Rời nội đô, nhà đầu tư tìm đến đất tách thửa vùng ven Hà Nội

Đất tách thửa tăng nhiệt, giá leo thang rõ rệt

Thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua ghi nhận sự quan tâm trở lại rõ nét đối với phân khúc đất nền tách thửa, có sổ đỏ, pháp lý hoàn chỉnh tại khu vực vùng ven. Theo ghi nhận, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoại thành, nơi quỹ đất còn dồi dào, giá trị đầu tư “vừa túi tiền” và đặc biệt là tính pháp lý minh bạch.

Tại các địa bàn như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì, lượng giao dịch đất thổ cư tách thửa tăng lên đáng kể so với đầu năm 2025. Mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã tăng 15% - 20%, cá biệt những vị trí gần các trục hạ tầng lớn ghi nhận mức tăng mạnh hơn.

Theo khảo sát, tại Hoài Đức, giá đất tách thửa đã tăng từ 80 - 120 triệu đồng/m² đầu năm lên 90 - 150 triệu đồng/m². Ở Đông Anh, mức giá phổ biến dao động 120 - 180 triệu đồng/m², những lô đất đẹp gần trục đường lớn có thể chạm mốc 200 - 220 triệu đồng/m², thậm chí một số khu vực vượt 250 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, tại khu vực dự kiến xây dựng cầu Tứ Liên, giá đất thổ cư mặt đường có khả năng kinh doanh đang được chào bán 200 - 350 triệu đồng/m². Đất trong khu dân cư cũ, đường rộng, ô tô đỗ cửa cũng đạt mức 150 - 250 triệu đồng/m², tùy vị trí.

Sức nóng của phân khúc đất nền tách thửa không chỉ đến từ dòng tiền đầu tư mà còn được thúc đẩy mạnh bởi nhu cầu an cư thực tế. Theo ông Lê Hưng, một người có nhiều năm theo dõi thị trường nhà đất tại Hà Nội, các lô đất thổ cư diện tích vừa phải đang được người mua quan tâm nhờ pháp lý rõ ràng, khả năng giao dịch nhanh và phù hợp với những khoản vốn không quá lớn.

“Nhiều gia đình trẻ hiện nay lựa chọn mua đất tách thửa để tự xây nhà, thay vì chờ đợi các dự án lớn, khiến phân khúc này luôn giữ được độ thanh khoản nhất định”, ông Hưng cho biết.

Ở góc độ người mua để ở, áp lực mặt bằng giá cũng ngày càng hiện hữu. Anh Phạm Khánh, đang sinh sống tại khu vực trung tâm Hà Nội, cho biết trong quá trình tìm đất tại một số xã ven huyện Đan Phượng trước đây, anh nhận thấy giá chào bán đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều thửa đất tại khu vực Liên Minh hiện được rao ở mức 65 - 90 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 60% chỉ trong vòng một năm.

“Với mức giá này, tôi buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm ra những khu vực xa hơn để phù hợp với khả năng tài chính”, anh Khánh chia sẻ.

Theo các chuyên gia, sức hút của đất nền tách thửa vùng ven Hà Nội đến từ ba yếu tố cốt lõi: pháp lý rõ ràng, hạ tầng mở rộng và tâm lý tích trữ tài sản an toàn.

Thứ nhất, trong bối cảnh thị trường đã trải qua giai đoạn thanh lọc mạnh, pháp lý trở thành tiêu chí ưu tiên hàng đầu. Đất đã tách thửa, có sổ đỏ riêng giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro, dễ giao dịch và dễ vay vốn, khác hẳn giai đoạn trước khi nhiều người chấp nhận “đánh cược” vào đất dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý.

Thứ hai, đầu tư hạ tầng đang là lực đẩy quan trọng. Các tuyến vành đai 3, vành đai 4, cùng hàng loạt cây cầu mới bắc qua sông Hồng như Trần Hưng Đạo, Tứ Liên, Ngọc Hồi, Thượng Cát… đang dần tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội. Khi khoảng cách di chuyển được rút ngắn, vùng ven không còn là “ngoại vi xa xôi” mà trở thành không gian sống mở rộng của Thủ đô.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho rằng khi mức sống được nâng cao, người mua nhà không chỉ tìm nơi ở mà còn quan tâm đến môi trường sống, không gian và tiện ích. “Hạ tầng hoàn thiện đang kéo dân cư ra khỏi nội đô, tạo dư địa tăng trưởng cho đất nền vùng ven”, ông Điệp phân tích.

Thứ ba, trong bối cảnh lạm phát và những bất ổn kinh tế toàn cầu, tâm lý nắm giữ tài sản thực tiếp tục chi phối hành vi đầu tư. So với căn hộ giá cao hay đất dự án rủi ro pháp lý, đất thổ cư tách thửa vùng ven có biên độ giá thấp, vốn đầu tư vừa phải, phù hợp với nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Thanh khoản tốt nhưng tiềm ẩn rủi ro “đu đỉnh”

Dù ghi nhận tín hiệu phục hồi tích cực, các chuyên gia cho rằng phân khúc đất nền tách thửa vùng ven Hà Nội không dành cho đầu tư theo phong trào. Thực tế, tại một số khu vực, giá đã tăng nhanh hơn tốc độ phát triển hạ tầng và nhu cầu ở thực, tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh.

Theo số liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý IV/2025, lượng tìm kiếm đất nền tăng hơn 40% so với cùng kỳ, tập trung tại các khu vực có khả năng khai thác thực tế. Tuy nhiên, VARS cũng cảnh báo xu hướng “ăn theo hạ tầng” có thể khiến giá bị đẩy lên quá nhanh trong ngắn hạn.

Nhiều chuyên gia nhận định thị trường hiện nay khác xa giai đoạn 2021 - 2022. Nhà đầu tư không còn mặn mà với lướt sóng ngắn hạn mà chuyển sang chiến lược trung - dài hạn, ưu tiên giá trị sử dụng và khả năng gia tăng bền vững.

Từ thực tiễn thị trường, giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư và người mua ở thực cần giữ sự tỉnh táo trước làn sóng tăng giá đất nền vùng ven.

Thứ nhất, phải kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo đất đã được tách thửa hợp pháp, có sổ đỏ riêng, không vướng quy hoạch treo hay tranh chấp.

Thứ hai, không chạy theo tin đồn hạ tầng, tránh mua ở những khu vực giá đã bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng chung và khả năng khai thác thực tế.

Thứ ba, ưu tiên những khu vực đã hình thành dân cư, có hạ tầng cơ bản, tiện ích tối thiểu và nhu cầu ở thực rõ ràng, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, đất nền tách thửa pháp lý rõ ràng vẫn là phân khúc hấp dẫn, nhưng “chỉ phù hợp với những người xác định nắm giữ dài hạn và có tầm nhìn”. Khi thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, giá trị bền vững sẽ thuộc về những sản phẩm thực, phục vụ nhu cầu thực, thay vì các cơn sốt ngắn hạn.