Những ngày gần đây, chị Lê Mai, sinh sống tại khu vực phía đông Hà Nội, liên tục liên hệ các sàn môi giới để tìm đầu ra cho căn hộ khoảng 60m² tại một khu đô thị mới. Mức giá chào bán được chị đưa ra là hơn 6 tỷ đồng, tương đương trên 100 triệu đồng/m² - mức từng được xem là “chuẩn thị trường” cách đây không lâu. Trước đó, để có được suất mua ngay từ đợt đầu mở bán, chị Mai đã phải bỏ thêm một khoản ngoài hợp đồng và mới hoàn thành phần thanh toán ban đầu theo tiến độ.
Thời điểm xuống tiền, chị kỳ vọng căn hộ có thể nhanh chóng sang tay khi dự án ra hàng giai đoạn cuối. Tuy nhiên, sau vài tuần rao bán, thị trường không phản ứng như mong đợi. Lượng khách hỏi mua thưa thớt buộc chị phải điều chỉnh lại giá, sẵn sàng thu hẹp đáng kể phần lợi nhuận dự kiến. “Nếu giữ nguyên mức chào ban đầu thì rất khó có giao dịch, môi giới đều khuyên phải linh hoạt hơn”, chị nói.
Áp lực tương tự cũng đang đè nặng lên những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trường hợp anh Nguyễn Ngọc Quang (Hà Nội) là một ví dụ. Anh mua căn hộ 65m² với giá 5,6 tỷ đồng, vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi 5,5%/năm với kỳ vọng bán chênh 200 triệu đồng. Tuy nhiên, sau bốn tháng chưa sang tay được, lãi suất thả nổi tăng lên 9%/năm, chi phí trả nợ hàng tháng gần gấp đôi, buộc anh phải rao bán cắt chênh để thu hồi vốn.
Ghi nhận từ các sàn giao dịch cho thấy, xu hướng nhà đầu tư chung cư tìm cách thoát hàng không còn mang tính cá biệt mà đã xuất hiện tại nhiều khu đô thị lớn. Khi bước vào giai đoạn cuối năm, lượng căn hộ từng được giữ lại để chờ sang tay đồng loạt được đưa ra thị trường, tạo sức ép cạnh tranh rõ rệt. Trong bối cảnh giao dịch chậm lại, nhà đầu tư nhỏ lẻ buộc phải hạ giá hoặc chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để bảo toàn dòng tiền.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, giao dịch chung cư thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực gặp rào cản lớn do giá bán neo cao. Dữ liệu CBRE cho thấy hàng loạt dự án trên 100 triệu đồng/m² ra mắt trong năm nay; ngay cả các tỉnh ven Hà Nội cũng xuất hiện dự án giá 60 - 80 triệu đồng/m². Khi giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường dễ rơi vào trạng thái bão hòa: bên bán không muốn giảm, bên mua e dè rủi ro, thanh khoản suy yếu.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng phân khúc cao cấp và siêu sang tăng mạnh, chiếm tới 42% tổng nguồn cung mở bán trong quý III. Trong đó, 70 - 80% giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư, với kỳ vọng tăng giá và khai thác cho thuê.
Từ cuối tháng 11, khi nhiều ngân hàng dừng gói vay ưu đãi, lãi suất cho vay bắt đầu nhích lên, giao dịch nhà đất, bao gồm chung cư, sụt giảm rõ rệt. Lãi suất tăng không chỉ làm chi phí vốn cao hơn mà còn tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới ra hàng ồ ạt cũng tạo áp lực lớn. Riêng Hà Nội, quý IV có thể đón hơn 11.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 32.000 căn - mức cao hơn năm trước. Khi lựa chọn dồi dào, tâm lý FOMO vì sợ “mất suất” không còn, khiến nhà đầu tư khó tìm người mua lại.
Thực tế cho thấy, mô hình “xuống tiền mỏng - bán chênh nhanh” chỉ phù hợp trong bối cảnh lãi suất thấp, nguồn cung hạn chế và tâm lý thị trường hưng phấn. Khi lãi suất tăng và chu kỳ ưu đãi kết thúc, áp lực trả nợ khiến dòng tiền của nhà đầu tư dễ bị đứt gãy.
Theo VARS, khi lãi suất tăng, thanh khoản thị trường thường suy giảm mạnh nhất ở nhóm nhà đầu tư dùng vốn vay. Chi phí vốn tăng khiến lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù rủi ro, trong khi bất động sản lại là tài sản có chu kỳ đầu tư dài. Nếu thị trường trầm lắng, việc bán ra để cắt lỗ không hề dễ dàng, nguy cơ nợ xấu vì thế cũng gia tăng.
