Bất động sản Mê Linh: Qua được cơn sốt lại vào cơn mê

Trước sau nào thấy bóng người

Con đường dẫn vào  khu nhà ở Minh Giang Đầm Và giai đoạn 2 (xã Tiền Phong, huyện Mê Linh) khá rộng rãi, thông thoáng và gần như không bị che khuất tầm nhìn. Đó là "nhờ" trong mấy năm qua, Công ty TNHH Minh Giang đã "án binh bất động" đối với dự án này.

Không người, không máy móc, không vật tư, khu nhà ở Minh Giang Đầm Và hiện lên ở thời điểm hiện tại chỉ là một bãi đất trống mênh mông dùng làm nơi chăn thả trâu bò.

Dấu ấn đáng kể nhất của dự án là 8 căn liền kề nằm trơ trọi giữa cánh đồng không. Ngoài ra là vài trăm cây xanh mới được trồng xuống, vài con đường nội bộ được rải đá dăm và la liệt miệng cống không nắp đậy.

Dự án Minh Giang Đầm Và của Công ty TNHH Minh Giang vẫn hoang toàn sau nhiều năm

Mặc dù hoang tàn vậy nhưng nếu so với dự án Cienco 5, Minh Giang Đầm Và vẫn còn "đồng bộ" hơn nhiều, bởi tại Cienco 5, thứ hiện diện nhiều nhất chỉ là cỏ dại – mọc như rừng.

Với quy mô 50 hecta, Cienco 5 là một trong những dự án lớn tại Mê Linh, nhưng nhiều năm qua, chủ đầu tư cũng chỉ làm được viêc duy nhất là trải đá dăm lên con đường tạm dẫn vào dự án, còn bao nhiều đều phó thác cho trời.

Khu đô thị Cienco 5 cũng chẳng khá khẩm hơn 

Tình trạng này cũng được lặp lại tại khu đô thị Chi Đông, khi chủ đầu tư là Vinaconex 9 chỉ thực hiện việc chia lô bán nền rồi bỏ đó.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, toàn huyện Mê Linh hiện có khoảng 50 dự án tập trung tại các xã ven đại lộ Võ Văn Kiệt như Tiền Phong, Tráng Việt, Thanh Lâm, Đại Thịnh, thị trấn Quang Minh. Trong đó có khoảng 20 dự án lớn, quy mô từ vài chục đến vài trăm hecta, tập trung nhiều nhất tại xã Tiền Phong.

Đa số các dự án này hiện nay đều không triển khai được hoặc triển khai dang dở và gần như không có hạ tầng. Tình trạng hoang hóa xảy ra phổ biến đến nỗi nếu gọi Mê Linh là "thị trường của những dự án ma" cũng không có gì quá đáng.

Đóng băng thanh khoản

Ngược về năm 2008, khi Mê Linh chính thức sáp nhập về Hà Nội, thị trường bất động sản nơi đây đã trở thành một trong những điểm nóng hàng đầu với tình cảnh tranh mua tranh bán và giá nhà đất được đẩy lên cao ngất.

Vào thời điểm đó, giá đất các dự án tại Mê Linh đều đạt ngưỡng từ 18 – 22 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như khu đô thị mới AIC, giá đất mở bán không quá 10 triệu/m2, nhưng qua mua bán trao tay đã được đẩy lên 18 triệu/m2; dự án Cienco 5, giá khởi điểm 5 triệu/m2, chỉ ít lâu đã vọt lên 22 triệu/m2. Thậm chí tại khu đô thị Quang Minh, có thời điểm giá bán trên thị trường thứ cấp chạm mốc 35 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên ngày vui ngắn chẳng tày gang, từ năm 2010 trở đi, thị trường bước vào giai đoạn khó khăn rồi khủng hoảng, các dự án lâm vào cảnh bất động đã gây ra tình trạng bán tháo và đẩy giá nhà đất chìm sâu vào vòng xoáy giảm giá.

Giá đất tại Mê Linh sụt giảm tới 50% so với thời kỳ 2008 - 2009. Trong ảnh là dự án Minh Giang Đầm Và

Hiện tại, qua 6 năm, giá đất tại Mê Linh vẫn chưa được hồi phục, trung bình chỉ dao động từ 8 – 12 triệu/m2, giá biệt thự cũng suy giảm nặng, dao động khoảng 3 – 4 tỷ/căn, tương đương mức sụt giảm 50%.

