Dòng tiền của doanh nghiệp nhà ở trở xấu

Tiền không về

Quý II và nửa đầu năm 2023 với phần đa doanh nghiệp phát triển nhà ở là một trong những quãng thời gian kinh doanh khó khăn nhất trong nhiều năm qua. Không chỉ chứng kiến sự suy giảm về doanh thu, lợi nhuận, các doanh nghiệp còn phải đối diện với vấn đề cốt lõi là không thu được tiền về từ hoạt động kinh doanh.

Thống kê của Đầu tư Tài chính đối với khoảng 40 doanh nghiệp phát triển nhà ở tiêu biểu cho thấy có tới 26 đơn vị âm dòng tiền kinh doanh, với mức âm từ hàng trăm tỷ đồng đến hàng nghìn tỷ đồng, gồm: Vingroup (-4.477 tỷ đồng), Vinhomes (-2.763 tỷ đồng), Novaland (-1.669 tỷ đồng), Sunshine Homes (-1.654 tỷ đồng), An Gia (-1.610 tỷ đồng), TTC Land (-1.182 tỷ đồng), Nam Long (-1.094 tỷ đồng), Khang Điền (-841 tỷ đồng), Đất Xanh (-570 tỷ đồng), Phát Đạt (395 tỷ đồng), Đạt Phương (-381 tỷ đồng), Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (-368 tỷ đồng), Saigonres (-356 tỷ đồng), Tổng công ty Licogi (-240 tỷ đồng), Văn Phú Invest (-199 tỷ đồng), Intresco (-116 tỷ đồng), DRH Holdings (-109 tỷ đồng), DIC Corp (-108 tỷ đồng), Hà Đô (-83 tỷ đồng), LDG Group (-75 tỷ đồng), Becamex TDC (-61 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (-55 tỷ đồng), Long Giang Land (-50 tỷ đồng), Hoàng Quân (-39 tỷ đồng), Mekong Group (-10 tỷ đồng), D11 (-7,8 tỷ đồng).

Nguyên nhân cơ bản dẫn đến những mức âm nặng nề nêu trên là sự gia tăng mạnh mẽ của các khoản phải thu, hàng tồn kho và chi trả lãi vay. Nhìn trên bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp được thống kê, tại ngày 30/6/2023, không khó để nhận ra nhiều đơn vị đang thể hiện tốc độ tăng trưởng các khoản phải thu khá mạnh mẽ so với đầu năm, như: Vinhomes (tăng 32%), Saigonres (tăng 24%), Đạt Phương (tăng 20%), Vingroup (tăng 19%), Tổng công ty Licogi (tăng 15%), Khang Điền (tăng 15%), TTC Land (tăng 15%)…

Quan trọng hơn, tại không ít doanh nghiệp, tỷ trọng của các khoản phải thu trong cơ cấu tổng tài sản rất lớn, trong đó đứng nhất là Khải Hoàn Land (93%), tiếp đến là những tên tuổi: Danh Khôi (80%), LDG (72%), Sunshine Homes (71%), Hoàng Quân (59%), Long Giang Land (56%), An Gia (56%), Xuân Mai Corp (54%), Địa ốc 11 (54%,) TTC Land (47%), IDJ Việt Nam (44%), EverLand (43%), DIC Corp (41%), DRH Holdings (40%), Vinhomes (39%), BV Land (39%), Đất Xanh (39%)…

Với hàng tồn kho, tình trạng cũng tương tự. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm, trong đó tăng nhanh nhất là: Đạt Phương (tăng 20%), Xuân Mai Corp (tăng 19%), Văn Phú Invest (tăng 18%), Nam Long (tăng 10%)…

Một số đơn vị khác có tốc độ tăng hàng tồn kho thấp hơn, song do quy mô hàng tồn kho rất lớn, nên giá trị tuyệt đối tăng thêm cũng là rất đáng kể, ví dụ Khang Điền tăng 4% tương đương tăng 517 tỷ đồng, Đất Xanh tăng 5%, tương đương tăng 757 tỷ đồng, DIC Corp tăng 6% tương đương tăng 387 tỷ đồng.

