Gỡ vướng pháp lý cho bất động sản: DN 'cầu khẩn' vì không biết làm sao cho đúng

Luật chồng lấn

Theo ông Thái Doãn Hòa - Phó Trưởng Phòng Phát triển Nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Tỉnh Đồng Nai, từ nay đến năm 2030 tỉnh này tiếp tục quy hoạch 14.000 ha, trong đó 13 ha dành cho nhà ở thương mại còn lại là nhà ở xã hội. Công tác quy hoạch đã hoàn chỉnh để săn sàng kêu gọi nhà đầu tư nhưng vẫn còn khó khăn. 

Qua đánh giá rà soát, tỉnh Đồng Nai đã nhận diện 5 nhóm khó khăn vướng mắc cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể là khó khăn vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư- lựa chọn chủ đầu tư. Theo đó, Luật Đầu tư hiểu thế này nhưng Luật Nhà ở hiểu cái khác. Các dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư bao năm nay, đến giờ cơ quan Thanh tra vào lại thì bắt thực hiện theo Luật Nhà ở, tức phải có đất ở.

"Việc này tỉnh Đồng Nai cũng không gỡ được mà phải báo cáo lên Chính phủ", ông Hòa nói

Kế đến là khó khăn trong giao đất cho doanh nghiệp.  Công tác định giá đất cũng gặp khó. Có dự án giao rồi mà không thể tư vấn định giá vì các công ty  tư vấn không dám định giá do khó trong giải trình với cơ quan kiểm toán.

Khó khăn về vướng quy hoạch. Hiện quy hoạch phân khu chưa phủ kín, công tác kêu gọi đầu tư chậm.  Một số quy hoạch tỉnh đã có rồi nhưng chưa đồng bộ. Phân khu quy hoạch 1/500 trái nhau…

Khó khăn vướng mắc tiếp theo là điều kiện kinh doanh bất động sản. Các quy định trong luật, văn bản luật liên quan đến phân lô bán nền yêu cầu phải hoàn thành cơ sở hạ tầng, các công trình…. Với các dự án quy mô lớn hàng trăm ha, quy định này khá ngặt nghèo, gây khó khăn cho chủ đầu tư. 

Khó khăn trong thực hiện nhiệm vụ xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Theo đó, đã có nhiều dự án triển khai theo Nghị định cũ nhưng sau này điều chỉnh quy hoạch thì lại bị vướng. Điều 182 Luật Nhà ở, quy định, địa phương phải lập thẩm định lại, buộc doanh nghiệp phải dành 20% diện tích dự án làm nhà ở xã hội thì rất khó.

Tại Bình Dương, theo ông Nguyễn Ngọc Văn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương, trên địa bàn hiện có 480 dự án nhà ở với 77 triệu m2 sàn, mục tiêu năm 2025 tăng lên 100 triệu m2 sàn và 2030 là 150 triệu m2 sàn. Vướng mắc của doanh nghiệp, chủ yếu là vướng mắc pháp lý, đất đai, vốn.

Tại TP. HCM, theo ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP. HCM, việc tháo gỡ vướng mắc còn theo trình tự, vướng chỗ nào tham mưu chỗ đó nhưng chưa thông suốt tổng thể, liên tục để giải quyết toàn bộ, xong chỗ này thì lại vướng chỗ khác… nên chưa tiết kiệm được thời gian.

Hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của bộ, ngành, Tổ công tác chính phủ để áp dụng cho thống nhất. 

Kế đến vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Vấn đề là phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý.

Doanh nghiệp 'cầu khẩn' tháo gỡ

Ông Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh nêu, không chỉ Đất Xanh mà các doanh nghiệp BĐS khác cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Gần như mỗi lần đi kiến nghị, doanh nghiệp đều đặt câu 'cầu khẩn' lên đầu rồi sau đó mới liệt kê những khó khăn.

Ông Đức nói, tại sao chúng ta nói đến vấn đề pháp lý, thủ tục thường xuyên … vì nó ảnh hưởng rất nhiều đến sự sống còn của doanh nghiệp. Và tại sao doanh nghiệp lại phải sử dụng đến cách 'cầu khẩn' dù pháp luật không dùng từ này, có nghĩa là pháp luật vướng quá nhiều.

Tập đoàn Đất Xanh, thời gian qua gặp nhiều vướng mắc. Chúng tôi loay hoay 1-2 năm chỉ để đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. Tôi cho rằng chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp.

Làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings chia sẻ về góc độ khác, là vướng mắc pháp lý bất động sản chiếm tới khoảng 80% khó khăn. Bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản thì không tính được…

Như một sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá, doanh nghiệp phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo sẽ gây thiệt hại rất lớn. 

Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp.

Vậy là, doanh nghiệp chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng, dù đã có dự án được cấp phép nhưng kẹt 5 năm vì công tác tính tiền sử dụng đất.

Tắc pháp lý, không huy động được vốn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) nói rõ, tất cả vị lãnh đạo, cơ quan nghiên cứu, cộng đồng doanh nghiệp đều hiểu rất rõ vướng mắc pháp lý rất quan trọng trong thị trường bất động sản. HOREA đã báo cáo Chính phủ, khó khăn lớn nhất chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án. 

Trong đó có 3 cấp độ vướng. Cái vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên công chức các sở, ngành.

Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Vướng lớn thứ 2 là tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, bám vào 4 nguồn vốn khác. Thứ nhất là vốn từ thị trường chứng khoán, hiện có hơn 1.600 doanh nghiệp niêm yết, trong đó chỉ hơn 169 doanh nghiệp liên quan bất động. Con số này rất ít, không đủ khai thác vốn trên thị trường chứng khoán.  Vốn từ trái phiếu nhưng từ quý III/2022 đã bị tắc, đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Vướng mắc lớn thứ 3 cũng quan trọng đó là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò bà đỡ, là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được. 

Còn lại là nguồn vốn từ khách hàng, đối tác nhưng khi những vướng mắc ban đầu chưa thông thì vướng mắc này cũng tắc. Đặc biệt vốn từ đối tác, vốn nước ngoài (FDI) lại ép doanh nghiệp trong nước bán rẻ dự án, hoặc phải chiết khấu cao mới chịu đầu tư. Đây là yếu thế cho doanh nghiệp trong nước rất lớn.

Về vướng mắc pháp lý, hiện nay có 3 vấn đề, đó là vướng quy định pháp luật; quy định dưới luật là các nghị định, thông tư; và quyết định của cấp tỉnh. Chính những vướng mắc này gây khó khăn cho cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực bất động sản như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, ngại đề xuất.

Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn Luật sư TP. HCM, nhấn mạnh, pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản. Bất động sản khó khăn về pháp lý vì liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, từ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đấu thầu, đấu giá cả luật liên quan cổ phần hoá; hay Luật PCCC cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Luật sư Hòa lưu ý, vướng mắc cơ bản trong pháp lý là những quy định liên quan đến tài chính. Như trong tài chính đất đai, nếu cơ quan thuế nói chưa doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ thuế thì doanh nghiệp không thể xong về pháp lý.

Liên quan đến tài chính còn định giá đất, tiền sử dụng đất như thế nào. Doanh nghiệp có tiền đóng thuế mà chưa được thẩm định, định giá, chưa biết đóng bao nhiêu hay có doanh nghiệp đã có định giá, có số tiền thuế phải đóng rồi nhưng không có tiền đóng...

Vì sự chưa đồng bộ nên cần rà soát lại các quy định của pháp luật để phát hiện ra những mâu thuẫn, chồng chéo.