Bài toán định giá đất còn khó thực hiện
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, chia sẻ dự án Phú Đông Skyone (tỉnh Bình Dương) đã có giấy phép xây dựng từ năm 2023 và trên thực tế đang triển khai thi công được hơn 30% khối lượng công việc, tuy nhiên đến nay vẫn chưa xác định được số tiền sử dụng đất để chủ đầu tư hòan thành nghĩa vụ của mình.
“Doanh nghiệp hiện đã hoàn tất việc bảo lãnh của ngân hàng, cũng như sẽ thực hiện xong phần móng dự án vào cuối tháng 6/2023 để thẩm định, chuẩn bị huy động vốn, đưa sản phẩm ra thị trường. Để được cấp giấy phép huy động vốn, doanh nghiệp phải hoàn tất việc nộp tiền sử dụng đất. Việc này chúng tôi hoàn toàn bị động vì cơ quan quản lý nhà nước hiện vẫn chưa cung cấp số liệu để hoàn thành nghĩa vụ này. Đây là vấn đề vướng mắc không chỉ ở Phú Đông Group mà còn ở nhiều chủ đầu tư khác”, ông Ngô Quang Phúc nói.
Tương tự, đại diện một chủ đầu tư dự án chung cư tại TP. HCM cho hay doanh nghiệp này cũng đang chờ để được nộp tiền sử dụng đất nhưng Sở TN&MT, Sở Tài chính của TP nói còn phải chờ, hiện chưa có con số cụ thể, do còn chờ họp bàn bạc cụ thể cách định giá.
Nói về khó khăn trong xác định giá đất, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, cho hay nhiều dự án đầu tư không phê duyệt được bởi vướng đến vấn đề định giá giá đất. Giá đất chậm được xác định sẽ dẫn đến chính quyền địa phương chậm ra quyết định thu tiền.
“Thực tiễn từ nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, bất cập về phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án BĐS. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới có thể triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế”, ông Cường nói.
Nhằm gỡ vướng cho trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ngày 05/2/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Theo đó, tinh thần của Nghị định 12 hướng dẫn về định giá đất theo Luật Đất đai với 4 phương pháp, bao gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng việc định giá đất theo nghị định này hiện vẫn khó khi triển khai thực tế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận thấy, tại Khoản 3 “Điều 5đ, về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư” chưa bao gồm 2 khoản về chi phí dự phòng trong quá trình xây dựng và chi phí lãi vay. Điều đó chưa thật hợp tình hợp lý và chưa cân bằng giữa cách tính về “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” tại Khoản 3 với cách tính về “ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất” tại Khoản 2.
"Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” và tại Khoản 2 Điều 5đ có tính đến yếu tố “mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án”, nhưng tại khoản 3 Điều 5đ về phần “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” lại chưa tính đến yếu tố chi phí dự phòng là chưa cân bằng và chưa thật hợp tình hợp lý. Vì trên thực tế thì trong quá trình thực hiện các dự án đều thường phát sinh tăng thêm chi phí đầu tư xây dựng nên việc lập “chi phí dự phòng” là rất cần thiết", ông Châu nhận định.
Còn theo LS Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú, thông qua 4 phương pháp này, Nghị định 12 đã nêu tổng quan các phương pháp định giá đất, nhưng chưa lý giải rõ ràng, chi tiết nội dung của từng phương pháp, cách thức thực hiện… Do đó, cần có các thông tư, hướng dẫn cụ thể trường hợp nào thì áp dụng phương pháp nào, nguyên tắc áp dụng trong từng trường hợp… “Nếu không có thông tư hướng dẫn, cơ quan quản lý và cơ quan thẩm định giá vẫn còn loay hoay sợ sai”.
Nếu không nhanh có lời giải - nguồn lực đất đai lớn bị lãng phí
Ông Nguyễn Văn Cường, Trưởng Ban điều hành VARS tại Đồng Nai, cho biết cộng đồng doanh nghiệp đặt kỳ vọng lớn vào tác động tích cực của Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đối với sự phát triển, phục hồi của thị trường địa ốc. Tuy nhiên, những dự án đã bắt đầu thủ tục đầu tư từ năm 2022 đến khi các luật này có hiệu lực vào năm 2025 sẽ phải đối mặt với những thay đổi đáng kể trong hành lang pháp lý, nhất là công tác định giá đất.
“Tại Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đang rơi vào tình cảnh chờ định giá đất để thực hiện dự án như nhiều dự án ở các tỉnh thành ở Đông Nam Bộ và TP. HCM. Như tại một số vị trí ở các dự án bất động sản lớn của Donacoop chưa xác định được giá đất để tính tiền thuê đất vì chưa tìm ra công ty thẩm định giá cũng như chờ phương án từ cơ quan quản lý”, ông Cường nói.
Theo đại diện Sở TN&MT TP.HCM, vướng mắc lớn nhất dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung ở các dự án hiện BĐS nay là do việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khó khăn vì phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao, loay hoay phương pháp định giá. Việc đấu thầu chọn đơn vị tư vấn nhiều khi gần như bế tắc. Thu thập dữ liệu giá thị trường hiện rất khó, có dự án cả năm làm không ra chứng thư thẩm định dẫn tới lãng phí nguồn lực đất đai, dự án.
Theo các chuyên gia, đất đai và nhà ở là lĩnh vực lớn, quan trọng, phức tạp, liên quan đến mọi mặt đời sống và là mối quan tâm của mỗi người dân. Bởi vậy, trên thực tế, quy trình xây dựng luật đã được triển khai một cách bài bản, chi nhưng cần sớm có nghị định và thông tư hướng dẫn. Nếu không thực hiện nhanh chóng sẽ gây lãng phí lớn cho xã hội.
