Dự án đô thị lớn sẽ giải bài toán nhà ở cho người dân

Một trong những điểm cốt lõi trong chiến lược phát triển của TP. HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Trong đó, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới đầy tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị.

Năm 2018, thị trường bắt đầu giảm cung, năm 2019 tình trạng này diễn biến nặng hơn và tới 2020 thì đại dịch càng làm trầm trọng thêm các nút thắt về pháp lý của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn rất tốt, với những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là với phân khúc giá thấp.

Bên cạnh đó là sự dịch chuyển ly tâm là xu hướng đã bắt đầu từ khá lâu và nay càng mạnh hơn do hạ tầng giao thông kết nối tốt hơn, dẫn lối về nơi đất lành chim đậu. TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương), TP. Biên Hòa (Đồng Nai) chỉ trong vòng 5 năm đã có hàng chục dự án bất động sản lớn hình thành.

Tuy nhiên, nhìn vào tổng quan thực tế và nhu cầu thị trường, có thể thấy rằng TP. HCM vẫn hấp dẫn với nhà đầu tư và khách hàng, thế nhưng thị trường này đang tồn tại những lực cản đó là việc thiếu quỹ đất phát triển bất động sản, việc siết nguồn cung dự án mới… tất cả đã đẩy dòng đầu tư ra xa vùng trung tâm.

Với các nhà đầu tư lớn, họ rất khó tìm thấy ở đây các quỹ đất sạch cỡ vài chục ha trở lên. Tình trạng này cũng diễn ra ở Hà Nội hoặc nhiều thành phố là trung tâm kinh tế - chính trị - xã hội ở các quốc gia trên thế giới. Chẳng hạn, Hà Nội vừa chính thức thông qua quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc vào trung tuần tháng 7/2020.

Chính vì vậy, giải pháp mà các doanh nghiệp địa ốc thực hiện để có dự án và tồn tại đó là phát triển các đô thị lớn nằm ở các tỉnh vùng ven. Gọi là các đô thị vệ tinh và việc phát triển này bước đầu đã có những thành công lớn. Cụ thể, trong 5 năm gần đây, sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đã trở thành một cực đối trọng của TP. HCM, chứ không phải là vệ tinh phụ thuộc hạt nhân TP. HCM nữa. Ngoài yếu tố đất đai, con người, các địa phương này còn có yếu tố hạ tầng kỹ thuật phù hợp.

Chẳng hạn, Đồng Nai có sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành, cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch… đủ sức hút người dân và nhà đầu tư về đây. Chính vì vậy, nếu như trước đây, nhu cầu phố thị như mua sắm vui chơi khiến người ta phải ở trung tâm thì nay đã dễ dàng được đáp ứng nhờ công nghệ mới, chẳng hạn trang mua bán và đội ngũ shipper nhanh gọn. Do vậy, nhu cầu phát triển các đô thị vệ tinh là cần thiết và chắc chắn sớm trở thành xu hướng nở rộ.

Nhưng, giải pháp mà các doanh nghiệp hướng về vùng ven chỉ là tức thời vì thị trường chính vẫn là TP. HCM. Bởi nhu cầu nhà ở và trọng tâm phát triển kinh tế vẫn là TP. HCM, chính vì vậy vẫn cần có giải pháp để giúp doanh nghiệp quay trở lại thị trường chính là TP. HCM.

Để làm được việc này, theo tôi thấy giải pháp đến từ việc hiện tại, TP. HCM đang xây dựng 4 vệ tinh là Đông - Tây - Nam - Bắc, mỗi vệ tinh chỉ cần quy hoạch khoảng 1.000 ha đất để làm nhà ở cho người dân. Điều khó nhất là câu chuyện làm sao tạo ra quỹ đất này, vì thành phố hiện nay rất khó khăn về tài chính để có thể đền bù giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch phát triển đô thị lớn. Nhưng khó khăn nào cũng có giải pháp, về tiền đền bù, giải phóng mặt bằng thì có thể phát hành trái phiếu của thành phố hoặc cần thiết nâng cao vai trò của Quỹ phát triển nhà ở. Quỹ này có thể do doanh nghiệp mua trái phiếu, sau khi đền bù giải phóng mặt bằng sạch thì chính quyền thành phố nên ưu tiên những quỹ đất trong quy hoạch cho các doanh nghiệp đã mua trái phiếu nhiều để họ triển khai dự án.

Nếu làm được điều này thì thành phố sẽ không bao giờ lo thiếu hụt nhà ở, vì đất và thủ tục đã được Nhà nước lo sẵn rồi, còn tiền xây dựng thì doanh nghiệp dư sức có thể làm được.

Thực ra, đã là doanh nghiệp địa ốc ai cũng mong muốn được tạo lập sản phẩm bất động sản, vì đây là công việc và nguồn sống của họ. Nhưng Nhà nước cũng cần sớm có định hướng quy hoạch phát triển nhà ở tầm nhìn dài hạn và cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ tối đa cho các doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn này.

Là một doanh nghiệp phát triển bất động sản, theo tôi, khi phát triển các đô thị xung quanh TP. HCM thì các doanh nghiệp cần chú ý trọng tâm tới việc làm sao để gia tăng được cơ hội sở hữu nhà cho đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp, các đối tượng này rất quan trọng bởi vì giá bất động sản tăng lên rất lớn, gần như cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp là đang thiếu.

Chính vì vậy, chúng ta nên quan tâm đến việc phát triển nhà ở thường có giá trị phù hợp dành cho hai đối tượng này bằng việc có thể chia ra các phân khu như khu vực nhà có giá trị thấp, tới nhà tầm trung và cao cấp. Đây là điều rất quan trọng, nếu làm được sẽ góp vào việc ổn định cán cân cung cầu bất động sản và làm cho thị trường ổn định hơn.

Điều quan trọng khi chúng ta tạo ra quỹ nhà dành cho người ở thực với thu nhập trung bình và thu nhập thấp thì chúng ta phải mời họ, lôi kéo được đối tượng này về ở. Một số khu đô thị chúng ta đã xây dựng tuy nhiên không có người về ở, lý do là chúng ta không có những hạ tầng xã hội như đường giao thông kết nối, trường học, bệnh viện, siêu thị, tiện ích thiết yếu mà người dân cần để sinh sống. Do vậy, những khu đô thị đó trở nên hoang vắng, thiếu sinh khí nên người dân không về ở được.

Một điều quan trọng là các chủ đầu tư nên quan tâm tới hạ tầng xã hội dành cho người dân. Có được những tiện ích mà người dân cần thì tức khắc các dự án sẽ thu hút được người dân về ở, tạo ra một cộng đồng dân sinh và một dự án phồn vinh, kinh tế địa phương cũng như chính sách giãn dân của các tỉnh mới thực sự thành công.