Vật vã mua nhà thời bão giá

Chậm một nhịp, lỡ giấc mơ

Cuối năm 2021, Hào Quyên tính mua căn hộ 2 phòng ngủ tại một phân khu trong dự án Vinhomes Smart City, phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Giá bán khi đó là 38 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị căn hộ là 2 tỷ đồng. Chính sách bán hàng tại cùng thời điểm khá hấp dẫn với ân hạn nợ gốc và lãi trong 2 năm. Tuy nhiên, Hào Quyên đã lưỡng lự, vì lo ngại phải vay hơn 1 tỷ đồng để mua căn hộ này. Quyên tính sẽ tích lũy thêm và đợi mua một dự án khác có giá mềm hơn.

Nhưng người tính không bằng trời tính, sau 1 năm tìm kiếm cơ hội, Quyên nhận ra mình đã sai lầm. Nguyên do là trong năm 2022 và cả quý I/2023, thị trường Hà Nội hầu như không có dự án chung cư mới ra hàng. Nếu có, các dự án đó đều có giá rất cao, trên 45 triệu đồng/m2, chính sách bán hàng lại không có nhiều hỗ trợ cho người mua, chưa kể vị trí không thuận tiện. Nếu dự án có mức chiết khấu hấp dẫn thì chủ đầu tư lại đòi hỏi người mua phải thanh toán tới 95% - 98% giá trị căn hộ - một điều quá sức với người trẻ có tích lũy không cao.

Chán nản trong cuộc tìm nhà mới, Quyên xoay sang mua nhà cũ trên thị trường thứ cấp. Nhưng đến lúc này, Quyên mới “ngã ngửa” vì giá nhà cũ cũng đã tăng lên vù vù. Chẳng hạn như căn 2 ngủ (hơn 50m2) tại dự án Hateco Apollo Xuân Phương năm 2020 có giá chỉ 1,3 tỷ đồng nhưng đến nay đã được rao với giá 1,8 tỷ đồng. Tương tự, căn 2 ngủ tại Startup Tower năm 2020 có giá 1,3 tỷ đồng, giờ tăng lên 2 tỷ đồng (bao gồm nội thất). Căn hộ tại BeaSky cuối năm 2021 có giá 36 triệu đồng/m2, giờ tăng lên 42 triệu đồng/m2. Căn hộ tại Roman Plaza cuối năm 2019 có giá 28 triệu đồng/m2, giờ đang được rao bán với giá 42 triệu đồng/m2. Căn hộ tại The Terra An Hưng năm 2020 có giá 24 triệu đồng/m2, giờ tăng lên 40 triệu đồng/m2. Căn hộ tại Hanhomes Blue Star năm 2020 có giá 18 triệu đồng/m2 giờ cũng đã tăng lên 28 triệu đồng/m2…

Ở những dự án sắp được bàn giao hoặc mới bàn giao, giá căn hộ cũng đã thiết lập ở mức “ngất ngưởng”, chẳng hạn ở Vinhomes Smart City - phân khu Tonkin, giá hiện tại trung bình đã 60 triệu đồng/m2, phân khu Sakura đã có giá trung bình 50 triệu đồng/m2... Những mức giá này đã làm Hào Quyên nản lòng, nhất là khi việc vay vốn mua nhà hiện không dễ dàng bởi lãi suất cho vay đang neo ở mức rất cao.

Đây cũng là nguyên do khiến Bình An - chủ một tiệm ăn tại quận Cầu Giấy, rụt tay trước ý định mua nhà. Theo đó, An tính mua nhà tại dự án Masteri West Heights với giá 3,8 tỷ đồng cho một căn 2 ngủ rộng 55m2, tương đương 70 triệu đồng/m2. Tại dự án này, chủ đầu tư đưa ra chính sách nếu vay 80% thì 3 năm đầu không phải trả gốc, chỉ phải trả lãi với mức cố định 6,5% - 7,5%, hết 3 năm thì lãi thả nổi. An tính toán nếu phải vay 80%, tức khoảng 3 tỷ đồng, thì mỗi tháng lãi suất phải trả lên tới 19 triệu đồng. Số tiền này là không nhỏ khi thu nhập của An đang bị ảnh hưởng do kinh tế suy thoái.

Vật vã giấc mơ an cư

Trên thực tế, những trường hợp của Quyên hay An không hề hiếm. Người dân hiện nay rất khó chạm tay vào giấc mơ an cư bởi giá chung cư đang không ngừng leo cao. Theo thống kê của Savills, từ năm 2018 đến nay, giá sơ cấp trung bình chung cư Hà Nội đã tăng 13%/năm. Đến quý I/2023, giá sơ cấp trung bình đã đạt tới 52 triệu đồng/m2, tăng 22% so với cùng kỳ năm trước. Giá sơ cấp tăng nhanh là nguyên nhân khiến giá thứ cấp cũng bị kéo tăng theo; có điều do giá sơ cấp tăng quá nhanh, khoảng cách giữa giá sơ cấp với giá thứ cấp đã bị kéo chênh tới 48% vào quý I/2023.

