Nhà đầu tư ngoại lo bị cấm cho vay các dự án nhà ở

Theo Báo cáo của Nhóm công tác Đầu tư và Thương mại tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF), các nhà đầu tư ngoại đang trở thành đối tượng chịu sự điều chỉnh của quy định mới cấm hoạt động cấp vốn vay nước ngoài cho các dự án nhà ở.

Theo nhận định của nhóm công tác, vòng sửa đổi sau cùng đối với Luật Nhà ở dường như chỉ cho phép các dự án nhà ở thương mại tiếp nhận vốn tài trợ từ các bên cho vay trong nước. Quy định hạn chế mới này, theo nhóm công tác, là xuất phát từ quan ngại của Chính phủ về khối lượng nợ nước ngoài có thể tích lũy.

Quy định hạn chế cấp vốn nước ngoài cho các dự án nhà ở là xuất phát từ quan ngại về khối lượng nợ nước ngoài có thể tích lũy

Cụ thể, tại Điều 69, Luật Nhà ở năm 2015 hiện hành đã đưa ra danh sách 4 nguồn vốn huy động cho các nhà án nhà ở thương mại. Nguồn vốn đầu tiên là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Tiếp đến là vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Nguồn vốn thứ ba là tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước. Cuối cùng là vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang được cấp phép hoạt động tại Việt Nam.

Theo nhóm công tác, danh sách này không đưa ra hình thức huy động vốn từ các nguồn khác, chẳng hạn như nguồn vốn ở nước ngoài. Do vậy, quy định này được hiểu là không cho phép vốn vay nước ngoài đối với các dự án nhà ở.

Thực tế, Luật Nhà ở trước đây cho phép dự án nhà ở thương mại huy động vốn từ các nguồn khác, ví dụ như cổ đông nước ngoài và các khoản vay ngân hàng, bởi tại Khoản 5, Điều 38, Luật Nhà ở cũ có quy định "vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật" là một phần trong nguồn vốn khả dụng cho các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, Luật Nhà ở hiện hành đã loại bỏ quy định này.

Nhóm công tác cũng chỉ ra hàng loạt rủi ro tiêu cực gây trở ngại trong việc huy động vốn vay từ nước ngoài cho các dự án nhà ở, trong đó, ngân hàng là chủ thể mang tầm ảnh hưởng rất lớn.

Chẳng hạn, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), bất kỳ khoản vay nào từ các bên cho vay nước ngoài có thời hạn từ trên một năm phải được đăng ký với NHNN. Điều này tạo ra một rủi ro là NHNN có thể từ chối đăng ký bất kỳ khoản vay nước ngoài nào cho việc phát triển các dự án nhà ở thương mại khi căn cứ vào ngôn từ của Luật Nhà ở sửa đổi.

Ngân hàng đang là chủ thể mang tầm ảnh hưởng rất lớn đối với các nhà đầu tư ngoại trong vấn đề tài trợ vốn nước ngoài cho các dự án nhà ở

Ngoài ra, giả định rằng một đơn vị nào đó tại NHNN vì lý do nào đó có thể không kiểm tra kỹ mục đích của các khoản vay nước ngoài và do đó sẽ chấp thuận cho các khoản vay đó, sau đó trong quá trình hoàn trả các khoản vay nước ngoài này mà thường được các phòng, ban khác tại NHNN xem xét, thì các phòng, ban đó có thể xem xét kỹ lưỡng quy trình (bao gồm việc chuyển trả vốn từ tài khoản trong nước ra các tài khoản nước ngoài) và có thể không cho phép việc chuyển trả khoản tiền vay ra khỏi Việt Nam do căn cứ vào ngôn từ trong Luật Nhà ở sửa đổi nêu trên.

Ngay đối với các ngân hàng trong nước mà công ty dự án mở tài khoản vốn để phát triển dự án nhà ở thương mại, bộ phận pháp chế/tuân thủ pháp luật của ngân hàng trong nước đó cũng có thể ‘lưu ý cảnh báo’ việc cấp tín dụng, sử dụng và hoàn trả số tiền vay nước ngoài để phát triển dự án nhà ở thương mại, căn cứ theo hạn chế nêu trên trong Luật Nhà ở hiện hành. Hệ quả là, ngân hàng trong nước có thể từ chối sử dụng số tiền đó cho việc phát triển dự án.

Trước những rủi ro hiển hiện trước mắt, nhóm công tác tỏ ra quan ngại rằng Luật Nhà ở sửa đổi sẽ được thi hành theo hướng cấm huy động vốn vay nước ngoài cho các dự án nhà ở. Thêm vào đó, nhóm công tác cũng cho rằng, vấn đề quản lý ngoại hối và nợ nước ngoài là cần phải được xem xét, nhưng cũng cần có những giới hạn và điều kiện hợp lý về vay vốn nước ngoài mà không cần phải cấm hoàn toàn.