Về lý thuyết, tồn kho tăng trưởng không phải là điềm xấu đối với doanh nghiệp, vì hầu hết giá trị hàng tồn kho là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (tức các dự án đang được đầu tư xây dựng). Tuy nhiên, nếu giá trị hàng tồn kho quá lớn thì tính chất của vấn đề sẽ bị thay đổi, nhất là với các doanh nghiệp đang có các dự án bị ách tắc, “đứng hình” vì vướng mắc pháp lý. Đặc biệt, nếu tỷ trọng hàng tồn kho quá lớn trong cơ cấu tổng tài sản thì đây sẽ là nơi “giam cầm” tiền bạc của doanh nghiệp, đẩy doanh nghiệp vào cảnh thiếu hụt nguồn vốn.

Tính đến ngày 30/6/2023, các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho trong cơ cấu tổng tài sản lớn gồm: Quốc Cường Gia Lai (73%), Mekong Group (64%), Nam Long (60%), CIC Group (60%), Phát Đạt (59%), Khang Điền (56%), Novaland (54%), Đất Xanh (48%), DIC Corp (45%), Handico 6 (41%)…

Và nếu cộng gộp tỷ trọng của các khoản phải thu với tỷ trọng của hàng tồn kho, thì có thể thấy tại nhiều doanh nghiệp, tổng tỷ trọng này rất cao – cho thấy chất lượng tài sản ở mức đáng báo động. Trong số này, Khải Hoàn Land là nghiêm trọng nhất với tổng tỷ trọng tồn kho và các khoản phải thu chiếm tới 96% tổng tài sản (tăng thêm 1 điểm % so với thời điểm kết thúc quý I, phản ánh chất lượng tài sản đang diễn biến theo chiều hướng xấu hơn).

Cũng trong tình cảnh như Khải Hoàn Land là Novaland với tổng tỷ trọng 92% (tăng 1 điểm %); An Gia với 91% (tăng 6 điểm %), Đất Xanh với 87% (không đổi), LDG với 86% (không đổi), DIC Corp với 86% (tăng 2 điểm %), Danh Khôi với 83% (tăng 2 điểm %), Phát Đạt với 82% (tăng 2 điểm %), Khang Điền với 82% (giảm 6 điểm %) và những: Sunshine Homes với 81%, IDJ Việt Nam với 81%, CIC Group với 80%, Quốc Cường Gia Lai với 79%, Mekong Group với 79%, Xuân Mai Corp với 77%, TTC Land với 75%...

Ngoài các khoản phải thu và tồn kho nêu trên, chi phí lãi vay cũng là nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp âm nặng. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ nhiều đơn vị cho thấy những khoản chi trả lãi vay rất lớn trong 6 tháng đầu năm 2023 như: Vingroup (6.084 tỷ đồng), Novaland (2.043 tỷ đồng), Vinhomes (1.323 tỷ đồng), Khang Điền (410 tỷ đồng), Sunshine Homes (367 tỷ đồng), Đất Xanh (348 tỷ đồng), DIC Corp (202 tỷ đồng), Văn Phú Invest (172 tỷ đồng), Nam Long (126 tỷ đồng), Đạt Phương (103 tỷ đồng)… Hầu hết các doanh nghiệp này cho thấy tiền chi trả lãi vay tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, thậm chí có đơn vị tăng bằng lần.

