'House hacking': Chiến lược giúp người trẻ mua nhà và có tiền trả lãi suất cao

Mô hình "house hacking"

Giống như nhiều chủ nhà khác, Sebastien Beauboeuf, một cư dân tại Chicago, phải trả tiền thế chấp hàng tháng. Nhưng điểm khác biệt là anh dùng thu nhập từ việc cho thuê các căn hộ trong những tòa nhà mình sở hữu để chi trả khoản này - một chiến lược được gọi là “house hacking” (tận dụng nhà ở để tạo thu nhập). Anh chia sẻ rằng: “Bạn hoàn toàn có thể bù đắp chi phí sinh hoạt của mình. Khi nhận ra điều đó, với tôi, nó trở nên rất rõ ràng.”

Beauboeuf, một kỹ sư hóa học làm việc toàn thời gian, đã chuyển từ Miami đến Chicago cách đây 15 năm và mua căn nhà đầu tiên vào năm 2020. Khi đó, cả hai vợ chồng sống rất tiết kiệm và tích lũy được một khoản đáng kể. Vợ anh khi ấy là chuyên viên cho vay thế chấp - đóng vai trò quan trọng trong việc giúp họ xây dựng danh mục đầu tư bất động sản. Anh cho biết: “Thời điểm đó, chúng tôi tiết kiệm được khoảng 60% thu nhập.”

Hiện nay, họ sở hữu hai bất động sản tại Chicago, một tòa nhà bốn căn hộ và một tòa nhà ba căn (được mua vào năm 2021) cùng với hai căn nhà riêng lẻ tại Columbus, Ohio, được cho thuê qua Airbnb. Các bất động sản tại Chicago mang lại khoảng 10.600 USD mỗi tháng, trong khi tổng chi phí liên quan đến thế chấp dao động từ 6.000 đến 7.000 USD. Phần tiền còn lại được họ sử dụng làm quỹ dự phòng và chi tiêu cá nhân, thay vì chỉ dành cho bảo trì.

Beauboeuf cho biết trải nghiệm của họ không kịch tính như những câu chuyện tiêu cực thường thấy trên mạng, và việc sàng lọc người thuê kỹ lưỡng đã giúp giảm đáng kể rủi ro.

Hiện tại, việc sống trong một tòa nhà nhiều căn với hai con nhỏ không phải là lựa chọn lý tưởng lâu dài đối với họ. Mục tiêu cuối cùng của Beauboeuf là thoát khỏi công việc 9 giờ sáng đến 5 giờ chiều và xây dựng sự tự do tài chính thông qua bất động sản. Anh cho rằng việc tiết kiệm và đầu tư ngay từ bây giờ là cách trì hoãn sự hưởng thụ ngắn hạn để hướng tới một cuộc sống tốt đẹp hơn trong tương lai. “Với tôi, house hacking hoàn toàn xứng đáng,” anh nói.

Biến tài sản thành dòng tiền tự "nuôi" chính nó

Theo dữ liệu tháng 12/2025 từ SpareRoom - một nền tảng đăng tin cho thuê trực tuyến, những chủ nhà sống chung với người thuê (tức là cho thuê phòng trong chính căn nhà của mình) chiếm 39% nguồn cung trên thị trường tìm bạn cùng phòng tại Mỹ.

Xu hướng này không phải ngẫu nhiên. Trong bối cảnh giá nhà tăng cao và lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, nhiều người trẻ buộc phải tìm cách sáng tạo để sở hữu nhà. “House hacking” vì thế trở thành một giải pháp tài chính dài hạn, giúp giảm gánh nặng chi phí thay vì là con đường làm giàu nhanh như trước đây.

Dữ liệu từ Zillow cũng cho thấy hơn một nửa người mua nhà thuộc thế hệ Millennials và Gen Z coi việc có thể cho thuê một phần căn nhà là yếu tố rất quan trọng khi quyết định mua nhà.

Điều này phản ánh một sự thay đổi tư duy: người trẻ không còn xem nhà ở chỉ là nơi để ở, mà còn là một tài sản có thể tạo dòng tiền.

Tại Việt Nam, chỉ trong vài tháng, lãi suất vay mua nhà đã tăng từ khoảng 6-8%/năm trong giai đoạn ưu đãi lên mức phổ biến 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm chạm 15-16%/năm . Điều này khiến chi phí vay gần như tăng gấp đôi so với thời điểm ký hợp đồng ban đầu.

Không chỉ vậy, cơ chế lãi suất thả nổi sau ưu đãi còn khiến rủi ro dồn về phía người vay. Khi lãi suất thị trường tăng, khoản tiền trả ngân hàng mỗi tháng có thể tăng thêm hàng triệu đồng, thậm chí vượt ngưỡng an toàn tài chính của nhiều gia đình .

Chính vì vậy, nhiều người trẻ bắt đầu thay đổi tư duy: thay vì chỉ mua nhà để ở, họ tìm cách biến ngôi nhà thành tài sản tạo dòng tiền để tự “nuôi” chính nó.

Ông Thomas Ravert, một chuyên gia hoạch định tài chính được chứng nhận tại New York, cho rằng “house hacking” có thể là một cách rất thực tế để người trẻ sở hữu nhà, đặc biệt khi khả năng tài chính còn hạn chế.

