Doanh nghiệp bất động sản 'sa lầy' với đô thị vệ tinh?

Những đại dự án “chết chùm”

Trước những áp lực về gia tăng dân số, việc xây dựng các đô thị vệ tinh được coi là vấn đề tất yếu, tạo ra sự giãn nở cho hệ thống hạ tầng và phân bố lại lượng dân cư.

Tại Hà Nội, việc xây dựng các đô thị vệ tinh đã được đặt ra từ hàng chục năm trước, đỉnh điểm trong giai đoạn Thủ đô mở rộng địa giới hành chính. Thời điểm đó, hàng loạt Công ty, Tập đoàn hăm hở rót vốn, đầu tư, xây dựng, và quảng bá rầm rộ về việc phát triển những đô thị rộng lớn tại các vùng ven đô. Tuy nhiên, đây không phải là bức tranh màu hồng cho tất cả các doanh nghiệp.

Cụ thể, tại Hoài Đức, trước đây được giới đầu tư nhận định sẽ có tốc độ phát triển vượt bậc trong 19 huyện của Hà Nội, bởi khu vực này được quy hoạch nằm trong phần lõi trung tâm mới phía Tây, thế nhưng hiện nay nơi đây lại quy tụ hàng loạt khu đô thị mới dang dở, hoang tàn.

Điển hình trong số đó là Khu đô thị Lideco Bắc 32 của Công ty Cổ phần phát triển Đô thị Từ Liêm làm chủ đầu tư, từng được xem là Khu đô thị hoàn chỉnh nhất khu vực này. Tuy nhiên, sau nhiều năm đưa vào sử dụng đến nay chỉ lác đác vài hộ sinh sống. Những ngôi biệt thự kiểu dáng châu Âu vẫn hoàng tàn, cỏ mọc um tùm, xuống cấp nghiêm trọng.

Liền kề với Khu đô thị Lideco là hàng loạt các Khu đô thị gây “sốt” một thời như Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, Khu đô thị Nam 32, Vân Canh, Vườn Cam…, cũng chung hoàn cảnh dở dang, không người ở.

Nổi bật trong số đó là dự án Kim Chung - Di Trạch diện tích trên 140 ha, quy mô dân số 23.000 người do Tổng Cty CP Thương mại và xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư, được xây dựng năm 2006 - 2007 khi khu vực trên chưa về Hà Nội. Nhưng sau 10 năm về Hà Nội, dự án vẫn chỉ là Khu đô thị bỏ hoang, chôn theo hàng nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư. Người dân gọi đây là Khu đô thị “ma” bởi sự hoang tàn bao năm nay.

Cuối tháng 10 vừa qua, dự án Kim Chung - Di Trạch đã được “giải cứu” về mặt chính sách bằng quyết định thay đổi quy hoạch, nhưng điều đó có cứu được siêu dự án này không vẫn là câu hỏi lớn.

Mới đây,  Hà Nội đã đưa ra những cơ chế chính sách quan trọng tạo nguồn lực đầu tư cơ sở hạ tầng nhằm đưa huyện Hoài Đức lên quận vào năm 2020. Hoài Đức lên Quận có cứu được những dự án đã “chết” quá lâu hay không là vấn đề thời gian mới có thể trả lời, nhưng giá đất tại khu vực này lại một lần nữa nhanh hơn một bước đã được đẩy lên cao tạo lên cơn sốt ảo.

Chỉ riêng một khu vực tại Hoài Đức có hàng loạt dự án lớn “chết chùm” gây ảnh hưởng đến bộ mặt, kinh tế, xã hội của cả một vùng.

Tình trạng tương tự xảy ra tại Mê Linh, theo thống kê, có 47 dự án khu đô thị và dự án phát triển nhà ở trên địa bàn với tổng diện tích đất khoảng 1.800 ha, nhiều dự án trong số này dù không phải điều chỉnh quy hoạch được phép tiếp tục triển khai ngay nhưng gần chục năm nay vẫn hoang tàn, việc thu hồi, bồi thường GPMB đều dở dang.

