Định giá đất: Bài toán khó, loay hoay vẫn chưa có lời giải

Bài toán định giá đất còn khó thực hiện  

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, chia sẻ dự án Phú Đông Skyone (tỉnh Bình Dương) đã có giấy phép xây dựng từ năm 2023 và trên thực tế đang triển khai thi công được hơn 30% khối lượng công việc, tuy nhiên đến nay vẫn chưa xác định được số tiền sử dụng đất để chủ đầu tư hòan thành nghĩa vụ của mình.

“Doanh nghiệp hiện đã hoàn tất việc bảo lãnh của ngân hàng, cũng như sẽ thực hiện xong phần móng dự án vào cuối tháng 6/2023 để thẩm định, chuẩn bị huy động vốn, đưa sản phẩm ra thị trường. Để được cấp giấy phép huy động vốn, doanh nghiệp phải hoàn tất việc nộp tiền sử dụng đất. Việc này chúng tôi hoàn toàn bị động vì cơ quan quản lý nhà nước hiện vẫn chưa cung cấp số liệu để hoàn thành nghĩa vụ này. Đây là vấn đề vướng mắc không chỉ ở Phú Đông Group mà còn ở nhiều chủ đầu tư khác”, ông Ngô Quang Phúc nói.

Tương tự, đại diện một chủ đầu tư dự án chung cư tại TP. HCM cho hay doanh nghiệp này cũng đang chờ để được nộp tiền sử dụng đất nhưng Sở TN&MT, Sở Tài chính của TP nói còn phải chờ, hiện chưa có con số cụ thể, do còn chờ họp bàn bạc cụ thể cách định giá.

Nói về khó khăn trong xác định giá đất, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, cho hay nhiều dự án đầu tư không phê duyệt được bởi vướng đến vấn đề định giá giá đất. Giá đất chậm được xác định sẽ dẫn đến chính quyền địa phương chậm ra quyết định thu tiền.

“Thực tiễn từ nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, bất cập về phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án BĐS. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới có thể triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế”, ông Cường nói.

Nhằm gỡ vướng cho trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ngày 05/2/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Theo đó, tinh thần của Nghị định 12 hướng dẫn về định giá đất theo Luật Đất đai với 4 phương pháp, bao gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng việc định giá đất theo nghị định này hiện vẫn khó khi triển khai thực tế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận thấy, tại Khoản 3 “Điều 5đ, về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư” chưa bao gồm 2 khoản về chi phí dự phòng trong quá trình xây dựng và chi phí lãi vay. Điều đó chưa thật hợp tình hợp lý và chưa cân bằng giữa cách tính về “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” tại Khoản 3 với cách tính về “ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất” tại Khoản 2.

"Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” và tại Khoản 2 Điều 5đ có tính đến yếu tố “mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án”, nhưng tại khoản 3 Điều 5đ về phần “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” lại chưa tính đến yếu tố chi phí dự phòng là chưa cân bằng và chưa thật hợp tình hợp lý. Vì trên thực tế thì trong quá trình thực hiện các dự án đều thường phát sinh tăng thêm chi phí đầu tư xây dựng nên việc lập “chi phí dự phòng” là rất cần thiết", ông Châu nhận định.

Còn theo LS Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú, thông qua 4 phương pháp này, Nghị định 12 đã nêu tổng quan các phương pháp định giá đất, nhưng chưa lý giải rõ ràng, chi tiết nội dung của từng phương pháp, cách thức thực hiện… Do đó, cần có các thông tư, hướng dẫn cụ thể trường hợp nào thì áp dụng phương pháp nào, nguyên tắc áp dụng trong từng trường hợp… “Nếu không có thông tư hướng dẫn, cơ quan quản lý và cơ quan thẩm định giá vẫn còn loay hoay sợ sai”.

Nếu không nhanh có lời giải - nguồn lực đất đai lớn bị lãng phí

Ông Nguyễn Văn Cường, Trưởng Ban điều hành VARS tại Đồng Nai, cho biết cộng đồng doanh nghiệp đặt kỳ vọng lớn vào tác động tích cực của Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đối với sự phát triển, phục hồi của thị trường địa ốc. Tuy nhiên, những dự án đã bắt đầu thủ tục đầu tư từ năm 2022 đến khi các luật này có hiệu lực vào năm 2025 sẽ phải đối mặt với những thay đổi đáng kể trong hành lang pháp lý, nhất là công tác định giá đất.

“Tại Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đang rơi vào tình cảnh chờ định giá đất để thực hiện dự án như nhiều dự án ở các tỉnh thành ở Đông Nam Bộ và TP. HCM. Như tại một số vị trí ở các dự án bất động sản lớn của Donacoop chưa xác định được giá đất để tính tiền thuê đất vì chưa tìm ra công ty thẩm định giá cũng như chờ phương án từ cơ quan quản lý”, ông Cường nói.

Theo đại diện Sở TN&MT TP.HCM, vướng mắc lớn nhất dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung ở các dự án hiện BĐS nay là do việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khó khăn vì phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao, loay hoay phương pháp định giá. Việc đấu thầu chọn đơn vị tư vấn nhiều khi gần như bế tắc. Thu thập dữ liệu giá thị trường hiện rất khó, có dự án cả năm làm không ra chứng thư thẩm định dẫn tới lãng phí nguồn lực đất đai, dự án.

Theo các chuyên gia, đất đai và nhà ở là lĩnh vực lớn, quan trọng, phức tạp, liên quan đến mọi mặt đời sống và là mối quan tâm của mỗi người dân. Bởi vậy, trên thực tế, quy trình xây dựng luật đã được triển khai một cách bài bản, chi nhưng cần sớm có nghị định và thông tư hướng dẫn. Nếu không thực hiện nhanh chóng sẽ gây lãng phí lớn cho xã hội.

Ngày 18/1, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2004 gồm 16 chương và 260 điều, hiệu lực từ ngày 01/1/2025. Đáng chú ý, Luật đất đai 2024 đã thay đổi quy định về định giá đất; cụ thể quy định 4 phương pháp định giá đất mà các địa phương có thể áp dụng ngay, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Đồng thời, Luật đất đai 2024 cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa quy định với sự chấp thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để có thể bao phủ tất cả các trường hợp chưa định giá đất được trong tương lai.

Phát biểu tại hội nghị triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 ngày 06/3, ông Đặng Quốc Khánh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) cho hay, để triển khai Luật Đất đai, Bộ TNMT đang xây dựng dự thảo của 6 nghị định, 5 thông tư; Bộ Tài chính 2 nghị định; Bộ NN&PTNT 1 nghị định; Bộ Nội vụ 1 thông tư; hy vọng các nghị định, thông tư hướng dẫn sẽ sớm được nghiên cứu và thông qua để chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.