Kinh doanh sân golf: 'Bỏ thoi vàng, thu bạc cắc'

Lợi nhuận mong manh

Theo thống kê của Hiệp hội Golf Việt Nam (VGA), cả nước hiện có khoảng 80 sân golf đang hoạt động. Con số này được nhìn nhận là sẽ tiếp tục tăng nhanh trong các năm tới và dự kiến đạt mốc 200 vào năm 2025.

Sự phát triển sôi động của ngành golf không chỉ lôi cuốn những tên tuổi lớn nhất của làng bất động sản Việt Nam tham gia, như Vingroup, Sun Group, BRG Group, FLC Group, Geleximco Group, KN Investment Group… mà còn kéo theo nhiều doanh nghiệp “tay ngang” nhảy vào, hình thành nên cục diện trăm hoa đua nở, nhất là khi quy hoạch sân golf quốc gia được bãi bỏ hồi năm 2020. Tuy nhiên, trái ngược với sự “bùng nổ” về số lượng sân, kết quả kinh doanh của các chủ đầu tư lại khá ảm đạm với những khoản lãi ít ỏi, thậm chí là thua lỗ triền miên. Điển hình cho sự thua lỗ là Công ty Cổ phần PV-Inconess (UPCoM: RGC) – chủ sân golf Hoàng Gia. Suốt từ năm 2011 tới nay, doanh nghiệp này chưa từng biết đến mùi lời lãi, bất chấp việc doanh thu gần như tăng trưởng đều đặn qua các năm.

Không đến nỗi bi đát như RGC, song lợi nhuận của các doanh nghiệp golf khác cũng không có gì quá nổi bật. Công ty Cổ phần đầu tư và kinh doanh Golf Long Thành (thành viên của KN Investment Group), chủ sân golf Long Thành, được xem là một trong những chủ sân golf thành công nhất, cũng chỉ có khoản lãi vài chục tỷ đồng mỗi năm, cụ thể: năm 2021 lãi 20 tỷ đồng, năm 2022 lãi 27 tỷ đồng, bán niên 2023 lãi 16,6 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu (ROE) chưa khi nào vượt quá 0,5%.

Với Công ty Cổ phần phát triển Golf Thiên Đường (chủ sân golf Paradise), tình hình kinh doanh có chút khác biệt, dẫu không quá tốt, song đều cốt yếu là vẫn duy trì được lợi nhuận thường xuyên. Suốt từ năm 2019 tới nay, doanh nghiệp này luôn có lãi, cụ thể: năm 2019 lãi 156 triệu đồng (ROE 0,03%), 2020 lãi 492 triệu đồng (ROE 0,09%), 2021 lãi 101 triệu đồng (ROE 0,02%), 2022 lãi 86 triệu đồng (ROE 0,01%).

Công ty Cổ phần đầu tư dịch vụ Vui chơi Giải trí Thể thao Hà Nội (chủ sân golf Sóc Sơn) cũng phần nào tương tự. Trong 3 năm trở lại đây, công ty luôn có lãi, dù không lớn. Cụ thể, năm 2021, công ty lãi 148 triệu đồng (ROE 0,01%), 2022 lãi 1,16 tỷ đồng (ROE 0,11%), bán niên 2023 lãi 949 triệu đồng (ROE 0,09%).

Kinh doanh golf khó vì đâu?

Những con số nêu trên cho thấy, kinh doanh sân golf hoàn toàn không phải là công việc dễ dàng, nếu không muốn là vô cùng khó khăn, mà nguyên do chính xuất phát từ đặc thù của ngành golf.

Theo các chuyên gia, việc đầu tư một sân golf trải qua rất nhiều thủ tục. Nếu diễn tiến nhanh, chủ đầu tư sẽ mất khoảng 3 năm, song thường trung bình mất khoảng 6 năm, thậm chí có dự án kéo dài hơn chục năm. Chi phí đầu tư cũng theo đó bị đội lên.

Về cơ bản, chi phí đầu tư sân golf bao gồm 3 loại chi phí: chi phí xin dự án (chi phí thủ tục pháp lý), chi phí đất (tiền sử dụng đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng) và chi phí xây dựng. Tùy theo vị trí, chất lượng, chi phí cho mỗi hố golf dao động 1 – 3 triệu USD. Lấy trung bình 2 triệu USD/hố golf, một sân golf 18 hố sẽ có chi phí là 36 triệu USD. Cộng thêm các chi phí khác, một sân golf 18 hố sẽ có tổng mức đầu tư khoảng 40 triệu USD (tương đương khoảng 1.000 tỷ đồng).

Giả sử thời gian hoàn vốn cho dự án sân golf là 20 năm, như vậy mỗi năm, chủ sân golf phải thu về 2 triệu USD. Tuy nhiên, do phải tính thêm yếu tố trượt giá của đồng tiền, chi phí bảo trì, bảo dưỡng sân golf, chi phí vận hành… mỗi năm, một sân golf phải có doanh thu 2,5 – 3 triệu USD mới đạt mức hoà vốn.

