạt 997 tỷ đồng), Văn Phú Invest (giảm 29%, đạt 1.318 tỷ đồng), Đất Xanh (giảm 55%, đạt 3.299 tỷ đồng), Khang Điền (giảm 3%, đạt 4.094 tỷ đồng)…

Việc đẩy mạnh vay mượn khiến số dư nợ tại nhiều đơn vị tăng lên đáng kể so với đầu năm, như: Hodeco (tăng 0,8%, lên 1.704 tỷ đồng), CIC Group (tăng 9% lên 1.725 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (tăng 46 lần, lên 2.039 tỷ đồng), Taseco Land (tăng 2,8 lần, lên 3.262 tỷ đồng), Năm Bảy Bảy (tăng 16% lên 3.640 tỷ đồng), Văn Phú Invest (tăng 16% lên 4.627 tỷ đồng), Nam Long (tăng 18% lên 6.107 tỷ đồng), Vinhomes (tăng 59% lên 56.683 tỷ đồng), Vingroup (tăng 33% lên 213.312 tỷ đồng)…

Như một hệ quả tất yếu, dư nợ tăng đã làm chi phí tài chính tại các doanh nghiệp cũng tăng lên theo. Trong số này, lớn nhất là Vingroup (22.517 tỷ đồng, tăng 57%), tiếp theo là Đất Xanh (593 tỷ đồng, tăng 14%), Hà Đô (572 tỷ đồng, tăng 10%), Văn Phú Invest (465 tỷ đồng, tăng 40%), Năm Bảy Bảy (322 tỷ đồng, tăng 24%), Nam Long (304 tỷ đồng, tăng 53%), Khang Điền (143 tỷ đồng, tăng 57%), DRH Holdings (114 tỷ đồng, tăng 22%), Taseco Land (101 tỷ đồng, tăng 5,3 lần)…

Một số khác tuy không gia tăng chi phí tài chính, song con số vẫn rất lớn, như: Novaland (3.856 tỷ đồng), Vinhomes (3.997 tỷ đồng), Sunshine Homes (742 tỷ đồng), Phát Đạt (401 tỷ đồng), Khải Hoàn Land (121 tỷ đồng)…

Việc chi phí tài chính neo cao và/hoặc tăng lên là một trong những nguyên nhân trực tiếp bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp, gây nên tình trạng suy giảm lợi nhuận hàng loạt ở nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở trong năm 2023.

Như vậy có thể thấy, sự gia tăng của hàng tồn kho có thể xem là nguồn cơn cho những vấn đề về tài chính cũng như ảnh hưởng tới lợi nhuận đạt được trong năm của doanh nghiệp. Đứng ở góc độ này, tồn kho thực sự là một nỗi lo ngại không nhỏ.

Lo mà không lo

Dù vậy, tồn kho không hẳn là xấu. Với bối cảnh thị trường bất động sản năm 2023 và cho tới thời điểm hiện tại, vấn đề đau đầu nhất với các doanh nghiệp nhà ở là dự án không được pháp lý, dẫn tới không thể triển khai và bán hàng. Vì vậy, doanh nghiệp nào hiện có dự án đang triển khai, doanh nghiệp đó sẽ có lợi thế và có cơ hội tăng trưởng về doanh số, thị phần.

Trong giá trị hàng tồn kho ghi nhận ở báo cáo tài chính của các doanh nghiệp, chiếm phần lớn là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án bất động sản (hiểu đơn giản là chi phí phát triển dự án). Vì vậy, hàng tồn kho nhiều tức là doanh nghiệp đang có quỹ dự án triển khai lớn, đồng nghĩa đây là con số tích cực. Trong số các doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn đã nêu ở phần trên, rất nhiều đơn vị thuộc về trường hợp này, như: Nam Long, Khang Điền, Vinhomes, Vingroup, Tài chính Hoàng Huy, Bất động sản CRV, DIC Corp hay Văn Phú Invest. Đây đều là những doanh nghiệp đang triển khai hàng loạt dự án, ghi nhận doanh số bán hàng tốt, có lượng người mua trả tiền trước ngắn hạn rất cao, tức (ít nhất) trong năm 2024, doanh thu sẽ có khả năng bật lên mạnh mẽ so với năm trước đó.

Tất nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng “tốt số” như vậy. Thị trường có những đơn vị mà giá trị hàng tồn kho lại hầu hết tập trung ở những dự án đang tắc pháp lý. Trong trường hợp này, tồn kho thực sự là một vấn nạn, bởi nó “chôn” một lượng vốn khổng lồ, đẩy doanh nghiệp vào cảnh khát vốn cả đầu vào lẫn đầu ra, thậm chí có thể đẩy doanh nghiệp đến bờ vực sinh tử.

Dù vậy, thị trường đang có những chuyển biến hết sức tích cực, sau một năm các chính sách “giải cứu bất động sản” của Chính phủ và các địa phương được công bố và thi hành. Điều đó cho phép các doanh nghiệp nuôi hi vọng về việc giải quyết hàng tồn kho kém chất lượng, để biến các chi phí dở dang thành con gà đẻ trứng vàng, đem lại doanh số tốt và lợi nhuận gia tăng.