Nhà đầu tư địa ốc nhẩn nha 'đãi cát tìm vàng'

'Nghe ngóng' là chủ đạo

Như một thông lệ, cuối năm là thời điểm thị trường bất động sản chạy nước rút, bứt tốc và về đích. 'Thói quen' chốt lời từ các kênh đầu tư khác rồi chuyển hoá sang bất động sản luôn khiến thị trường 'mùa Tết' trở nên sôi động khác thường. Tuy nhiên, năm 2022 lại đang mang đến một điều gì đó rất khác biệt khi người bán càng sốt ruột thì người mua càng... nhẩn nha.

Ông Hồ Tuấn, Tổng giám đốc Công ty TNHH Phát triển Thành Đô cho biết, so với mọi năm (ngoại trừ 2 năm Covid-19), lượng giao dịch phân khúc nhà chung cư giảm đến 50% từ đầu năm 2022 tới nay, lý do xuất phát từ việc căn hộ tầm trung, gắn với nhu cầu ở thực, ra hàng với tỷ lệ khiêm tốn, nguồn cung mới chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đòi hỏi khách mua phải có tiềm lực tài chính tốt.

Theo ông Tuấn, nếu như giai đoạn trước người người, nhà nhà đầu tư vào bất động sản thì nay có sự phân hóa rõ rệt, trong khi những nhà đầu tư nhỏ lẻ, vốn mỏng 'đi chợ quê, chợ cóc' - chủ yếu với đất nền nhưng cũng đang trầm lắng, thì nhà đầu tư trường vốn lại chọn 'siêu thị' theo kiểu 'đi chợ một lần mua đồ ăn cả tuần', hàng hóa cũng là những sản phẩm 'luxury' - cao cấp hơn.

“Đặc biệt, hiện là giai đoạn ‘thi gan’ của thị trường, nhà đầu tư nào ‘lỳ đòn’ hơn sẽ chiến thắng. Năm 2021 chứng kiến một làn sóng nhà đầu tư chốt lời thành công từ chứng khoán, sau đó chuyển lợi nhuận thành bất động sản, nhất là đất nền. Tuy nhiên, nếu là ‘tiền thịt’ thì không nói, chứ dùng đòn bẩy nợ vay nhiều sẽ rất căng thẳng, nhà đầu tư nào ‘chịu khổ’ được lâu sẽ không mất hàng, không phải bán lúa non trả nợ”, ông Tuấn nói và cho biết thêm, theo quan sát của ông, nhiều nhà đầu tư 'mạnh gạo, bạo tiền' còn đang găm hàng, chờ các chính sách và điều kiện thuận lợi để tung ra thị trường.

“Quanh Hà Nội vẫn có hiện tượng giá bán bất động sản tăng nóng, chẳng hạn khu vực Mê Linh tăng vài chục phần trăm so với hồi đầu năm 2022, hay Hoài Đức cũng đang nổi lên là một thị trường mới, gần hơn nữa là khu vực Tây Hồ Tây… Điểm chung của các sản phẩm tăng giá vẫn là các dự án được quy hoạch và có pháp lý đầy đủ”, ông Tuấn chia sẻ thêm.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Minh Đức, Giám đốc Phát triển dự án THM Land cho rằng, phân khúc đất nền đang chững lại, trong khi phân khúc căn hộ nhu cầu ở thực rất lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế, nhất là với sản phẩm bình dân, điều này khiến căn hộ trong các dự án có thanh khoản tốt.

Cụ thể hơn, ông Đức cho biết, đầu tư vào phân khúc căn hộ đang hút dòng tiền vì rủi ro thấp, người mua vì mục đích đầu tư vẫn có thể khai thác cho thuê, chờ tăng giá. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang được chú ý, đặc biệt tại những địa phương phát triển mạnh du lịch như Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh… Trong khi đó, những thị trường đầu cơ như Hoà Bình đang trầm lắng do đã qua giai đoạn 'lướt sóng' sản phẩm gắn với nhu cầu thực không nhiều.