Có nhiều lý do khiến giá chung cư tại Hà Nội tăng mạnh. Một là nguồn cung khan hiếm. Theo Savills, trong cùng giai đoạn tăng giá nêu trên, nguồn cung sơ cấp chung cư Hà Nội đã giảm tới 14%/năm, chủ yếu do tắc nghẽn về thủ tục pháp lý cũng như khó khăn trong đảm bảo nguồn vốn của chủ đầu tư. Hai là chi phí phát triển dự án chung cư ngày càng tăng lên, từ tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, chi phí lãi vay, chi phí không chính thức, chi phí cơ hội… Ba là chất lượng của các dự án ngày càng được cải thiện. Bốn là nhu cầu mua vẫn rất lớn. Ngoài ra, ghi nhận thực tế cũng cho thấy trong giai đoạn hiện nay, một số chủ đầu tư thậm chí còn có ý găm hàng, để gia tăng biên lợi nhuận khi giá chung cư tiếp tục leo thang qua năm tháng.

PropertyGuru Vietnam gần đây đã có một nghiên cứu đáng chú ý, cho biết giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội hiện nay là 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố, 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự, 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư. Với ước tính thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm, như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân cần “cày cuốc” 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, mua nhà riêng sẽ mất 47 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (giả thiết họ dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

Trong khi đó, tại TP. HCM, giá rao bán trung bình một căn nhà mặt phố là 25 tỷ đồng, tương đương với 169 năm thu nhập bình quân của người lao động tại thành phố này. Giá trung bình mỗi căn biệt thự là 24 tỷ đồng, tương đương 162 năm thu nhập của người dân. Giá nhà riêng rơi vào khoảng 7,9 tỷ đồng/căn, tương đương 53 năm thu nhập. Còn chung cư được rao bán với mức giá trung bình 3,5 tỷ đồng/căn, gần bằng 24 năm thu nhập. Mức thu nhập bình quân của người lao động TP. HCM trong năm 2023 được ước tính khoảng 148 triệu đồng/năm.

Mặc dù vẫn còn những tranh cãi về giá trị tuyệt đối của các con số, song về cơ bản, nghiên cứu của PropertyGuru Vietnam là chấp nhận được. Giá nhà nói chung, giá chung cư nói riêng tại Hà Nội, TP. HCM đang nằm rất xa tầm với của đại đa số người dân. Với diễn biến giá, nguồn cung, lãi suất như hiện tại, nhiều khả năng khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà sẽ còn giãn rộng hơn nữa.

Hi vọng nào?

Để kéo giảm giá nhà, giá chung cư, một trong những biện pháp được nhà quản lý tính tới là thúc đẩy nguồn cung nhà giá thấp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đã được ban hành đầu tháng 4/2023, gói 120.000 tỷ đã được triển khai và Chính phủ đang thúc đẩy xây dựng “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội” để trình Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 5/2023. Đó là những nỗ lực mới nhất của Chính phủ nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Tuy vậy, không dễ để cục diện thị trường nhà ở có thể thay đổi trong thời gian ngắn, vì thế mặt bằng giá chung cư khó lòng được cải thiện trong 1 - 2 năm tới. Bởi vậy, người mua hiện nay có một số lựa chọn cơ bản. Một là tiếp tục chờ đợi dài hạn để mua được nhà giá rẻ khi có nguồn cung, hai là chờ đợi trong ngắn hạn để có lãi suất thấp hoặc chính sách ưu đãi hấp dẫn, ba là chấp nhận đi xa hơn để có được nhà trước khi làn sóng tăng giá lan tới khu vực này, bốn là mạo hiểm xuống cọc cho một dự án còn ở giai đoạn phôi thai.

Thực tế có không ít người đã lựa chọn cách thứ tư. Chẳng hạn như Minh Tú - một nhân viên bán hàng tại TP. HCM, đã xuống 2,5 tỷ đồng cho một dự án chung cư còn chưa có cả quy hoạch chi tiết 1/500. “Vào tiền 2,5 tỷ đồng, tôi được hưởng chiết khấu 50%, như vậy còn tốt hơn là ngồi chờ có nhà giá rẻ. Thực sự với 2,5 tỷ đồng, hiện tại, tôi không thể mua căn nào ở các quận nội thành TP. HCM”, Tú nói.