Sửa Thông tư 36, bất động sản sẽ bước vào cuộc sàng lọc mới

Nhiều ý kiến trái chiều

Sau khi có văn bản gửi các cơ quan chức năng đề xuất hoãn sửa Thông tư 36, nhưng nhận thấy khó có khả năng được chấp thuận, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) lại vừa có văn bản đề xuất giảm trần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 50%, thay vì 40% như dự thảo hiện hành và giữ nguyên hệ số rủi ro đối với khoản phải đòi cho vay kinh doanh bất động sản ở mức 150%.

Cũng lo ngại về tác động của Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 lên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng và hiện là Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nếu Thông tư 36 sửa đổi với các nội dung như dự thảo được ban hành, sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.

Chắc chắn các chủ đầu tư và người mua đều khó tiếp cận nguồn vốn, chi phí lãi vay cao sẽ làm giảm khả năng chi trả cho những người có nhu cầu thực. Còn với nhà đầu tư thứ cấp cũng không dám mua đi bán lại nhiều, khiến thanh khoản giảm.

Trong khi đó, các hội viên Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam gần như đều đồng tình với việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%. Tuy nhiên, các ngân hàng đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên xem xét có lộ trình để các tổ chức tín dụng có thời gian đưa ra chính sách hợp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản.

Về phía Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 không ảnh hưởng đến việc cho vay sửa chữa, mua nhà, mà là điều kiện tốt để thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém và loại bỏ dần các nhà đầu cơ. Đây cũng là 2 đối tượng dễ đẩy thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng bất động sản, nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu.

Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, đơn vị phát triển các dự án bất động sản giá thấp cho biết, việc sửa đổi Thông tư 36 chắc chắn tác động lên thị trường bất động sản, nhưng Lê Thành ủng hộ chủ trương này. Thực tế, những khoản vay bất động sản chủ yếu đổ vào các dự án trung và cao cấp, trong khi thị trường cần nguồn cung căn hộ giá thấp, nhưng dự án nhà giá thấp rất khó vay. Do đó, việc giảm trần có thể "phanh" lại những đối tượng vay tiền đầu tư và cả nhà đầu cơ gây sốt ảo, rối loạn thị trường. 

Bước vào cuộc sàng lọc mới

Với những nội dung như Dự thảo, dù Thông tư 36 sửa đổi chưa chính thức được ban hành, nhưng hầu hết các ngân hàng đã bắt đầu siết dần hoạt động cho vay với các dự án bất động sản. Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp cũng đã chủ động tìm kiếm nguồn vốn từ các kênh khác để không ảnh hưởng nhiều tới kế hoạch kinh doanh của mình. Thậm chí, vẫn có nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước đang tìm kiếm các dự án tiềm năng để mua lại.

Chẳng hạn, tuần trước, Công ty Bất động sản Phát Đạt đã ký hợp tác với An Gia Investment và Quỹ Creed (Nhật Bản) để đầu tư dự án có tổng vốn đầu tư 500 triệu USD River City, hay Cengroup bắt tay với Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại bất động sản Bách Đạt để đầu tư và phân phối Dự án Sentosa Riverside (Đà Nẵng)...

Dù có những ý kiến khác nhau, nhưng các chuyên gia bất động sản đều cho rằng, Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 chắc chắn sẽ có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, bởi nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu từ huy động từ khách hàng và vốn vay ngân hàng. Nguồn tiền từ khách hàng cũng có một tỷ lệ không nhỏ đến từ vốn vay ngân hàng, nên thị trường sẽ có một cuộc sàng lọc mới là không thể tránh khỏi.

Trong cuộc sàng lọc này, chỉ những nhà đầu tư thực sự có tiềm lực, có chiến lược đầu tư bài bản mới tồn tại.