Trước diễn biến khó lường của kênh huy động vốn bằng trái phiếu đang được nhiều chuyên gia cảnh báo, VietnamFinance đã trao đổi với chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân về vấn đề này.
PV: Ông nhận định như thế nào về việc thanh khoản của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong thời gian sắp tới trước thực trạng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu trầm lắng, lượng hàng tồn kho cao, nhiều doanh nghiệp khó khăn?
TS. Lê Bá Chí Nhân: Bức tranh năm 2014 cho thấy, sau khi Quốc hội thông qua cho người nước ngoài mua nhà tại VN đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Đến năm 2017 thì vào chu kỳ suy giảm và năm 2018 thì trầm lắng. Sau đó, năm 2020 -2021 bị đại dịch Covid đã gây khủng hoảng kép trên thị trường bất động sản, ảnh hưởng rất lớn đến chủ đầu tư và khách hàng. Do đó, có thể thấy, hầu như các chủ đầu tư BĐS phải lấy tài sản dở dang đang có để vay vốn ngân hàng và huy động vốn khách hàng, ví dụ như dự án mới chỉ có phê duyệt 1/500 đã mang đi cầm cố và bán sản phẩm.
Ngoài vấn đề nguồn vốn tín dụng và vốn huy động từ người bán, các chủ đầu tư hiện nay còn huy động qua kênh OTC, IPO và phát hành trái phiếu. Về nguồn huy động trái phiếu thì có hai loại, trái phiếu đối với công ty TNHH là trái phiếu không được chuyển đổi và công ty cổ phần là trái phiếu được chuyển đổi.
Có thể phân tích diễn biến về rủi ro với người mua như sau: đối với trái phiếu đầu tư không được bảo lãnh bởi ngân hàng thì do doanh nghiệp chịu trách nhiệm chi trả, người mua không am hiểu vẫn chấp nhận mua thì chịu nhiều rủi ro. Một là, doanh nghiệp bị khó khăn tồn hàng, mất thanh khoản. Hai là, lý do sau khi nhận tiền từ việc phát hành trái phiếu, chưa chắc doanh nghiệp đã dùng tiền đúng mục đích khi phát hành. Do đó hiện nay chúng ta đang tiến hành và chấn chỉnh việc phát hành trái phiếu, trong đó bắt buộc phải công khai cáo bạch, cam kết thực hiện đúng nội dung phát hành.
Nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu ở Việt Nam vỡ nợ, khả năng mất trắng của nhà đầu tư là rất cao, bởi rất nhiều trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo, không được bảo lãnh thanh toán, không kiểm soát được dòng tiền đầu tư trái phiếu đúng mục đích.
PV: Vừa qua một số doanh nghiệp bất động sản đã vướng vòng lao lý liên quan đến việc phát hành trái phiếu để huy động vốn như Tân Hoàng Minh và mới đây là Vạn Thịnh Phát. Trước thực trạng rủi ro pháp lý như trên, theo ông đâu là giải pháp tài chính trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản trong tình hình hiện nay?
TS. Lê Bá Chí Nhân: Việc phát hành trái phiếu hiện nay pháp luật không cấm, vấn đề là doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải có kế hoạch tài chính rất bền vững bởi vì bất động sản không phải là hôm nay đầu tư thì mai có. Khi doanh nghiệp bắt đầu thực hiện công tác quy hoạch, xin giấy phép, bồi thường giải phóng mặt bằng… thì phải xác định ít nhất là 5 năm để thực hiện. Không xây dựng được kế hoạch này thì sẽ rất rủi ro cho phát hành trái phiếu.
Kế đó, nguồn vốn thì có thể nói là một vấn đề rất hạn chế của doanh nghiệp làm bất động sản ở Việt Nam. Doanh nghiệp đều nghĩ rằng họ sẽ vay được, sẽ phát hành trái phiếu được. Nhưng trên thực tế sẽ có những trở ngại bất ngờ xảy ra. Ví dụ như đại dịch Covid-19 vừa qua kéo dài 2 năm, thì toàn bộ nền kinh tế rơi vào khủng hoảng. Mọi người sẽ rút lại dòng tiền để phòng thủ.
Mặc dù, theo một nghiên cứu riêng của tôi, dòng tiền trong dân rất lớn nhưng để có thể thuyết phục họ thì hiện nay, với giai đoạn phát triển công nghệ 4.0 nên họ cập nhật thông tin rất nhiều để tìm hiểu. Như vậy để họ có mua sản phẩm hay không là vấn đề mấu chốt, chứ không chỉ là vấn đề phát hành trái phiếu.
Điều này doanh nghiệp bắt buộc phải xây dựng một kế hoạch, kế hoạch đó phải phù hợp với thị trường, buộc chủ đầu tư phải nghiên cứu về dòng tiền, có kiến thức kinh tế tổng hợp tình hình thị trường, kể cả yếu tố quốc tế để hoach định chiến lược tài chính. Từ đó xác định nguồn tiền trong từng giai đoạn sẽ có ở đâu, nếu phát hành trái phiếu thì phát hành như thế nào, giai đoạn nào sẽ hát hành trái phiếu với mục đích gì.