“Hiện tại, những nhà đầu tư đang thực hiện giao dịch hầu hết đều là người giữ ‘tiền thịt’, không dùng đòn bẩy tài chính. Giai đoạn hiện tại tiền mặt là một lợi thế cực lớn. Tuy nhiên, về mặt tâm lý nói chung, các nhà đầu tư vẫn đang quan sát, nghe ngóng nhiều hơn. Nếu có lựa chọn sản phẩm thì ưu tiên hàng đầu là uy tín chủ đầu tư, năng lực tổ chức vận hành dự án…”, ông Đức nói và nhấn mạnh rằng, thị trường sẽ chỉ thực sự cho thấy rõ xu hướng và trở nên sôi động từ cuối tháng 11/2022 đến giữa tháng 1/2023 (trước Tết Nguyên đán Quý Mão), vì đây là thời điểm dòng tiền thường đổ vào kênh bất động sản mạnh mẽ hơn từ các kênh khác nhau, bao gồm cả kênh ngoại hối.

Sản phẩm 'phòng thủ' lên ngôi

Những tháng cuối năm 2022, có thể thị trường địa ốc sẽ có diễn biến 'không như thói quen' trước đây, nhưng nhu cầu đầu tư vẫn luôn hiện hữu, nhà đầu tư vẫn luôn tìm kiếm các sản phẩm phù hợp và xu hướng sẽ là các sản phẩm mang tính phòng thủ, chứ ít khi chịu để dòng vốn 'ngủ yên'.

Ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand Group cho rằng, bất động sản đang là lĩnh vực được hưởng lợi nhiều từ bối cảnh vĩ mô những tháng cuối năm này.

“Vàng và chứng khoán vẫn trong xu hướng giảm, lãi suất tiền gửi dù tăng nhưng tốc độ tăng chưa theo kịp áp lực lạm phát nên kênh gửi tiết kiệm cũng chưa hẳn hiệu quả, do đó dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản khi luôn được xem như là tài sản trú ẩn an toàn khi thị trường biến động”, ông Kiểm nêu quan điểm, đồng thời cho biết thêm, thị trường đang trong cuộc thanh lọc lớn, chỉ những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính và biết phân tích sản phẩm, thị trường mới có thể tồn tại.

Về sản phẩm, theo ông Kiểm, đất nền trong các khu đô thị ven đô là một gợi ý tốt bởi sản phẩm này thường có pháp lý đầy đủ. Với bất động sản 'ăn theo' khu công nghiệp, dù đang có dấu hiệu chững lại, nhưng nhà đầu tư có thể cân nhắc cho mục tiêu dài hạn trong 3-5 năm tới, thời điểm nhiều khu công nghiệp lớn chính thức đi vào hoạt động. Một phân khúc tiềm năng nữa được ông Kiểm đề cập tới là bất động sản nghỉ dưỡng gắn với hệ sinh thái sản phẩm của những chủ đầu tư lớn.

“Hiện đang là giai đoạn tốt để mua bất động sản, có thể tận dụng các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư và thông thường, các nhà đầu tư sẽ chỉ phải đóng 10% giá trị sản phẩm, sau đó đóng theo tiến độ, trong khi cái lợi lớn nhất là có thể ‘khóa giá sản phẩm, tránh các đợt tăng giá sau này”, ông Kiểm nói.

Về việc nới room tín dụng, ông Kiểm đánh giá, động thái này dù không trực tiếp tác động tới lĩnh vực địa ốc nhưng có ý nghĩa tinh thần rất lớn, mang lại sự tự tin cho các thành viên thị trường và với những chỉ báo tích cực, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ 'bung lụa' trở lại trong thời gian tới.

“Trong câu chuyện đầu tư, điều quan trọng là khả năng đón đầu tương lai, nhìn ra được tiềm năng sản phẩm, dự án, từ đó chọn được sản phẩm tốt và có triển vọng tăng giá. AVLand Group cũng đang tập trung mua vào vì hiện là thời điểm ‘vàng’ để mua được bất động sản với mức giá phù hợp”, ông Kiểm nhấn mạnh.