Các chuyên gia nhận định, giai đoạn hiện tại không phù hợp để “lướt sóng” chung cư, đặc biệt với nhà đầu tư vốn mỏng, phụ thuộc nhiều vào tín dụng. Thay vào đó, chiến lược dài hạn, dựa trên giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững sẽ an toàn hơn.
Người mua để ở cần cân nhắc kỹ mức giá so với thu nhập, tránh chạy theo tâm lý đám đông. Trong khi đó, nhà đầu tư nên xây dựng kế hoạch tài chính rõ ràng, tính toán kịch bản lãi suất tăng và thanh khoản suy giảm trước khi xuống tiền.
Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ chịu áp lực lớn nhất. Ngược lại, các sản phẩm có giá hợp lý, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với hạ tầng, kinh tế khu vực vẫn có dư địa phát triển. Trong bối cảnh đó, sự thận trọng không chỉ là lựa chọn, mà là điều kiện sống còn đối với nhà đầu tư bất động sản.
Tags:
(VNF) - Hà Nội công khai danh sách căn hộ nhà ở xã hội cho thuê còn trống; đề xuất lập 4 khu tái định cư phục vụ siêu dự án sông Hồng; nhiều dự án chung cư, đất nền tại TP.HCM được tháo gỡ để cấp sổ... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 11/1.
(VNF) - Từ đề xuất khảo sát khu công nghiệp đến những đồn đoán về trung tâm hành chính, đất nền Nghệ An đang tăng nóng theo tin quy hoạch. Giá bị “đẩy” lên nhanh, giao dịch bùng nổ cục bộ, trong khi nhiều thông tin mới dừng ở mức đề xuất, chưa có quyết định chính thức.
(VNF) - Quy hoạch chi tiết khu nhà ở xã hội 1.520 căn tại phường Trần Phú vừa được tỉnh Hà Tĩnh công bố. Dự án nhằm bổ sung nguồn cung nhà ở cho các đối tượng thụ hưởng chính sách và cụ thể hóa định hướng phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn.
(VNF) - Hà Nội cho chuyển đổi gần 5.000m2 “đất vàng” Phạm Hùng làm dự án hỗn hợp; Khánh Hòa khởi công khu nhà ở xã hội hơn 1.000 căn tại Bắc Nha Trang; Van Phuc Group khởi công phần hầm dự án Diamond Sky tại Van Phuc City... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 10/1.
(VNF) - Sở hữu vị thế “đảo giữa trung tâm”, hệ sinh thái “Live - Work – Play” hoàn chỉnh cùng pháp lý sở hữu lâu dài, Charmora City không chỉ kiến tạo một chuẩn mực sống mới mà còn là kênh trú ẩn tài sản an toàn, sinh lời bền vững cho những nhà đầu tư nhạy bén.
(VNF) - Hai dự án nhà ở xã hội vừa được Đà Nẵng chấp thuận chủ trương đầu tư có tổng vốn đầu tư hơn 1.100 tỷ đồng, cung cấp cho thị trường hơn 1.000 căn hộ.
(VNF) - Tập đoàn Dream Lands vừa được UBND tỉnh Phú Thọ bàn giao hơn 23.000m2 đất tại xã Lương Sơn cho để triển khai dự án khu nhà ở Đồng Sẽ.
(VNF) - Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có gần 3.000 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc với quy mô vốn lên tới 2,4 triệu tỷ đồng. Điều này có nghĩa một nguồn lực tài chính lớn đang bị “tắc nghẽn” trong nền kinh tế.
(VNF) - Công trình tháp đôi The Meridian Đà Nẵng đã ra mắt căn hộ mẫu cao cấp, thi công cọc khoan nhồi và tường vây, nền móng, dự kiến tháng 4/2026 hoàn thiện toàn bộ phần móng và hầm.
(VNF) - Sau giai đoạn điều chỉnh sâu 2023 - 2025, thị trường bất động sản đang tiến vào một chu kỳ mới. Dòng tiền sẽ chảy về đâu và đâu là những rủi ro nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý trong năm 2026?
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa có quyết định cho Công ty cổ phần Cơ điện lạnh Eresson chuyển mục đích sử dụng 4.950m2 đất tại số 9 đường Phạm Hùng, phường Cầu Giấy để thực hiện dự án tòa nhà hỗn hợp văn phòng, thương mại dịch vụ, căn hộ, khách sạn.