Một yếu tố cần lưu ý khác đó là vấn đề pháp lý. Hiện nay để ra được hợp đồng mua bán thì trải qua thời gian rất lâu, vì vậy mới có hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác hay hứa mua hứa bán. Như vậy sẽ có rủi ro cho cả bên mua và bên bán. Thứ nhất, dự án chưa xong thủ tục mà đã triển khai thì rủi ro do cơ quản quản lý nhà nước sẽ kiểm tra, điều này làm kéo dài thời gian làm ảnh hưởng kế hoạch sử dụng dòng tiền. Thứ hai, nếu chủ đầu tư bị vi phạm một vấn đề gì đó thì người mua sẽ gánh chịu. Do đó, với trường hợp này cần xem xét tình trạng pháp lý của chủ đầu tư. Kế đó là kế hoạch huy động vốn, phát hành trái phiếu cần kiểm soát… giúp dòng tiền ổn định và dự án được thực hiện.
Hiện nay, trước thực trạng có một số doanh nghiệp vướng lao lý do việc phát hành trái phiếu trong thời gian vừa qua đòi hỏi cơ quan quản lý phải có việc thanh kiểm tra, giám sát chặt chẽ vì khung pháp lý đã có. Thậm chí các dấu hiệu tiêu cực mới manh nha là đã phải phát cảnh báo. “Phòng bệnh hơn chữa bệnh”, khi doanh nghiệp đã vi phạm quá sâu mà mới “tuýt còi” thì như vậy rõ ràng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua, cổ đông thậm chí ảnh hưởng đến nền kinh tế.
Chủ đầu tư phải công khai hóa và minh bạch hóa, người mua trái hiếu phải biết rõ số tiền đó được đầu tư vào đâu, như thế nào và tiến độ thanh toán ra sao. Nếu không làm được điều đó, khi xảy ra biến cố ví dụ như vụ Tân Hoàng Minh, thì người mua trái phiếu sẽ thua thiệt, có thể sẽ không bán lại được trái phiếu này. Ngoài ra, chúng ta vẫn phải tiếp tục hoàn thiện về khung pháp lý vì trên thực tế luôn có những thay đổi cần thích nghi, từ đó sớm đưa ra những cảnh báo phù hợp tình hình thực tế.
PV: An toàn tài chính cho thị trường bất động sản, theo ông, đâu là “lối thoát”?
TS. Lê Bá Chí Nhân: Có thể thấy được bức tranh hiện nay, nguồn tiền cho dự án bất động sản đều do vay ngân hàng và góp vốn của người dân là chính. Việc manh mún làm bất động sản, nhà đầu tư không có sẵn dòng tiền, không kế hoạch cụ thể đã làm cho thị trường bất động sản xuất hiện nhiều hạn chế.
Đáng nói là nguồn cung – cầu có sự lệch pha về đối tượng. Hiện nay, các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào phân khúc cao cấp là chính, nhưng thực tế có đến 70% thị trường cần là sản phẩm trung bình và trung bình khá. Sản phẩm đáp ứng cho tầng lớp có tiền, thế nhưng người có tiền nếu mua thì họ cũng không phải mua để ở mà chủ yếu là để đầu cơ và đầu tư là chính.
Như vậy, thị trường bất động sản bị bóp méo ở góc độ là không có người có nhu cầu mua thật để ở mà chủ yếu để phục vụ đầu tư và đầu cơ. Vậy nên, chúng ta cần xem lại các yếu tố quy hoạch, dòng tiền và phân khúc bất động sản. Nguồn cung tới tay người cần mua nhà thực cùng với việc giám sát chặt chẽ “đường đi” của vốn huy động trái phiếu thì trong tương lai, chúng ta sẽ thấy dần sự thay đổi của thị trường bất động sản sẽ rất tích cực, chỉ số an toàn tài chính sẽ tăng lên rõ rệt.
PV: Xin cảm ơn ông!
Tags:
(VNF) - Công ty Peak Education Limited (Thụy Điển) đề xuất đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng sinh thái sang trọng 5 sao tại xã Kon Plông (tỉnh Quảng Ngãi), với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 60 triệu USD.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, khi dòng tiền không còn chảy dàn trải như trước mà tập trung vào những khu vực có nền tảng kinh tế tốt, hạ tầng phát triển và dư địa tăng trưởng rõ ràng.
(VNF) - Khu đất K200 có diện tích gần 11.000m2 được đấu giá để Khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, văn phòng cho thuê và Trung tâm thương mại - dịch vụ, với tổng vốn dầu tư 3.180 tỷ đồng.
(VNF) - Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II vừa gọi tên T&T Homes, thành viên của T&T Group ở hai hạng mục quan trọng: Top 10 Doanh nghiệp Bất động sản triển vọng nhất Việt Nam và Top 10 Dự án khu đô thị đáng sống nhất Việt Nam dành cho T&T City Millennia.
