Giải mã việc biến động cổ đông lớn tại Năm Bảy Bảy (NBB)

CII tăng hiện diện, cổ đông cũ rút dần

Diễn biến đáng chú ý nhất trong biến động sở hữu của NBB là đầu tháng 10 này, ông Mai Thanh Trúc, Phó tổng giám đốc NBB đã bán ra toàn bộ 112.500 cổ phiếu mà ông đang sở hữu.

Ngay trước đó, trong tháng 9, nhóm quỹ liên quan tới Dragon Capital đã liên tục bán ra cổ phiếu NBB để giảm sở hữu từ 9,6% về còn 4,45% vốn điều lệ và chính thức rút tên khỏi danh sách cổ đông lớn của công ty.

Xa hơn một chút, trong tháng 5/2020, ông Đoàn Tường Triệu, Thành viên HĐQT NBB đã bán ra 450.000 cổ phiếu, chỉ còn sở hữu 50.000 cổ phiếu.

Ông Triệu vốn là cổ đông sáng lập của NBB và ngồi ghế chủ tịch HĐQT từ tháng 7/2005 cho tới tháng 5 năm nay. Ông cũng kiêm nhiệm vị trí giám đốc điều hành công ty từ tháng 7/2005 cho đến tháng 4 năm vừa rồi.

Còn ông Mai Thanh Trúc là thành viên HĐQT công ty, giám đốc tài chính công ty từ tháng 4/2014 cho tới tháng 5/2019.

Hiện tại, Tổng giám đốc của NBB là ông Lưu Hải Ca. Ông Ca thay thế vị trí điều hành của ông Triệu từ tháng 4/2019. Ông này vốn là kế toán trưởng của Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII).

Như vậy, bên cạnh việc tăng sở hữu của CII tại NBB là sự xuất hiện của các nhân sự phía CII trong HĐQT và Ban điều hành NBB. Ở chiều ngược lại, những lãnh đạo cũ đang thoái dần vốn tại doanh nghiệp này.

CII được biết đến với thế mạnh trong mảng đầu tư hạ tầng theo hình thức BOT và BT, tuy nhiên doanh nghiệp tham vọng muốn mở thêm mảng ghép bất động sản để có thể tận dụng thêm kinh nghiệm xây dựng, cũng như phát triển quỹ đất hiện có nhờ các dự án BT và huy động vốn từ công ty con.

Việc thâu tóm NBB giúp CII hưởng lợi từ quỹ đất hiện hữu mà NBB đang sở hữu. Hiện NBB đang sở hữu quỹ đất sạch khá dồi dào như dự án City Gate 3 (TP.HCM) có diện tích 7,75 ha; De Lagi (Bình Thuận) với diện tích 124,7 ha; Khu dân cư Sơn Tịnh (Quảng Ngãi) với diện tích 102,6 ha; Đồi Thuỷ sản (Quảng Ninh) với diện tích 32,1 ha…

Tính tới 9/4/2020, CII sở hữu tới 78,38% vốn điều lệ của NBB, nhóm cổ đông còn lại sở hữu 21,62%.

Tại Đại hội cổ đông bất thường diễn ra vào ngày 30/7/2020, NBB đã thông qua việc “cho phép” CII được sử dụng tài sản của Công ty để đảm bảo cho việc huy động vốn nhằm phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh và hợp tác đầu tư không giới hạn số lượng các dự án với NBB trên nguyên tắc tuân thủ lợi ích của hai bên trong quá trình hợp tác.

Theo quy định hiện hành, nhóm cổ đông muốn phủ quyết một vấn đề, quyết sách nào đó của doanh nghiệp cần phải có sở hữu từ 26 - 36% vốn. Nhóm cổ đông, cổ đông có tỷ lệ sở hữu 36% có quyền phủ quyết bất kỳ một quyết định nào trong đại hội đồng cổ đông. Tuy nhiên, tỷ lệ sở hữu của các cổ đông khác ngoài CII nằm ngoài tỷ lệ này.

Có thể thấy, nhờ việc liên tục tăng sở hữu trong những năm qua, tỷ lệ sở hữu chi phối đã giúp CII dần đưa người và chi phối mọi quyết định tại doanh nghiệp. Ở chiều ngược lại, tiếng nói của người sáng lập cũng như nhóm cổ đông Dragon Capital ngày một suy giảm. Điều này có thể là nguyên nhân nhóm cổ đông này liên tục thoái ra và hiện tại không còn là cổ đông lớn tại NBB.

Tồn kho lớn, bán hàng kém thuận lợi

Việc nhà đầu tư chuyên nghiệp như Dragon Capital thoái vốn khỏi NBB có thể không chỉ nằm ở câu chuyện biến động nhân sự và cơ cấu sở hữu.