Đã vậy, thanh khoản của các dự án lại cực thấp, gần như không bán được, dù một số chủ đầu tư đã cố gắng chi hàng trăm tỷ đồng xây dựng cơ sở hạ tầng để kéo khách.

Ví dụ như tại dự án khu đô thị Hà Phong (xã Tiền Phong), chủ đầu tư Công ty cổ phần Hà Phong đã chi không ít tiền xây dựng đường sá, điện nước phục vụ cư dân nhưng hiện tại, 700 lô đất trong quy hoạch chỉ xây dựng được 100 biệt thự. 100 biệt thự lại chỉ có khoảng 40 căn có người ở, còn lại bỏ hoang.

Khu đô thị Hà Phong vẫn còn hàng loạt biệt thự bỏ hoang

Hay như dự án Rose Valley ở kế bên (xã Vĩnh Sơn), chủ đầu tư cũng chi tiền xây dựng sảnh bán hàng, nhà mẫu, hệ thống cây xanh, đường nội bộ đẹp mắt song hàng loạt căn biệt thự vẫn trong cảnh đắp chiếu trùm mền.

Thanh khoản đóng băng đã khiến thị trường bất động sản Mê Linh rơi vào cảnh "đã nghèo còn mắc cái eo", do đó, giới đầu tư nhận định, nhà đất nơi đây chỉ thích hợp làm của để dành, chí ít là trong vài năm tới.

Mất hẳn ngôi vị trung tâm mới?

Theo lý giải của các chuyên gia, một trong những nguyên nhân quan trọng của tình trạng trầm lắng tại Mê Linh là do đa phần các dự án được phê duyệt trước khi sáp nhập vào Hà Nội.

Do vậy, khi về Thủ đô, các dự án này phải điều chỉnh lại toàn bộ quy hoạch chi tiết 1/500 theo xu hướng phát triển chung như tăng diện tích mặt nước, cây xanh, diện tích nhà ở xã hội… Quá trình điều chỉnh quy hoạch trung bình mất hàng năm trời, do đó các dự án không có cách nào triển khai.

Hiện tại, thành phố Hà Nội mới chỉ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch cho một số dự án như khu đô thị Minh Giang Đầm Và, khu đô thị Minh Đức, khu nhà ở cao cấp Ba Đình vv… Vì thế, sự hoang hóa của các dự án dự kiến sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới.

Mặc dù có hạ tầng khá tốt nhưng dự án Rose Valley vẫn không bán được hàng

Bên cạnh đó, một lý do khác cũng được đa số thừa nhận là thị trường bất động sản Mê Linh gặp phải "vận đen", vừa sốt lên đã bị cuộc khủng hoảng kéo dài từ 2011 – 2013 đánh cho gục hẳn. Đến khi thị trường ấm nóng trở lại thì dòng vốn lại ưu tiên cho các quận nội thành và lân cận như Hoài Đức, Thanh Trì, Đan Phượng mà không hướng lên Mê Linh nữa.

Ngoài ra, kể từ khi trục Nhật Tân – Nội Bài được xây dựng và hoàn thiện, Mê Linh đã mất đi lợi thế số 1 của mình là con đường duy nhất nối ra sân bay Nội Bài và vùng bắc Thủ đô. Sau đó, quy hoạch trục Nhật Tân – Nội Bài với nội dung xác lập đây là vùng trung tâm mới của Hà Nội đã khiến bất động sản Mê Linh không còn được "sủng ái" như trước.

Bất động sản Mê Linh sẽ còn chịu cảnh đắp chiếu thêm một thời gian dài nữa. Trong ảnh là khu đô thị Hà Phong

Việc mất đi lợi thế lại đồng thời lại không còn là nơi hướng tới càng khiến thị trường Mê Linh khó vực dậy trong một sớm một chiều. Những chủ đầu tư muốn trục vớt các dự án của mình sẽ phải nỗ lực gấp đôi trong việc kiến tạo nên những cộng đồng hoàn chỉnh, chất lượng tốt và mức giá phù hợp.

Và tất nhiên, một điều không kém phần quan trọng khác là kỳ vọng bất động sản trục Nhật Tân – Nội Bài phát triển rực rỡ, bởi khi đó, hai khu vực sẽ trở nên liên thông và nhập làm một. Bất động sản Mê Linh nhờ sức nâng của bất động sản Nhật Tân – Nội Bài sẽ có được sự thăng hoa để trở nên đắt giá.