Nỗi lo nợ xấu phình to khi tín dụng bất động sản tăng nhanh

Ngân hàng mạnh tay rót vốn vào BĐS

Từ đầu năm 2025 đến nay, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục ghi nhận có sự tăng trưởng.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến hết tháng 3 năm nay, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024 (hơn 1,3 triệu tỷ đồng), tương ứng mức tăng 20%. Điều này cho thấy sự "bơm vốn" mạnh mẽ của hệ thống ngân hàng vào lĩnh vực này.

Đà tăng của tín dụng kinh doanh BĐS đang vượt xa mức tăng chung. Tính đến ngày 18/4, dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đạt 16,28 triệu tỷ đồng, tăng 4,27% so với cuối năm 2024 và tăng 18,25% so với cùng kỳ năm 2024.

Tại các ngân hàng thương mại, báo cáo tài chính quý I vừa qua của một số nhà băng ghi nhận đà tăng tín dụng kinh doanh BĐS tích cực và lĩnh vực kinh doanh này cũng chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ tín dụng.

Đáng chú ý, một số ngân hàng có dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 25 - 34% tổng dư nợ tín dụng.

Có thể kể đến dư nợ tín dụng BĐS đến cuối quý I tại Techcombank ở mức hơn 215.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% tổng dư nợ tín dụng và tăng 20,6% so với cuối năm 2024.

Tại VPBank, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS gần 186 nghìn tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ.

Còn SHB có dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS đến cuối quý I/2025 là hơn 141 nghìn tỷ đồng, chiếm 25,4% tổng dư nợ, tăng 11,3% so với cuối năm 2024.

Theo giới phân tích, các nhà băng vẫn đang tích cực rót vốn vào BĐS trong bối cảnh nhiều dự án tái khởi động, nguồn cung trên thị trường có những tín hiệu dồi dào trở lại và lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức tương đối thấp.

Lãi suất cho vay mua nhà ở các ngân hàng thương mại hiện dao động từ 3,9-6,5%/năm và cố định trong 2 năm đầu, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi theo thị trường. Có ngân hàng cho phép điều khoản tất toán ngay mà không bị phạt hay chịu thêm phí với điều kiện khách hàng có tài sản đảm bảo và chứng minh được nguồn tài chính và thu nhập rõ ràng.

Theo lãnh đạo NHNN chi nhánh khu vực 2, trong trung và dài hạn, hành lang pháp lý vô cùng thuận lợi cho tín dụng BĐS. Nếu một dự án đủ pháp lý thì ngân hàng sẽ sẵn sàng cho vay. Riêng với phân khúc nhà ở xã hội vẫn còn vướng về pháp lý, nếu được “khơi thông” thì tín dụng phân khúc này sẽ khởi sắc.

Bên cạnh đó, các ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay phân khúc nhà ở thương mại để ở, đồng thời tiếp tục thực hiện đẩy mạnh chương trình cho vay nhà ở đối với người trẻ dưới 35 tuổi.

Ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng - nhìn nhận, tín dụng cho vay BĐS sẽ là động lực chính giúp đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%.

Nợ xấu tăng cao, kiểm soát rủi ro tín dụng BĐS

Trong khi tín dụng BĐS tăng nhanh thì nợ xấu cũng tăng cao, cho thấy rủi ro tín dụng đang lan rộng trong hệ thống. Điều này đặt ra yêu cầu phải sớm hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế xử lý nợ xấu một cách bài bản, bền vững.

Báo cáo tài chính quý I/2025 của các ngân hàng cho thấy nợ xấu tại nhóm các ngân hàng niêm yết tiếp tục xu hướng tăng mạnh, với tổng giá trị vượt 266.000 tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ và hơn 16% so với cuối năm 2024.

Có tới 22 nhà băng ghi nhận quy mô nợ xấu tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, có đến 14 ngân hàng giảm tỷ lệ bao phủ nợ xấu, cho thấy khả năng dự phòng đang bị bào mòn trong bối cảnh áp lực lợi nhuận đè nặng.

Trong bối cản này, nhiều ý kiến cho rằng, đà tăng trưởng tín dụng BĐS phù hợp với xu hướng phục hồi của thị trường tài sản này, song cần chú ý kiểm soát rủi ro và có định hướng nắn dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh.

Nhìn vào chất lượng tài sản trong quý I/2025, các chuyên gia SSI Reseach cho rằng nợ xấu vẫn chưa có tiến triển đối với những dự án BĐS chưa hoàn thiện về mặt pháp lý. Một phần các khoản cho vay mua nhà liên quan đến các dự án chưa hoàn thiện về mặt pháp lý đã bị chuyển nhóm thành nợ xấu tại một số ngân hàng thương mại cổ phần. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại nhà nước bị ảnh hưởng bởi việc cơ cấu khoản vay đối với một số doanh nghiệp trong lĩnh vực vật liệu xây dựng.

Theo các chuyên gia việc đẩy mạnh tín dụng BĐS có thể là cú hích cho nền kinh tế. Nhưng nếu không kiểm soát chặt chẽ, hướng dòng vốn đúng đích, rủi ro vẫn luôn hiện hữu, có thể gây mất ổn định cho hệ thống ngân hàng và thị trường tài chính.

Trong báo cáo thị trường BĐS quý đầu năm nay, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nêu rõ, tín dụng BĐS đã có những chuyển biến đáng tích cực từ đầu năm nay. Nhưng để đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 16%, NHNN phải luôn chú trọng kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực BĐS và yêu cầu các tổ chức tín dụng phải thận trọng, đảm bảo an toàn tài chính và tránh để xảy ra tình trạng "bong bóng" trong lĩnh vực này.

Các chuyên gia cho rằng, để ngăn chặn những nguy cơ từ nợ xấu, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến BĐS, thiết lập chính sách phát triển hệ thống kênh vốn mới: quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa BĐS, quỹ nhà ở... để thị trường giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ thệ thống ngân hàng. Cùng với đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng hệ thống thông tin số về BĐS để bảo đảm cho thị trường hoạt động một cách minh bạch, công khai.

TS. Châu Đình Linh, giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM nêu ý kiến, để thị trường BĐS phát triển tích cực và dòng vốn tín dụng BĐS lành mạnh, cần tiếp tục các giải pháp tháo gỡ vướng mắc trên thị trường, đẩy nhanh gói tín dụng nhà ở xã hội trị giá 120 nghìn tỷ đồng; chú trọng giám sát các ngân hàng có tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS ở mức cao.

Gần đây, Chính phủ yêu cầu NHNN đẩy mạnh hơn công tác thanh tra, giám sát các khoản vay tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là với ngân hàng có quan hệ mật thiết với doanh nghiệp BĐS.