M&A bất động sản Việt Nam: Khu công nghiệp sáng nhất, nhà ở chững lại

Khu công nghiệp là phân khúc bất động sản có sức hút lớn nhất hiện nay khi Việt Nam không ngừng phát triển dần trở thành trung tâm công nghiệp của Đông Nam Á.

Với việc Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU có hiệu lực từ tháng 8 năm 2020 và được thúc đẩy bởi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, Việt Nam đã nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư và nhà sản xuất đối với bất động sản công nghiệp.

Một tin tức nổi bật gần đây, theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Pegatron, đối tác sản xuất có trụ sở tại Đài Loan của các hãng công nghệ lớn trên thế giới như Microsoft, Apple hay Sony, có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD để xây dựng một tổ hợp sản xuất tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ ở phía bắc thành phố Hải Phòng.

Mặc dù lệnh ngưng các chuyến bay quốc tế trong 8 tháng đầu năm có một số ảnh hưởng đến giao dịch mới do các nhà đầu tư nước ngoài không thể đến khảo sát dự án bất động sản, nhưng việc mở lại đường bay đến sáu quốc gia châu Á gần đây có thể giúp đẩy nhanh quá trình giao dịch.

Bên cạnh các nhà đầu tư công nghiệp hiện hữu nổi tiếng như BWI, Logos, Mapletree, Boustead... JLL đã quan sát thấy một số nhà đầu tư trong nước và gần đây nhất là các nhà đầu tư Nhật Bản đang quan tâm đến phân khúc đầy tiềm năng này.

Ngoài ra, nhu cầu tìm kiếm các dự án phát triển công nghiệp với quy mô hàng trăm ha để phát triển một khu công nghiệp tổng thể từ các nhà đầu tư quốc tế đang ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc tìm kiếm cơ hội có quy hoạch phù hợp và pháp lý sạch vẫn còn thách thức, đặc biệt ở các tỉnh phía nam như Đồng Nai, Bình Dương.

Mặc dù đang là phân khúc thu hút rất nhiều sự quan tâm nhưng JLL cho rằng việc thực hiện các thương vụ vẫn là thách thức đối với các nhà đầu tư. Tìm được quỹ đất lớn phù hợp để phát triển nhà kho và xưởng xây sẵn cho thuê tại vị trí chiến lược, cùng với việc tăng giá đất công nghiệp trong khi vẫn phải đảm bảo khoản đầu tư đạt lợi nhuận nhất định là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư, chưa kể đến sự cạnh tranh ngày một tăng từ các nhà đầu tư mới và hiện hữu.

Số lượng giao dịch M&A vào phân khúc nhà ở có phần chậm lại trong năm nay; chủ yếu là do tác động của Covid-19, các quá trình rà soát các dự án bất động sản kéo dài nhiều năm cùng với việc kiểm soát chất lượng tín dụng vào bất động sản.

Một trong những thương vụ đáng chú ý được công bố đầu năm là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation (40%), Nomura Real Estate Development (40%) và Vingroup (20%) để cùng phát triển phân khu 10.000 căn hộ tại Vinhomes Grand Park, một khu đô thị tại quận 9, TP. HCM.

Một giao dịch nổi bật khác là khoản đầu tư 650 triệu USD nhóm nhà đầu tư do KKR dẫn dắt vào Vinhomes, tương đương 6% cổ phần tại công ty. Với nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài được giải ngân mạnh trong thời gian gần đây, nhiều hoạt động bán hàng đã được triển khai cùng với tiến độ xây dựng nhanh chóng của siêu dự án này.

Một giao dịch khác được công bố gần đây là sự hợp tác giữa Swire Properties và City Garden JSC để cùng phát triển “The River”, một dự án khu dân cư cao cấp tọa lạc tại Thủ Thiêm, TP. HCM. Một lần nữa, điều này cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư trong khu vực vào các yếu tố vĩ mô của Việt Nam về sự phục hồi của thị trường sau tác động của dịch Covid-19.

Đối với văn phòng và bán lẻ, JLL cho rằng khi nền kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn, 2 phân khúc này phải chịu sự ảnh hưởng đáng kể. Với văn phòng, mặc dù giá thuê ổn định và công suất thuê vẫn cao nhưng nhu cầu thuê mới và mở rộng diện tích văn phòng có phần chững lại.

Trong khi đó, phân khúc bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề khi các trung tâm mua sắm đang gặp khó khăn để duy trì lượng khách hàng đến mua sắm khi người tiêu dùng hạn chế chi tiêu trong thời kỳ suy thoái toàn cầu.

JLL cho rằng nhu cầu mua tài sản đang hoạt động vẫn còn cao đối với các nhà đầu tư cốt lõi (core investor) có chiến lược nắm giữ tài sản dài hạn và rất am hiểu thị trường và cấu trúc giao dịch tại Việt Nam.

Các nhà đầu tư giá trị gia tăng (value add investor) vẫn đang tích cực tìm kiếm các cơ hội có mức giá giảm đáng kể để tạo ra lợi suất cao. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bất ổn, các nhà đầu tư như vậy sẽ thận trọng hơn trong việc định giá tài sản, tăng kỳ vọng tỉ suất sinh lời và điều này thường dẫn đến chênh lệch giá kỳ vọng giữa người bán và người mua.

"Đại dịch Covid-19 chắc chắn có những ảnh hưởng nhất định đối với các doanh nghiệp bất động sản. Không như trong những năm đỉnh điểm, nhìn chung hiện nay sẽ có một số doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn về tính thanh khoản của thị trường.

"Các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ thận trọng hơn trong việc rót vốn. Mua bán và sáp nhập không phải là cách duy nhất để phát triển doanh nghiệp, vì có nhiều lựa chọn thay thế khác để khai thác các nguồn vốn lớn hơn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn cần đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch để có thể sẵn sàng tham gia vào thị trường vốn đầy tiềm năng nhưng cũng nhiều thách thức", JLL nêu góc nhìn.