Nhà đầu tư địa ốc "trông giỏ, bỏ thóc"

Vĩ mô tốt là nền tảng

Nhà đầu tư Huyền Trang đến từ Hà Nội chia sẻ, trong hơn 1,5 năm qua, thị trường địa ốc diễn biến kém tích cực, hoạt động giao dịch ảm đạm… nên nhà đầu tư này chủ yếu đứng ngoài, khoản vốn trước đây dành để đầu tư bất động sản cũng được gửi ở ngân hàng.

“Thế nhưng, thời gian gần đây, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu hồi phục sau động thái quyết liệt gỡ khó của Chính phủ cũng như các bộ, ngành, địa phương và điều đó thôi thúc tôi quay trở lại với bất động sản”, nhà đầu tư trên nói.

Còn nhà đầu tư Hoàng Long cho biết, anh tham gia đầu tư bất động sản được khoảng 7 năm. Gần 2 năm qua, thị trường diễn biến không thuận lợi nên chuyển sang đầu tư chứng khoán, nhưng do hạn chế cả về kiến thức lẫn kinh nghiệm lĩnh vực này nên hiệu quả không cao.

“Bởi vậy, tôi khá háo hức với việc quay lại với kênh đầu tư ưa thích khi thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên. Hơn nữa, thực tế cho thấy, sau mỗi giai đoạn khó khăn, thị trường sẽ bật dậy mạnh mẽ và cơ hội kiếm lời cũng rộng mở hơn”, anh Long hào hứng nói.

Ông Đinh Văn Nghị, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Vinapol nhìn nhận, các nỗ lực của Chính phủ đang mang đến hiệu ứng tích cực và được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản sớm phục hồi, riêng việc giảm lãi suất sẽ là yếu tố kích thích tăng trưởng kinh tế và trước tiên tác động đến sản xuất - kinh doanh, rồi đến thị trường địa ốc.

“Nếu trước đây mặt bằng lãi suất tăng cao tạo tâm lý dè dặt khi vay vốn đầu tư, thì nay lãi vay trong xu hướng giảm đã dần cởi bỏ tâm lý này, từ đó tác động trực diện đến cung - cầu, khả năng thanh toán và dòng tiền cho thị trường”, ông Nghị nói.

Ngoài ra, Việt Nam vừa liên tiếp đón Tổng thống Hàn Quốc, Tổng thống Mỹ và các đoàn doanh nghiệp lớn sang thăm cho thấy vị thế ngày càng quan trọng trên trường quốc tế, từ đó hỗ trợ cho việc thu hút đầu tư nói chung, tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản nói riêng.

“Việt Nam đang làm tốt việc tăng cường hợp tác, bắt tay với các quốc gia và vùng lãnh thổ. Chính sách ngoại giao này sẽ tạo điều kiện trong việc thu hút đầu tư cho nền kinh tế cũng như lĩnh vực bất động sản”, ông Nghị nhấn mạnh.

Động lực từ nhu cầu thực

Trao đổi với các thành viên thị trường, điểm chung mà phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được đó là các dự báo về phân khúc phục hồi sớm đều khá tương đồng.

Chẳng hạn, theo One Housing, tại Hà Nội, những tháng cuối năm 2023, lượng tiêu thụ căn hộ sẽ cải thiện rõ nét hơn so với thời điểm đầu năm và các dự án bán tốt là các dự án, phân khu thuộc những đại đô thị đang đi vào giai đoạn hoàn thiện và bàn giao, đáp ứng nhu cầu ở thực. Về nguồn cung, khu Tây tiếp tục dẫn dắt thị trường chung cư Hà Nội trong quý II/2023 với hơn 50% nguồn cung đến từ khu vực này.

Còn theo chuyên trang Batdongsan.com.vn, trong quý II/2023, chung cư và nhà riêng là những loại hình sản phẩm có mức độ giảm giá không lớn, thậm chí giữ giá hoặc tăng nhẹ ở một số khu vực, cho nên khó có khả năng giảm giá thêm. Dữ liệu thị trường bất động sản tháng 7/2023 càng củng cố nhận định này khi cho thấy, mặt bằng giá bán tất cả các phân khúc chung cư tại Hà Nội và TP. HCM đều đi ngang.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vừa túi tiền hoặc có tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ là một trong những phân khúc phục hồi sớm nhất, lý do bởi sở hữu nhà để ở luôn là nhu cầu thiết yếu, nhất là tại quốc gia có dân số liên tục tăng như Việt Nam.

