Sóng ngầm M&A trên thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam được các nhà đầu tư đánh giá là giàu tiềm năng. Tuy nhiên, từ lúc nghiên cứu cho đến khi hình thành dự án và đợi ngày “hái quả” là cả một chặng đường dài với rất nhiều thủ tục hành chính luôn khiến các chủ đầu tư đau đầu.

Bởi vậy, cùng với các đòi hỏi về tiềm lực tài chính, nhiều nhà đầu tư đã chọn con đường ngắn nhất để có thể tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua con đường M&A (mua bán sáp nhập).

Đặc biệt, thời gian qua, M&A đã thực sự dấy lên những con sóng ngầm trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc bộ phận nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá của CBRE Việt Nam tại Hà Nội nhận định, M&A là xu hướng diễn ra mạnh trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua.

Điều này thể hiện qua việc các nhà đầu tư ngoại thường xuyên mua lại hoặc tham gia để trở thành cổ đông tại các dự án bất động sản.

Sản phẩm được các nhà đầu tư quan tâm cũng rất đa dạng, bao gồm cả quỹ đất thương mại, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng...

Trước khó khăn của thị trường bất động sản do ảnh hưởng từ dịch bệnh COVID-19, nhiều chủ đầu tư dự án rơi vào tình trạng khó khăn trong dài hạn về tiềm lực tài chính cũng như thanh khoản nên buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng, san sẻ bớt cổ phần...

Đây cũng chính là cơ hội M&A các dự án bất động sản cho cả nhà đầu tư nội và ngoại - những người có tiềm lực mạnh về tài chính.

Theo bà An, các nhà đầu tư ngoại đã sớm bộc lộ xu hướng quan tâm đặc biệt đến M&A tại thị trường bất động sản Việt Nam, ngay cả giai đoạn diễn ra đại dịch COVID-19 cũng vậy.

Tuy nhiên, bất động sản là sản phẩm đặc thù, giá trị vốn lớn nên các nhà đầu tư ngoại không thể sử dụng hình thức khảo sát trực tuyến thay cho trực tiếp.

Vì vậy, giai đoạn này, dù đích ngắm đã rõ nhưng nhà đầu tư ngoại đang gặp phải trở ngại do các đường bay thương mại quốc tế vẫn chưa mở cửa khiến họ khó khăn trong việc tham gia đánh giá trực tiếp các dự án - bà An phân tích.

Những tháng đầu năm 2020, thị trường bất động sản tăng trưởng chậm nhưng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội từ thương vụ M&A.

Theo khảo sát của một số đơn vị tư vấn, khi thị trường bước vào giai đoạn khủng hoảng do dịch bệnh cũng chính là lúc hoạt động M&A kích hoạt.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân, quỹ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm sản phẩm bất động sản văn phòng, khách sạn vừa và nhỏ, resort, nhà phố... với giá trị đầu tư khoảng 8.000 - 10.000 tỷ đồng.

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam chia sẻ thông tin, thị trường vốn trong thời gian gần đây ghi nhận ngày càng nhiều các giao dịch mua bán cổ phần từ 49-76%, không giới hạn việc cần phải mua toàn bộ dự án.

Tiến sỹ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, trong nửa cuối năm, một số giao dịch M&A sẽ thuận buồm xuôi gió. Thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021 - 2022.

Thời điểm hiện nay vẫn đang có nhiều khó khăn đối với nhà đầu tư bởi triển khai các dự án bất động sản thường cần đến nguồn vốn rất lớn.

Thông thường, trong các dự án nhà ở thương mại, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10 - 20%, còn lại chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng và thu trước từ người mua.

Trong khi đó, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng ở các dự án hiện lại rất khó khăn. Việc huy động vốn từ khách hàng cũng là bài toán nan giải trước bối cảnh suy thoái kinh tế chung.

Từ năm 2019 đến nay, phía Savills đã ghi nhận một số dự án bất động sản tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh được thương lượng mua và chuyển nhượng theo hình thức M&A với tổng giá trị hơn 500 triệu USD. Dự kiến, một số giao dịch sẽ diễn ra “thuận buồm xuôi gió”.

Nhóm các nhà đầu tư ngoại tích cực nhất được ông Khương viện dẫn là đến từ các quốc gia, vùng lãnh thổ như Nhật Bản, Hàn Quốc, Hong Kong (Trung Quốc), Singapore và một số nước châu Âu...

Một trong số những tên tuổi đình đám phải kể đến Công ty TNHH Nomura Real Estate (Nhật Bản) với nhiều thương vụ hợp tác có tiếng trong ngành bất động sản.

Tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh, công ty này đã thâu tóm 24% số cổ phần trong tòa nhà văn phòng Sun Wah Tower (Nguyễn Huệ, quận 1), mua lại tòa nhà Zen Plaza (Nguyễn Trãi, quận 1); hợp tác với Phú Mỹ Hưng phát triển tổ hợp cao cấp Midtown...

