HoREA: Một số trái phiếu bất động sản có nguy cơ thành nợ xấu

Nhận định về thị trường bất động sản TP. HCM 10 tháng qua, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết từ tháng 08/2020 đến nay, nguồn cung dự án nhà ở đã có dấu hiệu cải thiện, bổ sung thêm nguồn cung sản phẩm nhà ở trong quý IV/2020 và năm 2021.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, đối với các dự án nhà ở quy mô nhỏ có 100% đất ở hợp pháp, Sở Xây dựng đã giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư dự án 11 dự án, tăng 10 dự án, gấp 11 lần; công nhận chủ đầu tư dự án 9 dự án, tăng 9 dự án, gấp 4,5 lần; chấp thuận đầu tư dự án 24 dự án, tăng 12 dự án, gấp đôi, so với cùng kỳ 2019.

Cũng theo HoREA, nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường tiếp tục bị sụt giảm trong 9 tháng, nhưng đã có dấu hiệu phục hồi kể từ tháng 8/2020 đến nay. Cơ cấu sản phẩm nhà ở cho thấy rõ nét tình trạng “lệch pha cung-cầu” trên thị trường, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng và Hiệp hội đã cảnh báo.

Nhận định của HoREA cũng cho hay mặt tích cực là dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn thành phố vẫn tăng 5,9% so với cuối năm 2019 và nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản, nên vẫn còn trong ngưỡng an toàn. Tuy nhiên, có khả năng một số khoản vay tín dụng bất động sản có nguy cơ chuyển thành nợ xấu, trong đó có cả nguồn vốn đầu tư trái phiếu bất động sản của các tổ chức tín dụng và cá nhân.

Do đó, HoREA cho rằng cần quan tâm đến dư nợ tín dụng tiêu dùng, nhất là đối với một số khoản vay sửa nhà, xây nhà, nhưng chuyển sang kinh doanh bất động sản, chiếm 1,7% tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng, cần phải có cơ chế kiểm soát, quản lý phù hợp.

Báo cáo đánh giá của HoREA cũng nhận định thị trường trái phiếu doanh nghiệp 9 tháng đầu năm 2020 đã có 1.089 đợt phát hành của 175 doanh nghiệp với giá trị 341.000 tỷ đồng, tăng 79% so với cùng kỳ năm 2019.

Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 173.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 40,3% và chiếm tỷ trọng cao nhất toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nhưng đáng quan ngại là tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân chiếm đến hơn 20% số lượng nhà đầu tư và nguồn vốn đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng chiếm tỷ trọng lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là vào thời điểm đáo hạn trái phiếu.

HoREA nhận định để tăng cường công tác quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp, kể từ ngày 1/9/2020, Nghị định 81/2020/NĐ-CP có hiệu lực, quy định chặt chẽ các điều kiện phát hành, nên lượng trái phiếu tháng 9/2020 giảm đến 84% so với tháng 08/2020. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Tuy nhiên, bất cập lớn hiện nay là chưa có các tổ chức tư vấn uy tín (tương tự như Fitch Ratings) đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp phát hành trái phiếu, để đảm bảo minh bạch thông tin và góp phần bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu.

Về việc thu ngân sách, theo HoREA, do tác động của đại dịch Covid-19 và do vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng và thu tiền sử dụng đất các dự án bất động sản, nhà ở, nên nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất các dự án bất động sản, nhà ở trong 08 tháng đầu năm 2020 chỉ đạt 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019.

Đại dịch Covid-19 tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế và cả lĩnh vực bất động sản, làm trầm trọng thêm các khó khăn của thị trường bất động sản, vốn đã khó khăn kể từ năm 2018.

Thống kê của HoREA cho hay trong cả nước, 8 tháng đầu năm 2020 đã có đến 923 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác, có tác động tiêu cực đến 35 ngành nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến hàng trăm ngàn người lao động. Đồng thời, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết có khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản phải dừng hoạt động trong thời gian qua.