NBB vừa công bố báo cáo tài chính quý III/2020, Xem xét bức tranh tài chính có thể thấy, tiền và tương đương tiền, chiếm 4,9% tổng tài sản ở cuối quý III, với 262,3 tỷ đồng. Tài sản của doanh nghiệp chủ yếu ở dạng tồn kho, với 3.333,1 tỷ đồng, chiếm 63% tổng tài sản. Các khoản phải thu ngắn hạn lên tới 1.180,2 tỷ đồng.

Dự án lớn nhất NBB đang triển khai là Khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside, với giá trị tồn kho lên tới 966,3 tỷ đồng vào cuối quý III. Hiện NBB bắt đầu bàn giao dự án này.

Dự án được triển khai từ năm 2017 trên diện tích 4,1 ha, với tổng mức đầu tư 2.308 tỷ đồng; trong đó, CII góp 80% và NBB góp 20%. Năm 2020, NBB đặt kế hoạch tổng doanh thu 3.200 tỷ đồng, tăng gấp 4,3 lần, lợi nhuận sau thuế là 330 tỷ đồng, giảm gần 5% so với cùng kỳ.

Việc đặt chỉ tiêu doanh thu tăng mạnh được căn cứ trên kế hoạch bàn giao dự án Diamond Riverside vào quý III.

9 tháng đầu năm, NBB ghi nhận doanh thu 1.740,5 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 175,9 tỷ đồng, lần lượt tăng trưởng 542% và giảm 49,8% so với cùng kỳ. Như vậy, sau 9 tháng đầu năm, NBB hoàn thành 53,3% kế hoạch lợi nhuận.

Thông thường, đối với doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, dòng tiền sẽ về trước theo tiến độ dự án và khách hàng phải đặt cọc.

Vì vậy, quý III/2020, NBB đã ghi nhận lợi nhuận dự án Diamond Riverside nhưng dòng tiền hoạt động kinh doanh chính chỉ ghi nhận 182 tỷ đồng, giảm 30,5% so với cùng kỳ.

Ngoài dự án Diamond Riverside, NBB đang tồn kho ở nhiều dự án lớn khác như NBB Garden II (739,4 tỷ đồng), NBB Garden III (787,5 tỷ đồng), Khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi (39,8 tỷ đồng)…, nhưng đối ứng bán hàng không đáng kể. Tổng giá trị người mua trả tiền trước tại thời điểm cuối quý III là 1.027 tỷ đồng, giảm 24,5% so với đầu năm 2020 và doanh nghiệp không thuyết minh cụ thể từng dự án.

Tuy nhiên, theo báo cáo quý II/2020 thì chủ yếu là người mua trả trước dự án Diamond Riverside (chiếm 98,2% tổng giá trị người mua trả tiền trước).

Thách thức bài toán dòng tiền

Hiện NBB đang đối mặt với thách thức lớn là thiếu hụt dòng tiền. Mặc dù có thể ghi nhận lợi nhuận lớn từ dự án…, nhưng dòng tiền sẽ không có sự gia tăng đáng kể. Điều này tiếp tục gây sức ép lên tình hình tài chính khi lượng tiền mặt rất hạn chế và giới hạn khả năng triển khai tiếp các dự án còn lại.

NBB khó có thể cầu viện vào sự hỗ trợ từ công ty mẹ, bởi CII cũng đang đau dầu với bài toán dòng tiền.

Gần đây, CII liên tục phát hành trái phiếu để huy động vốn trong khi dòng tiền hoạt động kinh doanh không đủ để bù đắp hoạt động đầu tư.

Tính tại thời điểm 30/9/2020, áp lực đáo nợ trái phiếu trong 1 năm của CII là 1.212,9 tỷ đồng, trong năm thứ 2 là 2.344,4 tỷ đồng, năm thứ 3 tới năm thứ 5 là 6.936 tỷ đồng.

Việc CII có thể dùng tài sản của NBB thế chấp để huy động vốn cũng gây nên những rủi ro đối với cổ đông thiểu số còn lại.

Đáng nói là, NBB vừa công bố kế hoạch mua vào 15,07 triệu cổ phiếu quỹ. Thời gian dự kiến thực hiện từ 16/10 - 13/11, giá chào mua theo giá thị trường nhưng không quá 25.000 đồng/cổ phiếu. Như vậy, Công ty sẽ phải chi ra tối đa 376,75 tỷ đồng để thực hiện kế hoạch này.

Với lượng tiền mặt khiêm tốn, nếu NBB thực hiện mua cổ phiếu quỹ sẽ giúp giảm lượng cổ phiếu lưu hành và giữ giá cổ phiếu trong ngắn hạn, nhưng lại làm cho nguồn vốn lưu động đang yếu tiếp tục suy yếu hơn nữa.

Không phải ngẫu nhiên mà cổ đông sáng lập và Quỹ Dragon Capital đồng loạt thoái vốn tại NBB bất chấp việc doanh nghiệp chuẩn bị ghi nhận báo cáo quý III/2020, cũng như có kế hoạch mua cổ phiếu quỹ.