(VNF) - Nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang tại dự án Vườn Vạn Tuế đang được rao bán với giá từ 180 - 200 triệu đồng cho mỗi mét vuông.
(VNF) - Sau hơn 8 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, Dự án Khu du lịch, dịch vụ hỗn hợp và nghỉ dưỡng Cầu Cau tại xã Hoa Quân, Nghệ An với tổng vốn đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng do Tập đoàn Cienco 4 làm chủ đầu tư vẫn không chịu triển khai.
(VNF) - TP. HCM đặt mục tiêu hoàn thiện cơ bản khu đô thị mới Thủ Thiêm trước năm 2030, qua đó hình thành một cực tăng trưởng mới cho thành phố trong dài hạn.
(VNF) - Aeon Mall Việt Nam thuê hơn 100.900m2 đất làm trung tâm thương mại tại Đồng Nai; Hà Nội chuyển đổi 6,2ha “đất vàng” Nguyễn Trãi làm tổ hợp cao tầng; Trung Nam Group sắp nhận 3 khu đất thanh toán dự án chống ngập TP. HCM... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 9/1.
(VNF) - Từ nền tảng uy tín được bồi đắp qua hàng trăm công trình trên khắp cả nước, cùng năng lực tổ chức thi công đồng bộ và chuyên nghiệp, Delta Group chính thức trở thành nhà thầu thi công dự án khu đô thị Đa Mai – Song Mai 2 (Danko Riverside). Đây là dấu mốc quan trọng, tiếp tục khẳng định vị thế của Delta Group trong lĩnh vực xây dựng các dự án đô thị quy mô lớn, có yêu cầu cao về chất lượng, tiến độ và tính chuẩn mực trong triển khai.
(VNF) - Quỹ đầu tư Lotus Invest Limited muốn đầu tư dự án tổ hợp trung tâm điện ảnh, sân khấu, biểu diễn, phim trường, công viên, khách sạn... với mức vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD tại Hưng Yên.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa cho phép Công ty Cổ phần Cao su Sao Vàng chuyển mục đích sử dụng hơn 6,2 ha đất tại số 231 Nguyễn Trãi để triển khai tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở cao tầng.
(VNF) - Sau 12 năm 'đắp chiếu', 'đất vàng' dự án Constrexim Complex của CTX Holdings được chuyển nhượng cho đối tác mới và đã thi công nhanh chóng.
Trong bối cảnh thị trường shophouse dư cung và nhu cầu thuê - bán sụt giảm, chuyên gia cho rằng các chủ sở hữu cần thay đổi chiến lược để thích nghi, duy trì hiệu quả kinh doanh.
(VNF) - Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc nâng mức đặt cọc đấu giá đất được kỳ vọng siết chặt đầu cơ, ngăn bỏ cọc, nhưng cũng đặt ra lo ngại về nguy cơ thu hẹp cạnh tranh và tạo rào cản cho thị trường.
(VNF) - UBND tỉnh Tây Ninh vừa phê duyệt dự án Khu dân cư đô thị phía Bắc sông Bến Lức - Chợ Đệm, với diện tích 259ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.100 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn Trần Anh Long An vừa được giao gần 3.600m2 để đầu tư xây dựng hạ tầng Khu dân cư thương mại dịch vụ Trần Anh Riverside 2 (đợt cuối).
(VNF) - Dự án Khu nhà ở đô thị mới phía Đông Nam thị trấn Ân Thi (The Gateway City Ân Thi) quy mô gần 10ha do Công ty cổ phần Madoka làm chủ đầu tư nằm trong diện bị thanh tra năm 2026.
(VNF) - TP. HCM chốt ngày khởi công cầu Cần Giờ; Becamex đề xuất đô thị khoa học - công nghệ gần 2.000ha; Gia Lai chấp thuận dự án nhà ở xã hội hơn 1.200 tỷ đồng tại Quy Nhơn Bắc ... là những tin tức về bất động sản đáng chú ý ngày 8/1.
(VNF) - Hà Nội công khai danh sách căn hộ nhà ở xã hội cho thuê còn trống; đề xuất lập 4 khu tái định cư phục vụ siêu dự án sông Hồng; nhiều dự án chung cư, đất nền tại TP.HCM được tháo gỡ để cấp sổ... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 11/1.
(VNF) - Nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang tại dự án Vườn Vạn Tuế đang được rao bán với giá từ 180 - 200 triệu đồng cho mỗi mét vuông.