Theo kế hoạch trung và dài hạn đến năm 2028, Nomura Real Estate sẽ đầu tư khoảng 300 tỷ yên (khoảng 63.600 tỷ đồng) vào các doanh nghiệp nước ngoài; trong đó chú trọng mở rộng lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam.

Cùng với hoạt động M&A, trên thị trường bất động sản đang diễn ra xu hướng chuyển nhượng cổ phần của các doanh nghiệp lớn với những ngành nghề không tiềm năng để tập trung vào phát triển dự án bất động sản.

Điển hình như thương vụ Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (Thủ Đức House) bán toàn bộ 49% cổ phần với trị giá 87,75 tỷ đồng tại Công ty Cổ phần Quản lý kinh doanh chợ nông sản Thủ Đức để tập trung vào lĩnh vực chính của công ty là bất động sản, nhà ở.

Các chuyên gia nhận định, khó khăn chung của thị trường bất động sản đang tạo tiền đề để hoạt động M&A sôi động, tuy nhiên các thương vụ vẫn phải đối mặt nhiều thách thức. Bản thân các doanh nghiệp cũng luôn bày tỏ mong muốn về sự minh bạch.

Bàn về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Vân Khanh - Giám đốc cấp cao thị trường vốn - Công ty JLL Việt Nam cho rằng, để thúc đẩy nhiều hoạt động M&A hơn, cần phải cải thiện mức độ minh bạch cũng như đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Khi quá trình phê duyệt pháp lý hoàn thành sẽ tăng trưởng nguồn cung để có thể đáp ứng nhu cầu. Thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Dưới một góc nhìn khác, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng những khó khăn hiện tại buộc các doanh nghiệp trong nước cần phải nỗ lực gấp đôi, gấp ba để cầm cự và vượt qua giai đoạn này.

Trước làn sóng doanh nghiệp ngoại đổ vào Việt Nam, cùng với việc nhiều doanh nghiệp nội địa đang gặp khó khăn, UBND TP. Hồ Chí Minh giao các sở chức năng giám sát chặt thị trường bất động sản nhằm tránh hiện tượng thâu tóm đất thông qua hoạt động chuyển nhượng dự án, vốn tại doanh nghiệp trong nước.

Mới đây, lo lắng việc nhiều doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn và bị “thâu tóm”, TP. Hồ Chí Minh đã có động thái giám sát chặt thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp nội địa đang đuối sức.

Do đó, UBND TP. Hồ Chí Minh đã giao Sở Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản tại địa bàn trong thời gian qua và làm rõ các xu hướng đầu tư, bất cập trong quản lý để tham mưu biện pháp quản lý, giám sát cho phù hợp.

Cùng đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cũng được giao siết chặt việc quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn, nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng tài sản dự án.

Các chuyên gia cho rằng, trên thực tế, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã phải đương đầu với khó khăn từ hai năm nay.

Bởi có tới 63 dự án nhà ở thương mại đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư từ tháng 12/2015 nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai do các dự án này chưa phải là đất ở.

Hầu hết các dự án này có nguồn gốc từ bồi thường đất nông nghiệp hoặc sử dụng đất chuyên dụng.

Trong khi đó, thủ tục pháp lý kéo dài nhiều năm vẫn chưa xong, chưa kể thời gian thi công cũng mất thêm thời gian dài.

Điều này khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, mất thanh khoản, đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Thị trường đối diện khó khăn khiến sức mua cũng không tốt và doanh nghiệp rơi vào tình trạng không có doanh thu, nguy cơ phá sản hiện hữu và dễ bị thâu tóm bởi các doanh nghiệp ngoại – điều này đã được các chuyên gia cảnh báo.

Tuy nhiên, bà Hoàng Nguyệt Minh - Phó giám đốc bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội lại cho rằng, xu hướng M&A trong giai đoạn này vẫn có nhiều khác biệt bởi thị trường vốn những năm gần đây ghi nhận nhiều hơn các giao dịch mua bán cổ phần từ 49 - 76% mà không giới hạn ở việc cần phải mua đứt dự án.

Điều này cho thấy, các nhà đầu tư, đặc biệt là nước ngoài vẫn luôn để mở phương án hợp tác với nhà đầu tư trong nước nhằm nhận được hỗ trợ trong quá trình hoàn tất pháp lý của dự án; đồng thời, có sự chia sẻ khi tìm hiểu văn hóa tiêu dùng của người Việt Nam.

Bởi vậy, hình thức hợp tác đầu tư (Joint Venture) sẽ dễ dàng triển khai hơn nếu các bên lựa chọn tỷ lệ đầu tư phù hợp; trong đó, cần có một bên đứng ra đảm nhiệm chính vai trò triển khai phát triển dự án, tránh trường hợp xảy ra xung đột về quan điểm trong toàn bộ quá trình hợp tác - chuyên gia này phân tích.