Xoay xở

Việc dòng tiền kinh doanh âm khiến các doanh nghiệp phải xoay xở tìm kiếm các nguồn tiền khác để bù đắp. Một trong những phương cách phổ biến nhất là đi vay. Thống kê cho thấy, so với cùng kỳ năm trước, dòng tiền đi vay của nhiều doanh nghiệp bị âm dòng tiền kinh doanh đã tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm, như: Vingroup (tăng 4%, đạt 38.968 tỷ đồng), Vinhomes (tăng gấp 3 lần, đạt 25.331 tỷ đồng), Phát Đạt (tăng gấp 4,3 lần, đạt 742 tỷ đồng), Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (tăng gấp 3 lần, đạt 7.459 tỷ đồng), Saigonres (tăng gấp 3 lần, đạt 124 tỷ đồng), Intresco (tăng gấp 2 lần, đạt 203 tỷ đồng), TTC Land (tăng gấp 2,6 lần, đạt 1.379 tỷ đồng)…

Một số đơn vị tuy giảm quy mô dòng tiền đi vay so với cùng kỳ năm trước, song giá trị vẫn ở mức lớn, như: Khang Điền (giảm 13%, đạt 2.114 tỷ đồng), Đất Xanh (giảm 50%, đạt 1.820 tỷ đồng), Nam Long (giảm 45%, đạt 1.124 tỷ đồng), Tổng công ty Licogi (giảm 44% đạt 1.021 tỷ đồng), Đạt Phương (giảm 12%, đạt 757 tỷ đồng), Novaland (giảm 97%, đạt 514 tỷ đồng), An Gia (giảm 61%, đạt 437 tỷ đồng)…

Việc giảm giảm quy mô dòng tiền đi vay không hẳn là một tín hiệu tích cực gì, bởi thực tế thâm hụt là không đổi, doanh nghiệp bớt chỗ này thì mất chỗ kia. Giảm dòng tiền đi vay thì quy mô vốn bằng tiền của doanh nghiệp sẽ bị sụt giảm, những trường hợp tiêu biểu là: Đạt Phương (giảm 42%), Tổng công ty Licogi (giảm 43%), NVL (giảm 53%), Nam Long (giảm 38%), Khang Điền (giảm 26%), Đất Xanh (giảm 49%), An Gia (giảm 76%)… Mặt khác, tình hình từ giữa năm ngoái tới giữa năm nay cho thấy tín dụng cho bất động sản rất khó khăn, doanh nghiệp không phải là không muốn đi vay mà thực tế là không vay được, vì không còn dư địa hay không đáp ứng được tiêu chí cho vay của ngân hàng.

Đáng chú ý, nỗ lực xoay xở vốn từ việc đi vay không chỉ diễn ra đối với các doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh mà còn xuất hiện ở các doanh nghiệp dương dòng tiền kinh doanh. Nguyên nhân là số ít doanh nghiệp dương dòng tiền kinh doanh này cũng chỉ có số dương khá nhỏ (Tài chính Hoàng Huy 30 tỷ đồng, Xuân Mai Corp 30 tỷ đồng, Handico 6 43 tỷ đồng, IDJ Việt Nam 60 tỷ đồng, Khải Hoàn Land 46 tỷ đồng, Hodeco 15 tỷ đồng, Danh Khôi 24 tỷ đồng, CIC Group 39 tỷ đồng…). Thực tế, Xuân Mai Corp đã đẩy dòng tiền đi vay 6 tháng đầu năm tăng 30% so với cùng kỳ, lên 704 tỷ đồng; IDJ Việt Nam tăng 56% lên 128 tỷ đồng. Hodeco và CEO tuy giảm quy mô song giá trị dòng tiền đi vay cũng không hề nhỏ, lần lượt là 465 tỷ đồng và 645 tỷ đồng.

Như vậy, có thể nói, bài toán dòng tiền đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở vẫn còn khá gian nan. Bối cảnh trước mắt, trong ngắn hạn, chưa hẳn đã là sáng sủa, do đó áp lực vẫn là nặng nề với các doanh nghiệp và đòi hỏi nỗ lực “gồng gánh” hơn nữa, dẫu biết rằng tới thời điểm này, nhiều đơn vị đã tỏ ra kiệt sức…