(VNF) - Sau VSIP Bắc Thạch Hà, KCN Hưng Long và hàng loạt dự án tỷ USD tại Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh tiếp tục chấp thuận KCN Bắc Hồng Lĩnh hơn 2.080 tỷ đồng.
(VNF) - Bên lề hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức sáng 6/6, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, lưu ý rằng dù nhu cầu đối với nhà ở xã hội rất lớn, nhưng nếu không tính toán kỹ, chủ đầu tư vẫn sẽ đối diện với rủi ro ế hàng.
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
(VNF) - Dự án Khu dân cư đô thị, thương mại dịch vụ tổ 17, 18 phường Him Lam (Him Lam Điện Biên) có diện tích trên 12.700m2 được phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất ở mức hơn 82 tỷ đồng.
(VNF) - Chi phí đất đai và hạ tầng ngày càng tăng đang khiến bài toán đầu tư bất động sản công nghiệp trở nên khó khăn hơn, dù phân khúc này vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ làn sóng dịch chuyển FDI và cải cách thể chế.
Sau nhiều năm phát triển chậm, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc khi hàng loạt doanh nghiệp lớn tham gia đầu tư loại hình bất động sản này.
(VNF) - Sau giai đoạn liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều về cả về giá cả lẫn thanh khoản. Người mua thận trọng, người bán cân nhắc giảm giá, môi giới bớt tung những lời chào “giá tốt”. Phía sau hiện tượng hạ nhiệt là áp lực lãi vay, thanh khoản yếu và tất nhiên đây là lúc người mua được quyền mặc cả.
(VNF) - Bắc Ninh vừa công bố kế hoạch bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn tỉnh với tổng số khoảng 2.000 căn hộ, giá từ hơn 12 triệu đồng/m2.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Cách đây 45 năm, rất ít người Trung Quốc chọn Thâm Quyến để lập nghiệp. Ngày nay, 18 triệu người gọi nơi đó là “nhà”. Sự thay đổi thần kỳ của thành phố bắt đầu từ một bước ngoặt lịch sử, đó là đầu tư cho giáo dục. Vịnh di sản của tỉnh Quảng Ninh cũng đang đứng trước ngưỡng cửa tương tự với sự xuất hiện của Làng Đại học - “thủ phủ tri thức” được kiến tạo tại Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản (BĐS).
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chuyển mạnh sang mô hình phát triển phát thải thấp và mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tài chính xanh và tiêu chuẩn ESG (Environmental – Social – Governance) đang trở thành cấu phần cốt lõi định hình lại thị trường bất động sản thế giới. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh, áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng và yêu cầu minh bạch hóa dòng vốn đang thúc đẩy ngành bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Ở một chuẩn sống nhất định, sự xa xỉ không còn nằm ở những gì được sở hữu, mà ở cách con người cảm nhận về nơi mình thuộc về. Tại The Magnolia, mỗi căn hộ được kiến tạo như một không gian phản chiếu bản sắc cá nhân, nơi sự riêng tư, thẩm mỹ và cảm xúc sống cùng tồn tại trong trạng thái cân bằng.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Dự án TT Genesis có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, quy mô 1,9ha gồm 2 tháp căn hộ cao 30 tầng với hơn 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố.
(VNF) - TP. HCM, tính đến ngày 26/5/2026, nguồn thu từ các hồ sơ xác định giá đất đã có cơ sở pháp lý để triển khai thu là 64.879 tỷ đồng.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus cho rằng, lãi suất cao là giai đoạn bất động sản rẻ đi, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi để bán hàng. Đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực “gom hàng”.
(VNF) - Đây là dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh (tỉnh Nghệ An) do Công ty TNHH Thanh Thành Đạt làm chủ đầu tư.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng bất chấp những áp lực không nhỏ, thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhiệt” tại những địa bàn và phân khúc có giá trị thực và giá cả phù hợp.
(VNF) - Công ty Peak Education Limited (Thụy Điển) đề xuất đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng sinh thái sang trọng 5 sao tại xã Kon Plông (tỉnh Quảng Ngãi), với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 60 triệu USD.
(VNF) - Vô tình gặp chúng tôi trên bãi biển cát trắng Bãi Cháy, bà Anna Williams, du khách đến từ Mỹ, hồ hởi: “Chúng tôi đã đi qua nhiều cảng biển trên thế giới, nhưng hiếm nơi nào tạo được cảm xúc mạnh mẽ ngay từ giây phút đầu tiên như ở đây. Âm nhạc, không gian và sự thân thiện khiến Hạ Long để lại ấn tượng rất đặc biệt. Tôi khá ấn tượng với những chuyến thuyền mang dáng dấp cổ căng đôi buồm đỏ, nó tạo những cảm xúc khá mạnh, đưa chúng tôi váo một không gian yên bình, lãng mạn.
