Dự thảo nghị định về giá đất: Sửa thế nào cho đúng về phương pháp thặng dư?

Tính chưa đúng, chưa đủ tổng chi phí phát triển ước tính

Phương pháp thặng dư là một trong các phương pháp để xác định giá đất, được tính toán bằng cách lấy “tổng doanh thu phát triển ước tính” trừ đi “tổng chi phí phát triển ước tính” của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bất cập của dự thảo nghị định về phương pháp thặng dư nằm ở quy định về “tổng chi phí phát triển ước tính”. Theo đó, dự thảo đã không tính đủ các loại chi phí để hình thành tổng chi phí mà nhà đầu tư đã chi ra để thực hiện dự án. 

Cụ thể, dự thảo chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án – tức chi phí tiền sử dụng đất. Điều này được cho là không hợp lý, không chỉ bởi tiền sử dụng đất là chi phí hợp lệ mà còn vì đây là chi phí rất lớn, có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng, mà nhà đầu tư phải huy động từ nhiều nguồn khác nhau, thậm chí đi vay, để nộp cho nhà nước.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng “bỏ quên” nhiều loại chi phí kinh doanh hợp lý khác như: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm chi phí khảo sát, thiết kế, lập dự án và các chi phí tư vấn liên quan khác; chi phí lãi vay; chi phí lấn biển đối với dự án đầu tư có hạng mục lấn biển được xác định theo quy định về việc lấn biển; chi phí bảo hiểm đối với các công trình, công việc phải mua bảo hiểm bắt buộc theo quy định pháp luật…

Việc quy định chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành cũng bị đánh giá là đang không được rõ ràng. Việc khoanh vùng các chi phí này phải phù hợp với “mặt bằng chung tại địa phương” cũng chưa phù hợp, nhất là đối với những dự án nằm ở các địa phương chưa phát triển, chưa có nhiều doanh nghiệp lớn có quy mô hoạt động toàn quốc/quốc tế thì mặt bằng chung có thể rất thấp, trong khi một dự án mới của nhà đầu tư lớn có thể giúp thúc đẩy phát triển địa phương sẽ có các chi phí này lớn hơn nhiều so với mặt bằng chung tại địa phương.

Do đó, giới chuyên môn cho rằng, cùng với việc bổ sung tiền sử dụng đất vào “tổng chi phí phát triển ước tính”, dự thảo nghị định cần có quy định chi tiết về các khoản chi phí được phép tính vào chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh phát triển dự án. Đặc biệt, không nên khống chế chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành theo mặt bằng chung của địa phương mà cần dựa trên những ý kiến tư vấn, định giá phù hợp với tính chất, quy mô dự án và chủ đầu tư.

Xác định lợi nhuận của nhà đầu tư: Thiếu, sai về bản chất kinh tế

Dự thảo nghị định đã đưa ra 2 phương án để xác định lợi nhuận của nhà đầu tư. Theo đó, ở cả 2 phương án, lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ tính trên chi phí phát triển đất, mà không tính trên tổng chi phí nhà đầu tư đã chi ra (bao gồm: tiền sử dụng đất, chi phí phát triển đất, chi phí kinh doanh).

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, quy định như vậy là “tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá: giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận (cũng không đúng với cách tính lợi nhuận của phương pháp thặng dư là lợi nhuận trên giá trị tài sản) và phủ nhận nguyên lý ‘giá trị tương lai của tiền’ – tức là khi nhà đầu tư có tiền đầu tư vào bất kì lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả đem tiền gửi ngân hàng để lấy lãi suất”.

Phân tích sâu hơn, ông Thỏa cho rằng, ở phương án 1 (lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn), dự thảo đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án. Bởi lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng, còn chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người cấp vốn. Chi phí vốn mang bản chất là lãi suất của khoản tiền mà nhà đầu tư đi vay, phải trả cho người cho vay. Đó là chi phí của người đi vay và phải được tính vào chi phí sản xuất kinh doanh.

Ở phương án 2, lợi nhuận của nhà đầu tư không gồm chi phí vốn, song chỉ tính trên chi phí phát triển, không tính trên tổng chi phí, như vậy là không chính xác, như trên đã phân tích.

Ông Thỏa nhấn mạnh quan điểm: Tổng chi phí để tính lợi nhuận cho nhà đầu tư phải là tổng của: chi phí tiền sử dụng đất, chi phí phát triển và chi phí kinh doanh. Lợi nhuận của nhà đầu tư bằng tỷ lệ % nhân với tổng chi phí nêu trên.

Được biết, tỷ lệ % này hiện đang tính tối đa là 15%, tương ứng với lãi vay của doanh nghiệp làm dự án bất động sản với thời hạn 12 – 15 tháng. Tỷ lệ này được cho là quá thấp, không phù hợp với tình hình kinh doanh chung. Do đó, có đề xuất rằng lợi nhuận của nhà đầu tư nên bằng tổng chi phí lãi vay trong thời gian 24 tháng tại thời điểm thẩm định (hiện khoảng 18%).

Thiệt hại thuộc về người mua cuối cùng

Định giá đất là công việc khó khăn, cũng là khâu gây ra ách tắc cho nhiều dự án bất động sản trong những năm qua. Việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất, nếu sai bản chất kinh tế, có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nguồn cung sản phẩm bất động sản tiếp tục khan hiếm, cản trở sự hồi phục của thị trường.

Các khoản chi phí của doanh nghiệp khi không được tính đủ có thể dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, tất cả các chi phí đó đều trút lên vai người mua cuối cùng – tức người tiêu dùng, người dân. Hệ quả dây chuyền là kỳ vọng giải quyết vấn đề an cư cho người dân ở khu vực đô thị càng trở nên khó khăn, chiến lược phát triển nhà ở cũng bị ảnh hưởng.

Bởi vậy, giới chuyên môn cho rằng cơ quan soạn thảo dự thảo nghị định, cơ quan quản lý nên tiếp thu các phản biện, góp ý để chỉnh lý dự thảo theo hướng tính đúng, tỉnh đủ, đảm bảo đúng mục đích xây dựng pháp luật, tránh tình trạng sửa đổi nhưng vẫn tồn tại các bất cập như cũ.

Trong bối cảnh Chính phủ đang dốc sức thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế, nỗ lực để đưa các chính sách, pháp luật mới vào cuộc sống nhanh nhất có thể, việc sửa đổi các quy định chưa hợp lý cần được tiến hành khẩn trương, tạo xung lực để doanh nghiệp đầu tư kinh doanh. Điều đó được đánh giá là còn quan trọng hơn cả những hỗ trợ thuần túy về tài chính, tiền tệ.