Nhằm tăng cường phát triển kinh tế xung quanh khu vực các trạm giao thông công cộng, trong tháng 9/2023, TP. Hồ Chí Minh trình đề án thí điểm mô hình TOD, mô hình “phát triển đô thị bền vững gắn kết với giao thông công cộng” (Transit-oriented development).
Theo đó, TOD sẽ chú trọng phát triển các tiện ích, cửa hàng bán lẻ, văn phòng và nhà ở, là tiền đề thúc đẩy việc sử dụng hạ thống hạ tầng giao thông quan trọng này. Vậy phương pháp huy động tài chính để triển khai thực hiện sẽ ra sao khi thực tiễn cho thấy TOD hút nguồn vốn rất lớn. TS Nguyễn Hoàng Bình – Đại học RMIT Việt Nam, đã có cuộc trao đổi với VietnamFinance về vấn đề này.
- Công cụ thu lại giá trị đất theo chính sách phát triển ((Development-based land value capture - DBLVC) hiện đang được áp dụng tại nhiều quốc gia cho phát triển đô thị bền vững, ông cho biết thêm về giải pháp này khi đề xuất thí điểm cho mô hình TOD tại TP. HCM?
TS Nguyễn Hoàng Bình: Hiện nay, nhiều nước trên thế giới đã áp dụng thành công công cụ tài chính DBLVC. Các đô thị lớn như Hồng Kông, New York, Tokyo đã sử dụng công cụ này như một giải pháp hiệu quả để tài trợ cho mô hình phát triển đô thị bền vững gắn kết với giao thông công cộng (TOD).
Áp dụng công cụ DBLVC về cơ bản là việc thu lại trực tiếp giá trị gia tăng (GTGT) của đất có được từ việc triển khai đầu tư công cộng vào cơ sở hạ tầng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của khu vực. Kết quả là, cơ quan quản lý, nhà đầu tư cùng bắt tay nhau làm gia tăng giá trị quỹ đất bằng cách khai thác các cơ hội phát triển khu vực xung quanh trạm giao thông công cộng, chia sẻ lợi ích từ GTGT của quỹ đất.
Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 98 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh, trong đó mô hình phát triển đô thị theo TOD. Thực tế, TOD đòi hỏi sự đầu tư quy mô lớn vào hệ thống giao thông vận tải như đường sắt trung tâm, đường sắt nhanh, đường cao tốc kết nối với khu vực lân cận… và vốn đầu tư cho các hệ thống này không thể đáp ứng được nếu chỉ trông cậy vào dòng tiền từ bán vé.
Được Chính phủ khuyến khích "thí điểm chính sách mang tính đột phá để TP. Hồ Chí Minh chủ động huy động nguồn lực tài chính đầu tư cho phát triển", tôi cho rằng đây là thời điểm thuận lợi để Thành phố đẩy mạnh nghiên cứu và áp dụng DBLVC nhằm tài trợ TOD.
- Ưu điểm của công cụ DBLVC so với các công cụ tài chính truyền thống là gì?
Các nghiên cứu từ World Bank đã chỉ ra các ưu điểm của công cụ DBLVC so với việc sử dụng nguồn thu từ thuế và phí để tài trợ cho các dự án TOD. Chẳng hạn, việc tính toán và xác định các giá trị gia tăng từ đất theo DBLVC được dựa trên sự đồng thuận của các bên liên quan, không tạo ra những thay đổi đáng kể trong chính sách tài khóa và dễ thuyết phục đại đa số người dân hơn so với việc tăng thuế hoặc thu phí. Ngoài ra, giải pháp này còn được xem như là công cụ để tăng cường sự cạnh trạnh về mặt kinh tế, thúc đẩy phát triển bền vững và công bằng xã hội.
- Theo ông các nhà hoạch định chính sách có thể cân nhắc vấn đề gì khi triển khai thí điểm DBLVC?
Cùng một giải pháp tổng thể, trong trường hợp này là “thu lại giá trị gia tăng theo chính sách phát triển”, mỗi thành phố, mỗi quốc gia sẽ có cách làm khác nhau. Chẳng hạn, Hồng Kong thì theo hướng trao quyền cho các tập đoàn MTR (mass transit railway) để khai thác, phát triển và điều hành hệ thông giao thông công cộng. Ở Tokyo, Nhật Bản thì dựa trên sự hợp tác nhiều bên liên quan: người sở hữu đất, người thuê và nhà phát triển để tạo ra cơ hội phát triển với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương.
Mỗi cách thức tiếp các sẽ có những ưu và nhược điểm riêng của nó. Vậy câu hỏi đặt ra là các thức tiếp cập cụ thể nào sẽ phù hợp với TP. Hồ Chí Minh? Đây là một câu hỏi cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, dựa trên các chứng cứ khoa học thực nghiệm cụ thể. Đặc biệt là các chính sách mang tính thí điểm, đột phá, theo cơ chế đặc thù nhưng tinh thần của Nghị quyết 31 và Nghị quyết 98 của Chính phủ cho sự phát triển của TP. Hồ Chí Minh thì bên cạnh những cơ hội lớn chưa từng có cũng sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro, thách thứ.
Vì vậy các nhà hoạch định chính sách có thể cân nhắc việc tăng cương hơn nữa cách tiếp cận chính sách dựa trên thực nghiệm (evidence-based policy). Tức là cần có các đánh giá sát thực, đo lường, phân tích các yếu tố lợi ích và chí phí trên nhiều phương diện khác nhau, dựa trên các số liệu, cơ sở khoa học đáng tin cậy, được thực hiện bởi các cơ quan nghiên cứu chính sách nội bộ và kể cả các cơ quan nghiên cứu độc lập bên ngoài.
- Xin cám ơn ông về cuộc trao đổi này.
Tags:
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Dự án Nhà ở chung cư cao tầng tại ô đất NO-11 thuộc KĐT mới Dịch Vọng (cạnh Vành đai 2,5 khẩn cấp đoạn KĐT mới Dịch Vọng - Dương Đình Nghệ) của LIDECO sau khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 364 căn hộ.
