Hết thời tranh suất, nhà đầu tư chung cư đồng loạt hạ giá thoát hàng

An Linh - 18/12/2025 11:30 (GMT+7)

(VNF) - Giảm kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận cắt “tiền chênh”, nhiều nhà đầu tư chung cư tại Hà Nội đang tìm cách thoát hàng khi thị trường chững lại, lãi suất tăng và nguồn cung mới ồ ạt ra thị trường.

Chung cư chững nhịp, nhà đầu tư hạ giá tìm lối ra

Những ngày gần đây, chị Lê Mai, sinh sống tại khu vực phía đông Hà Nội, liên tục liên hệ các sàn môi giới để tìm đầu ra cho căn hộ khoảng 60m² tại một khu đô thị mới. Mức giá chào bán được chị đưa ra là hơn 6 tỷ đồng, tương đương trên 100 triệu đồng/m² - mức từng được xem là “chuẩn thị trường” cách đây không lâu. Trước đó, để có được suất mua ngay từ đợt đầu mở bán, chị Mai đã phải bỏ thêm một khoản ngoài hợp đồng và mới hoàn thành phần thanh toán ban đầu theo tiến độ.

Thời điểm xuống tiền, chị kỳ vọng căn hộ có thể nhanh chóng sang tay khi dự án ra hàng giai đoạn cuối. Tuy nhiên, sau vài tuần rao bán, thị trường không phản ứng như mong đợi. Lượng khách hỏi mua thưa thớt buộc chị phải điều chỉnh lại giá, sẵn sàng thu hẹp đáng kể phần lợi nhuận dự kiến. “Nếu giữ nguyên mức chào ban đầu thì rất khó có giao dịch, môi giới đều khuyên phải linh hoạt hơn”, chị nói.

Áp lực tương tự cũng đang đè nặng lên những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trường hợp anh Nguyễn Ngọc Quang (Hà Nội) là một ví dụ. Anh mua căn hộ 65m² với giá 5,6 tỷ đồng, vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi 5,5%/năm với kỳ vọng bán chênh 200 triệu đồng. Tuy nhiên, sau bốn tháng chưa sang tay được, lãi suất thả nổi tăng lên 9%/năm, chi phí trả nợ hàng tháng gần gấp đôi, buộc anh phải rao bán cắt chênh để thu hồi vốn.

Ghi nhận từ các sàn giao dịch cho thấy, xu hướng nhà đầu tư chung cư tìm cách thoát hàng không còn mang tính cá biệt mà đã xuất hiện tại nhiều khu đô thị lớn. Khi bước vào giai đoạn cuối năm, lượng căn hộ từng được giữ lại để chờ sang tay đồng loạt được đưa ra thị trường, tạo sức ép cạnh tranh rõ rệt. Trong bối cảnh giao dịch chậm lại, nhà đầu tư nhỏ lẻ buộc phải hạ giá hoặc chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để bảo toàn dòng tiền.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, giao dịch chung cư thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực gặp rào cản lớn do giá bán neo cao. Dữ liệu CBRE cho thấy hàng loạt dự án trên 100 triệu đồng/m² ra mắt trong năm nay; ngay cả các tỉnh ven Hà Nội cũng xuất hiện dự án giá 60 - 80 triệu đồng/m². Khi giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường dễ rơi vào trạng thái bão hòa: bên bán không muốn giảm, bên mua e dè rủi ro, thanh khoản suy yếu.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng phân khúc cao cấp và siêu sang tăng mạnh, chiếm tới 42% tổng nguồn cung mở bán trong quý III. Trong đó, 70 - 80% giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư, với kỳ vọng tăng giá và khai thác cho thuê.