Ngày 18/1, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2004 gồm 16 chương và 260 điều, hiệu lực từ ngày 01/1/2025. Đáng chú ý, Luật đất đai 2024 đã thay đổi quy định về định giá đất; cụ thể quy định 4 phương pháp định giá đất mà các địa phương có thể áp dụng ngay, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Đồng thời, Luật đất đai 2024 cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa quy định với sự chấp thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để có thể bao phủ tất cả các trường hợp chưa định giá đất được trong tương lai.
Phát biểu tại hội nghị triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 ngày 06/3, ông Đặng Quốc Khánh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) cho hay, để triển khai Luật Đất đai, Bộ TNMT đang xây dựng dự thảo của 6 nghị định, 5 thông tư; Bộ Tài chính 2 nghị định; Bộ NN&PTNT 1 nghị định; Bộ Nội vụ 1 thông tư; hy vọng các nghị định, thông tư hướng dẫn sẽ sớm được nghiên cứu và thông qua để chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.
Tags:
(VNF) - Dù nguồn cung mới được tung ra thị trường, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I/2026 vẫn giảm mạnh, thanh khoản co hẹp và niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại. Trong bối cảnh đó, triển vọng khởi sắc của phân khúc này trong quý II được đánh giá vẫn khá hạn chế.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng ban hành thông báo chấp thuận cho 3 tổ chức thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
(VNF) - Trước thông tin về việc chuyển nhượng sân golf Hilltop Valley Hòa Bình với mức giá bán lên tới 2.500 tỷ đồng đang lan truyền trên các trang rao bán BĐS, Tập đoàn Geleximco đã khẳng định, đó là thông tin thất thiệt, không có chuyện tập đoàn rao bán Sân golf Hilltop Valley Hòa Bình,
(VNF) - Trong phân khúc bất động sản cao cấp, thiết kế ngày càng trở thành yếu tố định hình giá trị dự án. Tại The Magnolia Private Residences do MIK Group phát triển, kiến trúc, nội thất và quy trình thi công được xây dựng theo cùng một triết lý nhằm tạo nên không gian sống đề cao sự tinh tế, riêng tư và trải nghiệm bền vững cho cư dân.
(VNF) - TP. HCM còn 421 dự án, khu đất cơ bản tháo gỡ hoặc đang thực hiện tháo gỡ theo chỉ đạo trên tổng số 838 dự án có vướng mắc cần giải quyết.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đề nghị bổ sung phương pháp xác định dân số nhà chung cư để có nhiều hơn căn hộ loại vừa và nhỏ.
(VNF) - Nguồn cung nhà thấp tầng tại phía tây Hà Nội đang thu hẹp nhanh trong khi mặt bằng giá không ngừng tăng cao theo đà phát triển hạ tầng. Trong bối cảnh đó, nhiều dự án đại đô thị đã hình thành cư dân và có chính sách tài chính kéo dài đang trở thành tâm điểm hút dòng tiền trên thị trường.
(VNF) - Trong quý I/2026, phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước.
(VNF) - Dự án Liễu Giai Tower do CTCP Đầu tư xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư quy mô 27 tầng nổi vừa bị điểm tên chưa được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa phối hợp với UBND TP Hà Nội ban hành thông báo kết luận về phương án bảo đảm an toàn thủy lực, thoát lũ sông Hồng đoạn thực hiện dự án Trục đại lộ sông Hồng, trong đó nhấn mạnh nhiệm vụ trọng tâm là sắp xếp, quy hoạch lại toàn bộ khu vực ngoài đê theo hướng đồng bộ, lâu dài.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Liên danh nhà đầu tư dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đề xuất TP. Hà Nội giao cho nhà đầu tư lập và thực hiện các dự án đối ứng tại 12 khu đất, với tổng diện tích khoảng 5.073ha.
Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng”, nhà mặt phố nay rơi vào cảnh ế ẩm, cho thuê khó, bán cũng chật vật. Nhiều căn treo biển cả năm, chủ nhà liên tục giảm giá nhưng vẫn mòn mỏi chờ khách.
(VNF) - TP.Hải Phòng đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu nhà ở xã hội tổng mức đầu tư 846 tỷ đồng, quy mô gần 590 căn hộ tại phường An Biên.
(VNF) - Từ Bắc vào Nam, hàng loạt dự án bất động sản của T&T Group đã và đang dần lộ diện sau một thời gian chuẩn bị. Việc các dự án được triển khai đồng loạt trên nhiều địa bàn đặt ra câu hỏi: bầu Hiển đang theo đuổi cách làm gì trên thị trường bất động sản?
(VNF) - Đà tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của Hải Phòng đang kéo theo nhu cầu lớn về các mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, Royal Boulevard tại Vinhomes Royal Island nổi lên như một đại lộ thương mại hiếm hoi, thu hút sự săn tìm của giới đầu tư trong và ngoài thành phố.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dù nguồn cung mới được tung ra thị trường, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I/2026 vẫn giảm mạnh, thanh khoản co hẹp và niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại. Trong bối cảnh đó, triển vọng khởi sắc của phân khúc này trong quý II được đánh giá vẫn khá hạn chế.
(VNF) - Dù công tác giải phóng mặt bằng đoạn Nguyễn Trãi - Đầm Hồng, thuộc Vành đai 2.5 Hà Nội, vẫn chưa hoàn tất, dọc tuyến đã xuất hiện nhiều công trình xây trên những thửa đất nhỏ hẹp, méo mó sau phá dỡ. Đáng nói, đa số đất trong khu vực đều có nguồn gốc là đất nông nghiệp.