Khi lãi suất tăng, bài toán mua nhà không còn chỉ là “có đủ tiền trả góp hay không”, mà là quản trị dòng tiền dài hạn. Đây chính là lúc mô hình “house hacking” phát huy vai trò rõ nhất.

Thứ nhất, thu nhập từ cho thuê giúp giảm trực tiếp áp lực trả nợ hàng tháng. Trong bối cảnh lãi suất có thể tăng từ 8% lên hơn 12%, khoản trả ngân hàng có thể tăng 20-40%. Nếu không có nguồn thu bổ sung, người vay rất dễ rơi vào trạng thái căng thẳng tài chính.

Thứ hai, mô hình này giúp tăng “biên an toàn” tài chính. Khi có người thuê, người mua nhà không còn phụ thuộc hoàn toàn vào thu nhập chính để trả nợ. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thu nhập không tăng kịp tốc độ tăng chi phí vay.

Thứ ba, “house hacking” phù hợp với xu hướng thị trường đang “siết lại”. Khi lãi suất cao khiến đầu cơ giảm mạnh và thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, những chiến lược dựa vào dòng tiền thật (cash flow) thay vì kỳ vọng tăng giá trở nên bền vững hơn.

Một trong những lý do quan trọng khiến mô hình này phát triển mạnh là nó giúp giảm rào cản gia nhập thị trường bất động sản. Người mua có thể đủ khả năng vay khoản lớn hơn vì có thêm nguồn thu từ cho thuê, đồng thời giảm chi phí sinh hoạt hàng tháng.

Ngoài ra, vì đây thường là nhà ở chính, người mua còn có thể tiếp cận các khoản vay với lãi suất thấp hơn và yêu cầu vốn ban đầu thấp hơn so với bất động sản đầu tư.

Không chỉ vậy, mô hình này còn giúp người trẻ tích lũy tài sản nhanh hơn. Thu nhập từ cho thuê có thể được dùng để trả nợ nhanh hơn, từ đó gia tăng vốn chủ sở hữu trong tài sản.

Một điểm đáng chú ý khác là tính linh hoạt: không nhất thiết phải mua nhà nhiều căn. Người mua có thể cho thuê phòng, tầng hầm, nhà phụ, hoặc thậm chí không gian lưu trữ như gara, kho nhỏ… để tạo thêm thu nhập.

Xu hướng nhưng cần cẩn trọng

Tuy hấp dẫn, “house hacking” không phải là chiến lược “dễ ăn”. Người tham gia cần chuẩn bị tâm lý cho việc ranh giới giữa cuộc sống cá nhân và công việc bị xóa nhòa - vì bạn vừa sống vừa kinh doanh trong cùng một không gian.

Ngoài ra, sự ổn định của dòng tiền phụ thuộc rất lớn vào việc có người thuê hay không. Nếu phòng trống hoặc người thuê rời đi, áp lực tài chính sẽ quay lại ngay lập tức.

Ông Thomas Ravert nhấn mạnh rằng khi áp dụng mô hình này, bạn không chỉ là người mua nhà mà còn là chủ nhà cho thuê. Điều đó đồng nghĩa với việc phải xử lý các vấn đề như nhà trống, sửa chữa, thay đổi người thuê, thu tiền thuê và đôi khi là mâu thuẫn với những người sống sát bên.

Rủi ro lớn nhất là đánh giá quá cao thu nhập kỳ vọng trong khi lại xem nhẹ các chi phí và rắc rối thực tế. “Tình huống xấu nhất là mua một bất động sản chỉ khả thi trên lý thuyết,” ông cảnh báo.

Việc tận dụng không gian sống để “mua nhà bằng tiền thuê” có thể là một con đường thực tế giúp người trẻ sở hữu nhà và ứng phó với lãi suất cao. Mua một bất động sản nhiều căn, sống trong một căn và cho thuê các căn còn lại có thể giúp giảm áp lực trả thế chấp, đồng thời tích lũy tài sản. Nếu có kế hoạch tài chính rõ ràng, hiểu trách nhiệm của chủ nhà và sẵn sàng đối mặt với các rủi ro bất ngờ, đây có thể là một bước đệm tốt.

Tuy nhiên, làm chủ nhà cũng đi kèm với những rủi ro về vận hành và tài chính. Khi tham gia mô hình này, cần nhìn nhận thực tế rằng không phải lúc nào cũng có người thuê và không có gì hỏng hóc. Người mua cần có quỹ dự phòng, ngân sách bảo trì hợp lý và nguồn thu đủ ổn định để duy trì tài sản khi mọi việc không diễn ra như kế hoạch.

Cuối cùng, danh mục đầu tư bất động sản có thể mang lại sự ổn định tài chính, nhưng không phải là con đường làm giàu nhanh chóng hay nghỉ hưu sớm ngay lập tức. Dù các bất động sản của Beauboeuf tạo ra dòng tiền đủ để trang trải chi phí thế chấp, anh cho biết họ vẫn chưa thể sống hoàn toàn dựa vào nguồn thu này. Đây là một hành trình dài hạn, đòi hỏi sự kiên nhẫn và kỷ luật tài chính.