Từ cuối tháng 11, khi nhiều ngân hàng dừng gói vay ưu đãi, lãi suất cho vay bắt đầu nhích lên, giao dịch nhà đất, bao gồm chung cư, sụt giảm rõ rệt. Lãi suất tăng không chỉ làm chi phí vốn cao hơn mà còn tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới ra hàng ồ ạt cũng tạo áp lực lớn. Riêng Hà Nội, quý IV có thể đón hơn 11.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 32.000 căn - mức cao hơn năm trước. Khi lựa chọn dồi dào, tâm lý FOMO vì sợ “mất suất” không còn, khiến nhà đầu tư khó tìm người mua lại.

Rủi ro hiện hữu với chiến lược “vốn mỏng, lướt nhanh”

Thực tế cho thấy, mô hình “xuống tiền mỏng - bán chênh nhanh” chỉ phù hợp trong bối cảnh lãi suất thấp, nguồn cung hạn chế và tâm lý thị trường hưng phấn. Khi lãi suất tăng và chu kỳ ưu đãi kết thúc, áp lực trả nợ khiến dòng tiền của nhà đầu tư dễ bị đứt gãy.

Theo VARS, khi lãi suất tăng, thanh khoản thị trường thường suy giảm mạnh nhất ở nhóm nhà đầu tư dùng vốn vay. Chi phí vốn tăng khiến lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù rủi ro, trong khi bất động sản lại là tài sản có chu kỳ đầu tư dài. Nếu thị trường trầm lắng, việc bán ra để cắt lỗ không hề dễ dàng, nguy cơ nợ xấu vì thế cũng gia tăng.

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn hiện tại không phù hợp để “lướt sóng” chung cư, đặc biệt với nhà đầu tư vốn mỏng, phụ thuộc nhiều vào tín dụng. Thay vào đó, chiến lược dài hạn, dựa trên giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững sẽ an toàn hơn.

Người mua để ở cần cân nhắc kỹ mức giá so với thu nhập, tránh chạy theo tâm lý đám đông. Trong khi đó, nhà đầu tư nên xây dựng kế hoạch tài chính rõ ràng, tính toán kịch bản lãi suất tăng và thanh khoản suy giảm trước khi xuống tiền.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ chịu áp lực lớn nhất. Ngược lại, các sản phẩm có giá hợp lý, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với hạ tầng, kinh tế khu vực vẫn có dư địa phát triển. Trong bối cảnh đó, sự thận trọng không chỉ là lựa chọn, mà là điều kiện sống còn đối với nhà đầu tư bất động sản.

Tags:

chung cư Hà Nội

nhà đầu tư

đầu tư chung cư

Nguyễn Văn Đính

Hội môi giới bất động sản

CBRE

Xuân Lộc Thọ đầu tư Tổ hợp Hoàng Gia Sông Hàn 3.200 tỷ đồng

(VNF) - Tổ hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ Hoàng Gia Sông Hàn (VIHA ROYAL) do Công ty TNHH Xuân Lộc Thọ làm chủ đầu tư, có vốn hơn 3.223 tỷ đồng.

Gia Lai tìm đầu tư dự án Khu đô thị Cát Hải Center 3.400 tỷ đồng

Cập nhật tiến độ xây dựng 1 triệu căn NƠXH tại các tỉnh thành

Đà Nẵng gọi vốn 15.000 tỷ đồng đầu tư dự án Khu đô thị Chu Lai

Nhật ký bất động sản 18/12: Thu hồi đất dự án Sài Gòn Đại Ninh, Nam Long ra hàng biệt thự đảo Đại Phước

Pearl Residence: Chuẩn sống quốc tế giữa trung tâm biển Cửa Lò

Vingroup khởi công khu đô thị nghỉ dưỡng và tổ hợp thể dục thể thao 650ha tại Tuyên Quang

17/12/25 17:26 (GMT+7)

(VNF) - Tập đoàn Vingroup chính thức khởi công Khu đô thị nghỉ dưỡng và tổ hợp khu thể dục thể thao - sân golf tại phường Mỹ Lâm, tỉnh Tuyên Quang.

