HoREA: Nên dùng công cụ thuế để triệt tiêu ý chí đầu cơ, găm giữ đất đai

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi đến Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương Đảng góp ý kiến về việc phát huy nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Trong văn bản này, HoREA chỉ rõ một số bất cập của cơ chế chính sách dẫn đến nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Cụ thể, có những khu đất vàng trong khu vực trung tâm TP. HCM bị sử dụng lãng phí như khu đất có diện tích vài nghìn mét vuông tại đường Nguyễn Huệ bỏ không đã hơn 10 năm qua, không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, không trở thành cơ sở thương mại, dịch vụ, không tạo ra công ăn việc làm, không đóng góp cho GRDP thành phố thì giá trị sử dụng của khu đất vàng này cũng bằng số 0.

Hoặc có những doanh nghiệp xí phần các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân, thậm chí có cả dấu hiệu đầu cơ đất đai đều dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.

Nhiều nhà đất công sản được giao cho các tổ chức thuê đất 50 năm. Sau đó đơn vị thuê đất này lại hợp tác với doanh nghiệp phát triển dự án thì phần lớn lợi nhuận thu được rơi vào "túi tư nhân" khiến ngân sách nhà nước không thu được tương xứng.

Về cơ chế tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả chu kỳ 50 năm nộp 1 lần và nhất là quy trình thủ tục tính tiền sử dụng đất cực kỳ nhiêu khê, phức tạp, tiêu tốn rất nhiều thời gian và công sức của người sử dụng đất, nhất là doanh nghiệp, vừa làm phát sinh cơ chế "xin-cho", nhũng nhiễu, tiêu cực… vừa có thể làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Để làm gia tăng giá trị sử dụng đất, vừa để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách, theo HoREA, quy hoạch có vai trò, vị trí cực kỳ quan trọng và là tiền đề để nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Quy hoạch vừa thể hiện tầm nhìn của Nhà nước, vừa thể hiện ý chí của Nhà nước, vừa thể hiện lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích quốc gia, công cộng.

Thực tiễn của TP.HCM đã cho thấy, 1 ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/năm, tức gấp hơn 100 lần.

Để đưa đất vào khai thác hiệu quả, HoREA kiến nghị đánh thuế đối với các khu đất, dự án bỏ hoang thật cao để chủ đầu tư không thể ôm nổi, phải xoay nguồn vốn để đầu tư hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có năng lực.

"Không thể hành chính hóa mà nên dùng công cụ thuế để triệt tiêu ý chí đầu cơ, găm giữ đất đai", phía HoREA cho biết.

Về dài hạn, theo HoREA, phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM.

Cụ thể, cần bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Đồng thời hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Ngoài ra, còn có những bất cập về các chính sách thuế như: thuế sử dụng đất nông nghiệp thì đang được miễn nộp đến năm 2025; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đang được thu với thuế suất rất thấp, chỉ 0,03% hoặc 0,15%... còn thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất với thuế suất 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng theo kiểu "cào bằng", trái với nguyên tắc của thuế thu nhập là chỉ thu khi có thu nhập... Những bất cập này cần sớm điều chỉnh.