Để có được doanh số này, mỗi ngày, sân golf phải có tối thiểu 100 khách chơi. Nguyên do là hiện nay, phí chơi bình quân đạt 100 USD/người (tại TP. HCM) và 50 – 70 USD/người (ở các tỉnh). Lấy giá trung bình là 80 USD/người, như vậy 100 người chơi sẽ cho ra doanh thu 8.000 USD/ngày, tức khoảng 3 triệu USD/năm. Tuy nhiên, con số 100 người chơi/ngày là rất thách thức. Trên thực tế, đa số sân golf hiện nay chỉ có được 10 – 15 người chơi/ngày (ngày thường) và 30 – 40 người chơi/ngày (cuối tuần). Đó là chưa kể, chủ sân golf còn thường xuyên phải sắp xếp các “suất ngoại giao”, tức cho khách chơi miễn phí. Với số lượng khách ít ỏi như vậy, có thể nói chủ sân golf hầu như cầm chắc thua lỗ.

Để cải thiện tình trạng vắng khách, các chủ sân golf đã áp dụng chính sách thẻ thành viên. Song, thực tế cho thấy, việc bán thẻ là rất khó. Lý do là khách chơi golf thường ưa thích trải nghiệm nhiều mặt sân khác nhau, việc mua thẻ vô hình trung sẽ ràng buộc họ với một sân cụ thể.

Vì thế, không ngạc nhiên khi chỉ có một ít sân, nằm ở các thành phố lớn và vùng lân cận có dân số đông và mức sống tốt, đạt được con số trên 100 khách chơi/ngày, như các sân Tân Sơn Nhất (của Him Lam, tại TP. HCM), Long Thành (của KN Investment Group, tại Đồng Nai), Sông Bé (tại Bình Dương), Vân Trì hay Long Biên (tại Hà Nội)… Còn lại, các sân ở tỉnh thành xa xôi thường chịu cảnh vắng vẻ mà theo một số nguồn khả tín, có khoảng 70% số sân golf hiện nay ở trong tình trạng này.

Những năm gần đây, số lượng người chơi golf phát triển rất mạnh mẽ. Tuy nhiên, đa phần là khách chơi không thường xuyên, số người chơi 2 trận/tháng chỉ khoảng vài ba vạn. Do đó, dự báo của giới chuyên môn là trong ngắn hạn, doanh số của các sân golf sẽ khó lòng được cải thiện, nhất là khi kinh tế vẫn đang trong chu kỳ đi xuống, khiến nhu cầu tiêu dùng của người dân bị thắt chặt. Chơi golf cũng nằm trong các hoạt động “không thiết yếu” bị cắt giảm đó.

Đến bất động sản cũng khó

Với việc không thể trông cậy vào doanh số bán vé và cung cấp dịch vụ sân golf, giới chủ sân golf hầu như chỉ còn có thể nhìn vào khối bất động sản gắn liền sân golf để kỳ vọng gặt hái lợi nhuận. Trên thực tế, đây đã là từng là “mỏ vàng” của các chủ đầu tư sân golf, bởi bất động sản sân golf (biệt thự, nhà phố, condotel) có chi phí đầu tư khá thấp song giá bán rất cao, thanh khoản ổn, nhất là dòng biệt thự, mỗi căn có giá bán lên tới hàng triệu USD.

Tuy vậy, thời kỳ làm ăn rực rỡ của bất động sản sân golf cũng đã trôi qua. Hiện nay, ngay cả dòng biệt thự đô thị giá trị cao (triệu USD) cũng lâm vào tình cảnh khó khăn về thanh khoản, thì biệt thự sân golf hầu như khó tránh khỏi việc ế ẩm, nhất là khi các sản phẩm này còn gặp các vấn đề về pháp lý. Giới chuyên gia cho rằng, với bối cảnh của thị trường bất động sản hiện nay, vẫn chìm sâu trong khủng hoảng, thì các chủ sân golf sẽ còn phải chờ thời thêm một thời gian khá dài, trước khi có thể tiếp tục hi vọng đẩy được các sản phẩm bất động sản sân golf ra thị trường.

Mặt khác, cũng cần thấy rằng, bất động sản sân golf tuy “khá ngon” song lợi suất cũng không phải quá cao so với các phân khúc khác. Nguyên do là bất động sản sân golf có tính hữu hạn, chủ đầu tư không thể nào “phân lô bán nền” mặt sân golf cho khách hàng. Hậu kỳ bán bất động sản, chủ sân golf vẫn phải quay lại trông chờ vào doanh thu dịch vụ để nuôi sống dự án.

Vì thế, các chuyên gia cho rằng nhà nước cần có thêm những chính sách khuyến khích, nâng đỡ cho sự phát triển của ngành golf – một ngành dẫu có trăm năm lịch sử nhưng thực tế vẫn còn rất non trẻ, đang hé lộ nhiều tiềm năng tăng trưởng, đóng góp tích cực cho ngành du lịch nói riêng và nền kinh tế quốc gia nói chung.