Có thể điểm mặt những “ông lớn” cũng đang chôn chân tại Mê Linh như: Khu nhà ở của Cty Vinaconex 2 thuộc xã Quang Minh với quy mô gần 22ha hiện vẫn còn diện tích chưa GPMB;  Khu du lịch 79 mùa xuân của Cty CP An Phát (Toàn Thắng) tại xã Thanh Lâm với quy mô gần 100 ha…

Theo các chuyên gia bất động sản, sự hoang vắng của thị trường bất động sản tại nhiều khu vực xung quanh nội thành Hà Nội là hệ quả của thời kỳ “sốt nóng” khi đô thị này mới được quy hoạch. Hơn nữa, giá bán bất động sản tại đây vẫn quá cao so với nhu cầu của người ở. Khiến bài toán có nhà nhưng không có người về ở đang là điểm nghẽn của thị trường bất động sản.

Nguyên nhân thất bại của các “đại gia” là việc đi trước đón đầu là yếu tố quyết định đối với đầu tư đã không đạt được kỳ vọng, và chính sự nóng vội đã biến những nơi đây thành “ác mộng” cho doanh nghiệp.

Ảnh: Cảnh những dãy biệt thự, nhà liền kề hoang tàn, bỏ hoang từ nhiều năm nay tại khu đô thị Kim Chung-Di Trạch do Vitracimex làm chủ đầu tưtư

Le lói những điểm sáng?

Bên cạnh nhiều khu vực “chết chìm”, thì đâu đó quanh Hà Nội có một vài điểm sáng trong việc phát triển đô thị vệ tinh. Ví dụ như tại khu vực ven Đại lộ Thăng Long đã phát triển thành nhiều khu vực riêng, đa phần dự án tại đây đã được lấp đầy hấp dẫn người dân an cư, lạc nghiệp.

Không những thế, hiệu ứng lan truyền đẩy nhanh nhiều dự án cao ốc và biệt thự, nhà phố của các chủ đầu tư như Nam Cường, Hải Phát, Vinaconex, Vingroup… khiến các dự án ven Đại lộ Thăng Long đang mọc lên như nấm và tiến độ xây dựng nhanh thay đổi bộ mặt của cả một vùng.

Nổi bật nhất trong số đó phải kể đến siêu đô thị Bắc An Khánh Spenldora đã hình thành lên khu vực dân cư lớn với đầy đủ tiện ích, văn phòng, giao thông.  Sự thành công của Spelora đã đem lại cho chủ đầu tư nguồn lợi không hề nhỏ.

Đối diện với khu đô thị Bắc An Khánh Spenldora trên trục Đại lộ Thăng Long là khu đô thị Nam An Khánh và hàng loạt chung cư lớn nhỏ đã đi vào sử dụng như: Chung cư Thăng Long Victory, The Golden An Khánh, chung cư Gemek Tower An Khánh…vây quanh đã hoàn thiện hoặc đang được xây dựng tạo lên một quần thể thống nhất, bài bản, thu hút đông đảo người dân về đây sinh sống, làm việc.

Ảnh: Một số Dự án khu vực ven Đại lộ Thăng Long phát triển khá nhanh

Tuy nhiên, tại An Khánh cũng vẫn tồn tại những “điểm tối” như: Các dự án Khu nhà và cao tầng cho cán bộ nhân viên (CBNV) ngân hàng BIDV với chủ đầu tư là Công ty cổ phần công đoàn BIDV, hay gần đó dự án của Công ty cổ phần địa ốc MB Land  cũng chung số phận dở dang, không người ở mặc dù đã hoàn thiện giao thông.

TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nguyên Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng đánh giá, tại Hội nghị về thu hút đầu tư của Thành phố tháng 6/2018, Hà Nội đã và đang lấy lại sức hút mạnh mẽ với nhà đầu tư khi có 71 dự án với  tổng số vốn hơn 400 nghìn tỷ đồng được chấp thuận.

“Ngoài ra, trước thông tin Hoài Đức và Đông Anh sắp lên Quận vào năm 2020, nên bất động sản ven đô đang ấm dần lên. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần phải rất tỉnh táo để lắng nghe những thông tin đa chiều, không nên nghe một nhóm người hay đầu tư theo phong trào, để rồi nhận lại những hệ lụy khôn lường”, ông Liêm đánh giá.