Thủ tướng: 'Cắt giảm 50% thủ tục hành chính liên quan nhà ở xã hội'

17/12/25 15:15 (GMT+7)

(VNF) - Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương chủ động bố trí đất đai, nguyên vật liệu, thiết lập luồng xanh giải quyết thủ tục hành chính, giải quyết ngay các vướng mắc để phát triển nhà ở xã hội.

TP.HCM quy hoạch Khu đô thị Đại học quốc tế Berjaya 135.000 người

17/12/25 14:45 (GMT+7)

(VNF) - TP. HCM vừa ban hành Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đối với Khu đô thị đại học quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn.

Lâm Đồng thu hồi 1.400ha đất đại dự án Sài Gòn Đại Ninh

17/12/25 14:30 (GMT+7)

(VNF) - UBND tỉnh Lâm Đồng vừa có thông báo thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê và cho phép Công ty Sài Gòn Đại Ninh chuyển mục đích sử dụng đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

DN liên quan bà Trương Mỹ Lan muốn làm tiếp Khu phức hợp Nhà Rồng - Khánh Hội 11.000 tỷ

17/12/25 14:15 (GMT+7)

(VNF) - Dự án khu phức hợp Cảng Nhà Rồng - Khánh Hội sở hữu vị trí trải dài ven sông Sài Gòn và mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành, Quận 4, từng được định hướng là một khu phức hợp đa chức năng bao gồm nhà ở, thương mại và tiện ích công cộng.

Hơn 1,15 tỷ đồng chắp cánh sinh viên tài năng từ chương trình học bổng Swing For Dreams

17/12/25 13:32 (GMT+7)

(VNF) - Tập đoàn Nam Long đã tổ chức thành công giải “Nam Long Friendship Golf Tournament” gắn liền với chương trình học bổng Swing for Dreams lần thứ 16.

Nới lỏng điều kiện tách thửa từ năm 2026: Có lo phân lô bán nền tràn lan?

17/12/25 13:00 (GMT+7)

(VNF) - Với Nghị quyết mới được Quốc hội ban hành, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đã dễ dàng hơn so với trước đây.

Cận cảnh khu đất 'kim cương' ven Hồ Hoàn Kiếm được đền bù 400 tỷ đồng

17/12/25 12:11 (GMT+7)

(VNF) - Một hộ dân có hơn 400 m2 đất mặt tiền phố Đinh Tiên Hoàng được bồi thường khoảng 400 tỷ đồng để di dời nhường đất làm Quảng trường - công viên phía đông Hồ Hoàn Kiếm.

Quy định mới về chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

17/12/25 11:16 (GMT+7)

(VNF) - Theo quy định mới, từ 1/1/2026, điều kiện tách thửa đất đã được nới lỏng. Nghị quyết mới không còn bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất.

Mua NƠXH phải sao kê lương toàn DN: 'Chủ đầu tư đặt ra yêu cầu vượt thẩm quyền'

17/12/25 09:30 (GMT+7)

(VNF) - Nhiều người khi đi nộp hồ sơ nhà ở xã hội tại một dự án ở xã Thiên Lộc (Hà Nội) dù đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định nhưng bị chủ đầu tư trả lại, với lý do thiếu bản photo bảng lương của cả công ty.

Nam Long (NLG) bước vào chu kỳ tăng tốc bán hàng - nền tảng cho quý IV bùng nổ

17/12/25 08:50 (GMT+7)

(VNF) - Riêng trong 10 tháng năm 2025, doanh số (pre-sale) của Nam Long (NLG) đạt 9.293 tỷ đồng.

Sao Mai Residence: Kích hoạt phát triển đô thị phía Tây Thanh Hóa

17/12/25 07:45 (GMT+7)

(VNF) - Tại khu vực Thọ Xuân – nơi hội tụ sân bay, khu công nghiệp và trục giao thông chiến lược – Khu đô thị Sao Mai Lam Sơn – Sao Vàng được triển khai như một phần trong quá trình hình thành đô thị mới phía Tây Thanh Hóa.

