Giải cứu 30 tỷ USD mắc kẹt: Mua bán dự án bất động sản vướng đủ đường

Cần “nới” điều kiện chuyển nhượng dự án

Hiện có hàng nghìn dự án BĐS đang trong tình trạng dang dở, một phần vì pháp lý chưa hoàn thiện, phần khác do chủ đầu tư không còn đủ nguồn tài chính để triển khai tiếp. Số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, số lượng dự án BĐS dang dở trên cả nước hiện lên đến cả nghìn dự án với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD.

Trong bối cảnh này, câu chuyện chuyển nhượng dự án là một lối thoát cho doanh nghiệp, tuy nhiên các quy định về chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản đang là rào cản.

Theo ông Lê Hoàng Thái, Giám đốc một công ty kinh doanh BĐS tại TP. HCM thì một điều khá bất cập là điều kiện phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Điều này gây khó khăn cho những chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án do thiếu năng lực triển khai dự án.

Mặt khác, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng và đặt thêm yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án thực sự sẽ làm khó cho việc chuyển nhượng dự án.

Trong khi đó, Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng cho phép Tổ chức tín dụng được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện đó là dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật, có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

“Việc xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng mà tài sản “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” theo quy định của Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 trong thời gian qua rất suôn sẻ, đã chứng minh tính hiệu quả và tính ổn định của cơ chế, chính sách “thí điểm” này, nên rất cần thiết được “luật hóa” để áp dụng chung cho các luật”, ông Thái phân tích thêm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, nếu cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án BĐS theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các trái chủ, đồng thời tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS thông thoáng, tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

Chính vì vậy, mới đây HoREA đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án, một phần dự án BĐS theo Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội trên cơ sở xây dựng, hoàn thiện lại nội dung Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đó là chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Trường hợp bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính này, để các doanh nghiệp BĐS được thỏa thuận chuyển nhượng dự án (M&A) theo nhu cầu, vừa tôn trọng và bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh của doanh nghiệp, vừa tạo được dòng tiền để vượt qua khó khăn, vừa giảm bớt lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng…

Còn theo bà Diệu Thảo, tư vấn pháp chế của Công ty tư vấn BĐS SunLand thì về bản chất, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa nhà đầu tư mới và nhà đầu tư cũ, không gây ảnh hưởng tới người tiêu dùng và nhà nước do vậy pháp luật nên cho phép chuyển nhượng dự án trong trường hợp dự án chậm tiến độ, cho phép chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện những công việc mà chủ đầu tư cũ chưa thực hiện được.

“Đổi chủ” cần “đổi vận” cho khách hàng

Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mới đây, Bộ Xây dựng thừa nhận hàng loạt tồn tại, hạn chế về chuyển nhượng dự án BĐS diễn ra trong thời gian qua. Các tồn tại được Bộ Xây dựng chỉ rõ như: Chưa có sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS. Đơn cử, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS hiện nay được thực hiện theo hai trình tự thủ tục được quy định theo hai luật là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư 2020 có sự khác nhau.

Cùng với đó, Luật chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng để sản xuất… Trong số những tồn tại đó, một vấn đề rất đáng được quan tâm là quy định, cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng hoặc các bên có liên quan trong chuyển nhượng dự án chưa phù hợp. Bộ Xây dựng cho rằng, quy định bên chuyển nhượng dự án phải thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận việc chuyển nhượng là chưa phù hợp.

Các chủ đầu tư mới có thực hiện cũng mang tính hình thức và không được kiểm soát dễ dẫn đến khiếu kiện trong và sau khi chuyển nhượng dự án. Nhiều dự án đắp chiếu sau nhiều năm được đổi chủ và thi công trở lại, khách hàng giống như vớ được cọc khi đang chết đuối. Thế nhưng rồi niềm vui chưa được bao lâu lại thay thế bằng một nỗi lo mới, khi quyền lợi mà chủ mới mua dự án thì khách hàng vẫn không được đảm bảo.

Trước các bất cập này, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm hoàn thiện pháp luật, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động kinh doanh BĐS. Có một điểm mới, đó là quy định nhằm đảm bảo chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng; trường hợp chuyển nhượng có phát sinh lợi nhuận thì phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án BĐS phải có trách nhiệm kế thừa và thực hiện toàn bộ quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và tiếp tục triển khai đầu tư tạo lập, kinh doanh dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật, trừ những nghĩa vụ mà chủ đầu tư chuyển nhượng đã thực hiện xong.

Quy định này mang lại một sự an tâm đối với những khách hàng đang trực tiếp chịu ảnh hưởng từ hoạt động chuyển nhượng, tạo điều kiện sàng lọc ra những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thực hiện dự án, chịu trách nhiệm với những khách hàng của dự án được chuyển nhượng, là điều kiện hình thành nên một xu hướng chuyển nhượng minh bạch, công khai trong nền kinh tế thị trường.

Bên cạnh đó, để đảm bảo quy định của pháp luật được thực thi trên thực tế cần bổ sung về vấn đề chịu trách nhiệm bồi thường của doanh nghiệp thực hiện dự án nếu gây thiệt hại cho khách hàng. Trường hợp, nhà đầu tư gây ra thiệt hại nặng nề cho khách hàng, chuyển nhượng một dự án cho nhiều người, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng.

Theo LS Lê Thanh Bình, nên quy định chặt chẽ việc thực hiện cam kết này của nhà đầu tư mới cho thật sự có ý nghĩa, cần quy định chế tài về trách nhiệm của cả cá nhân và tổ chức đối với chủ đầu tư dự án khi có hành vi vi phạm quyền lợi khách hàng, bắt buộc phải có cơ chế để dự trù một khoản kinh phí thật sự lớn để đảm bảo cho hoạt động của nhà đầu tư, khi xảy ra rủi ro số vốn ký quỹ sẽ hoàn trả lại cho khách hàng để tránh liên lụy từ những rủi ro của chủ dự án.