Ngoài ra, những sản phẩm đất nền gần các khu vực có quy hoạch hạ tầng giao thông và đã giảm giá trong thời gian qua cũng có khả năng sẽ phục hồi thanh khoản sớm. Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản mới nhất của Batdongsan.com.vn, khoảng 61% trong tổng số hơn 1.000 người được khảo sát cho biết có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới, trong đó hầu hết là mua để đầu tư và đất nền là loại hình được người mua hướng đến nhiều nhất (chiếm 40%).

“Đất nền ở nhiều khu vực sở hữu mức giá có thể tiếp cận và thời gian qua cũng đã giảm giá mạnh ở một số địa phương, trung bình giảm khoảng 22% và phần lớn đến từ nhóm nhà đầu cơ dùng đòn bẩy nợ vay và hiện không còn khả năng trả nợ. Vì vậy, những nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi khi mua đất nền ở thời điểm và tầm giá này sẽ nắm cơ hội thu lời tốt trong trung và dài hạn”, ông Long phân tích.

Cùng góc nhìn, đại diện BHS Group cho rằng, là sản phẩm ưa thích của các nhà đầu tư vừa và nhỏ, đất nền có thể “dậy sóng” trong những tháng cuối năm 2023, đặc biệt là các sản phẩm đất nền có pháp lý đầy đủ, gần các khu dân cư, khu công nghiệp, nhưng sẽ không còn sự thổi giá ồ ạt như thời kỳ trước khi hành lang pháp lý đất đai được hoàn thiện hơn.

Đối với phân khúc chung cư, báo cáo của BHS Group nêu rõ, đây là dòng sản phẩm hướng tới người ở thực nên rất được quan tâm. Trong đó, nhà ở xã hội là dòng sản phẩm được ngóng chờ nhiều nhất do nhu cầu lớn.

Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng cũng có cơ hội nhất định, đặc biệt với phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng sau khi có các quy định rõ ràng hơn cho sản phẩm condotel. Các sản phẩm nhóm này có mức giá từ 1-3 tỷ đồng/căn nên được dự báo có sức hấp thụ tốt, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng sẽ vẫn khó khăn do mức giá cao, tổng suất đầu tư lớn.

Về giá bán, theo BHS Group, yếu tố này có khả năng tăng nhẹ nhưng các chủ đầu tư sẽ có thêm các chính sách bán hàng đột phá để kích cầu. BHS Group cũng đưa ra một số dự báo khác như đối tượng mua nhà sẽ có thay đổi khi chủ yếu là khách hàng trẻ, khách hàng ở thực, có sử dụng đòn bẩy tài chính. Người mua để đầu tư sẽ thận trọng và khó tính hơn, ưu tiên các sản phẩm dưới 4 tỷ đồng.

Về khu vực, BHS Group cho rằng, các địa phương được đầu tư hạ tầng giao thông và thu hút vốn FDI mạnh mẽ nhất sẽ là những điểm sáng phát triển kinh tế và phục hồi bất động sản. Cụ thể, miền Bắc là Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng; miền Trung là Khánh Hòa, Bình Thuận, Lâm Đồng; miền Nam là TP.HCM, Đồng Nai, Tiền Giang, Bình Dương.

Ông Đinh Văn Nghị nhận định, các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực như chung cư, nhà ở xã hội sẽ thẩm thấu chính sách nhanh và có sức bật tốt hơn các phân khúc khác nhờ nhu cầu lớn.

“Các chính sách hỗ trợ sẽ tác động nhanh nhất, mạnh nhất đến 2 phân khúc này do có số lượng khách hàng áp đảo và được chính sách hướng tới, góp phần quan trọng trong việc tạo cung - cầu thị trường”, ông Nghị nói và cho biết thêm, với phân khúc biệt thự, dù cũng tiềm năng nhưng đây là phân khúc hướng tới người có tài chính dư dả nên tác động của chính sách chung là chưa nhiều, chưa nhanh, do đó sức phục hồi sẽ chậm.