Khánh Hòa chọn nhà đầu tư khu công nghiệp 2.800 tỷ ở Vân Phong

17/12/25 07:15 (GMT+7)

(VNF) - Công ty cổ phần Phát triển Ninh Khánh Land là nhà đầu tư thực hiện dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Ninh Diêm 1, thuộc Khu kinh tế Vân Phong.

Nhật ký bất động sản 17/12: Sun Group ra mắt Sun Centro Town, duyệt nhiệm vụ quy hoạch KĐT Đại học Quốc tế

17/12/25 06:30 (GMT+7)

(VNF) - Sun Group ra mắt đô thị Charmora City tại Nha Trang, HUD khởi công dự án nhà ở xã hội gần 300 căn tại Quảng Ngãi... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 17/12.

Việt Nam sắp có ‘siêu dự án’ sân bay Gia Bình đẳng cấp top 10 thế giới

16/12/25 20:55 (GMT+7)

(VNF) - “Dự án đầu tư xây dựng Cảng hàng không quốc tế Gia Bình” vừa được Quốc hội thông qua sẽ giúp Việt Nam có sân bay quốc tế “xanh, thông minh” 5 sao đầu tiên, thuộc nhóm 10 cảng hàng không 5 sao hàng đầu thế giới theo tiêu chí của Skytrax.

Bộ Xây dựng chỉ ra nguyên nhân bất động sản tăng giá

16/12/25 18:15 (GMT+7)

(VNF) - Theo Bộ Xây dựng, giá bất động sản, nhà ở tăng do một số doanh nghiệp chủ đầu tư, nhà đầu tư, cá nhân môi giới có hành vi găm hàng, nâng giá, đầu cơ, nhiễu loạn thông tin thị trường.

Hà Nội sắp đấu giá nhiều khu đất

16/12/25 16:29 (GMT+7)

(VNF) - Nhiều khu đất tại các xã, phường trên địa bàn Hà Nội sẽ được tổ chức đấu giá trong tháng 12 này để phục vụ phát triển dự án nhà ở, khách sạn cao cấp.

Nam Long chính thức mở bán dự án Elyse Island – Đảo Đại Phước

16/12/25 16:08 (GMT+7)

(VNF) - Tập đoàn Nam Long vừa chính thức công bố dự án Elyse Island – Đô thị đảo thượng lưu nằm trên đảo Đại Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai), do Nam Long hợp tác cùng đối tác Nhật hơn 100 năm kinh nghiệm – NNR (Nishi - Nippon Railroad) đầu tư phát triển.

Mẹ Cường 'đô la' và cú sang tay 'chớp nhoáng' khu đất vàng ở Bến Vân Đồn

16/12/25 14:30 (GMT+7)

(VNF) - Bà Nguyễn Thị Như Loan, cựu Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) đóng vai trò không hề nhỏ trong giai đoạn “sang tay” dự án, giúp doanh nghiệp thu lợi hàng trăm tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn.

Căn hộ Đà Nẵng nóng dịp cuối năm, lượng tiêu thụ tăng hơn 70%

16/12/25 11:15 (GMT+7)

(VNF) - Thanh khoản thị trường căn hộ Đà Nẵng tháng 11/2025 cải thiện rõ nét khi lượng tiêu thụ tăng 73% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án mới mở bán trong tháng, chiếm tới 57% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Dự án FLC Hilltop Gia Lai được điều chỉnh tiến độ đến 2028

16/12/25 10:45 (GMT+7)

(VNF) - Dự án tổ hợp khách sạn và nhà phố thương mại (tên thương mại là FLC Hilltop Gia Lai) do Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC làm chủ đầu tư được điều chỉnh tiến độ đến năm 2028.

‘Cuộc chơi lệch luật’ trên thị trường xây dựng

16/12/25 10:25 (GMT+7)

(VNF) - Có một thực tế là mối quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu thường xuyên tồn tại mâu thuẫn, do bất đối xứng thông tin, tình trạng “cạnh tranh xuống đáy” về giá, dẫn đến lòng tin trong ngành xây dựng ngày càng bị bào mòn.