Tỷ suất lợi nhuận quá thấp, đầu tư căn hộ cho thuê đã hết thời?
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, từ đầu năm 2025, giá đất tại huyện Hoài Đức có dấu hiệu tăng mạnh. Tại một số trục đường chính, mức giá đất ở được công bố khá cao: trục đường Vạn Xuân (xã Kim Chung) đạt 53,36 triệu đồng/m²; đoạn qua thị trấn Trôi (thị trấn Vạn Xuân) là 52,026 triệu đồng/m²; và trục Đại lộ Thăng Long (xã An Khánh) ở mức 51,04 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, trên thực tế, giá rao bán đất nền tại Hoài Đức trên các sàn giao dịch bất động sản lại ở mức cao vượt xa bảng giá nhà nước. Đơn cử, một lô đất 54,2m² tại xã An Khánh, mặt tiền 4,1m đang được chào bán 10,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 190 triệu đồng/m². Thậm chí, có lô rộng 95,5m² được rao với giá lên tới 18,48 tỷ đồng (193,5 triệu đồng/m²), khiến người mua dù cầm trong tay chục tỷ cũng khó chen chân.

Thực tế, tại nhiều khu vực thuộc huyện Hoài Đức, giá đất đang bị đẩy lên quá nhanh so với hạ tầng và tiến độ quy hoạch. Nhiều lô đất được quây tôn vuông vắn, rao bán giá từ 150 – 200 triệu đồng/m², thậm chí có nơi đội giá lên gấp đôi chỉ sau vài tháng. Đặc biệt, không chỉ các lô mặt đường có giá cao, những lô trong ngõ chật hẹp, ô tô không thể vào vẫn được các môi giới rao bán từ 4 - 5 tỷ đồng/lô hơn 40m2.
Bà Nguyễn Thị Hòa (xã Vân Canh) chia sẻ: “Tôi sống ở đây hơn 30 năm, đất quê ngày xưa là ruộng. Bây giờ người ta bảo lên đô thị loại 1, giá còn hơn cả đất phố Cổ. Có lần môi giới đến hỏi mua lô đất hơn 60m² nhà tôi, trả giá gần 10 tỷ đồng, nhưng sau đó thì mất hút, không thấy quay lại mua đất”.
Tương tự, anh Hoàng Văn Chung, người dân xã Đức Thượng, cũng bày tỏ sự hoài nghi: “Dự án thì mấy năm chưa thấy gì, nhưng môi giới vẫn quảng cáo tiềm năng, sắp có đường lớn, giá đất sẽ tăng. Nhưng nhìn lại thì đường vẫn chỉ nằm trên giấy.”
Áp lực giá đất đang khiến người trẻ ở quê như anh Chung rơi vào bế tắc: “Giờ mà không có vài tỷ thì coi như không có cửa mua đất. Lương ở quê chỉ khoảng 10 triệu đồng/tháng, thì bao giờ mới tích cóp nổi vài mét vuông? Một năm qua, nhiều bạn trẻ chọn đi làm xa, vì ở quê không đủ sức trụ lại nếu muốn có đất.”
Trong vai người mua đất, phóng viên được môi giới Trần Mỹ Hạnh (Hoài Đức) tiếp cận và tư vấn: “Tôi không bán đất phân khúc dưới 10 tỷ. Hiện có một lô gần đường vành đai 3.5, diện tích 95,5m², giá gần 19 tỷ đồng.” Môi giới này phân tích, thị trường đang chia làm hai nhóm: người mua để ở và nhà đầu tư. Đối với nhóm đầu tư, đa phần là đất vị trí đẹp, giá cao, còn người mua để ở sẽ được “lọc” những lô phù hợp hơn.
Ở phân khúc thấp hơn, mức tài chính 3 – 5 tỷ đồng, môi giới Tuấn Mạnh (xã Đông La) cho rằng rất khó tìm được lô ưng ý: “Tôi đang rao một lô 42m², mặt tiền 5m tại Đông La với giá 3,75 tỷ đồng (gần 90 triệu đồng/m²). Đây là mức ‘ưu đãi’ vì chủ đất cần tiền gấp. Còn thông thường, đất tầm 40m² giá đã dao động từ 95 – 100 triệu đồng/m².”

Cũng theo anh Mạnh, những khách có tầm tài chính 4 – 5 tỷ đồng hiện chỉ có thể mua được lô đất nhỏ 30 – 35m². “Giá đất ở Hoài Đức đã niêm yết cao đồng đều rồi. 4 tỷ mà mong mua được lô 50m² thì rất khó,” anh nói thêm.
Giá đất Hoài Đức tăng cao không chỉ vì nhu cầu thực, mà còn bởi tâm lý kỳ vọng vào quy hoạch và các dự án lớn. Không ít nhà đầu tư đổ tiền vào theo hình thức góp vốn, hứa hẹn sẽ có “sổ đỏ” sau một thời gian, dù pháp lý chưa rõ ràng. Đây là kịch bản quen thuộc của những “cơn sốt đất” được thổi phồng, chạy nhanh hơn cả hạ tầng và quy định pháp luật.
Thị trường đất nền Hoài Đức hiện đang tồn tại một nghịch lý: đất thì nằm im, nhưng giá lại chạy trước quy hoạch. Những lời mời chào như “trục vàng tương lai”, “trái tim đô thị mới” nghe rất hấp dẫn, nhưng thực tế nhiều nơi vẫn là con đường bụi mù, cỏ mọc um tùm. Giấc mơ đổi đời từ đất có thể trở thành cơn ác mộng nếu người mua không tỉnh táo. Trong bối cảnh giá đất vẫn ở mức quá cao so với giá trị thực, việc thận trọng, kiểm tra pháp lý rõ ràng và cân đối tài chính là điều tối quan trọng để tránh trở thành nạn nhân trong “canh bạc” bất động sản vùng ven.
Lý giải về nguyên nhân đất nền tăng giá cao, ông Trần Văn Huân (người dân xã An Khánh) cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do quy hoạch lên quận, hạ tầng giao thông phát triển mạnh, đặc biệt là các tuyến đường lớn như vành đai 3.5, đường Lê Trọng Tấn kéo dài. Ngoài ra, tâm lý đầu tư đón đầu khiến nhiều nhà đầu tư đổ về và đẩy giá lên.
“Dù vậy, không ít người dân cũng bày tỏ lo ngại rằng giá đất tăng chủ yếu là do giới đầu cơ thổi giá, còn nhu cầu thực thì chưa rõ ràng, người mua để ở thì ít, còn dân đầu tư thì nhiều, giá tăng nhưng giao dịch thực tế lại không nhiều”, ông Huân nói.
Các chuyên gia thị trường bất động sản nhận định, giá đất nền Hoài Đức tăng mạnh trong thời gian qua chủ yếu xuất phát từ kỳ vọng quy hoạch khi khu vực này chuẩn bị lên quận. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang chạy theo hiệu ứng đám đông, mua bán theo tâm lý chứ chưa thực sự đánh giá kỹ về pháp lý, tiềm năng sử dụng đất và khả năng thanh khoản. Việc giá tăng quá nhanh trong khi hạ tầng chưa đồng bộ dễ tạo ra bong bóng cục bộ, khiến nhà đầu tư non kinh nghiệm dễ “mắc cạn”.
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Công ty cổ phần Hóa dầu Quân đội (MIPEC) - doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính đáng nể trong lĩnh vực bất động sản đang tăng tốc thi công dự án khu đô thị gần 2.000 tỷ đồng ven sông Cày (Hà Tĩnh).
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.
(VNF) - Tọa lạc trên trục đường chính Đại lộ Hừng Đông và các tọa độ “vàng” của dự án The Fullton Edition, Boutique Townhouse (nhà phố thương mại) tựa như mảnh ghép hoàn thiện hệ sinh thái sống - nghỉ dưỡng - mua sắm cho cư dân tương lai.
(VNF) - CTP Invest, ông lớn BĐS KCN Châu Âu, cam kết đầu tư vào các khu vực chiến lược của Hải Phòng, đặc biệt là các dự án tại 20ha Tràng Duệ 3 và 50ha Tiên Lãng 1.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mất trật tự, môi giới trái phép và thu tiền ngoài quy định tại một số dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Xây dựng chỉ đạo công khai danh sách người mua, thuê mua nhà ở xã hội; TP. HCM sắp mở bán hơn 900 căn nhà ở xã hội giá từ 22 triệu đồng/m2; Hà Nội cho Địa ốc Hải Phong thuê 1,2ha đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng năm 2025 duy trì ở mức cao, giá bán vẫn liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá leo thang khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng, khiến dòng tiền đầu tư “chảy” mạnh vào thị trường miền Nam, nơi dư địa tăng trưởng giá vẫn còn.
(VNF) - Môi giới hiện đang rao những suất “ngoại giao” tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung – Đông Anh với mức chênh 320 – 400 triệu đồng. Để tăng độ tin cậy, họ không ngần ngại đưa ra cam kết “bao trọn hồ sơ”, khẳng định người mua chỉ việc ngồi nhà chờ ngày nhận phiếu bốc căn như một quy trình đã được sắp đặt sẵn.
(VNF) - Sự xuất hiện của TP. HCM “mới” sau sáp nhập đang mở ra một cấu trúc phát triển hoàn toàn khác, trong đó chuỗi giá trị công nghiệp – điều phối – logistics giữ vai trò then chốt. Theo chuyên gia, mô hình đại đô thị này có nhiều điểm tương đồng với Seoul SMA, cho thấy bất động sản TP. HCM sẽ được tái định hình mạnh mẽ khi hạ tầng, không gian đô thị và chức năng vùng được tối ưu.
(VNF) - Quy mô hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản chuyên phát triển nhà ở đã gia tăng mạnh so với đầu năm. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy nợ vay của các doanh nghiệp lập đỉnh mới.
(VNF) - Quyền sử dụng đất với 443 thửa đất tại Ocean Park Vân Đồn và nhiều tài sản bị đấu giá để thu hồi nợ của Công ty Quan Minh tại Ngân hàng MB.
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.