Những ngày gần đây, chị Lê Mai, sinh sống tại khu vực phía đông Hà Nội, liên tục liên hệ các sàn môi giới để tìm đầu ra cho căn hộ khoảng 60m² tại một khu đô thị mới. Mức giá chào bán được chị đưa ra là hơn 6 tỷ đồng, tương đương trên 100 triệu đồng/m² - mức từng được xem là “chuẩn thị trường” cách đây không lâu. Trước đó, để có được suất mua ngay từ đợt đầu mở bán, chị Mai đã phải bỏ thêm một khoản ngoài hợp đồng và mới hoàn thành phần thanh toán ban đầu theo tiến độ.
Thời điểm xuống tiền, chị kỳ vọng căn hộ có thể nhanh chóng sang tay khi dự án ra hàng giai đoạn cuối. Tuy nhiên, sau vài tuần rao bán, thị trường không phản ứng như mong đợi. Lượng khách hỏi mua thưa thớt buộc chị phải điều chỉnh lại giá, sẵn sàng thu hẹp đáng kể phần lợi nhuận dự kiến. “Nếu giữ nguyên mức chào ban đầu thì rất khó có giao dịch, môi giới đều khuyên phải linh hoạt hơn”, chị nói.
Áp lực tương tự cũng đang đè nặng lên những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trường hợp anh Nguyễn Ngọc Quang (Hà Nội) là một ví dụ. Anh mua căn hộ 65m² với giá 5,6 tỷ đồng, vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi 5,5%/năm với kỳ vọng bán chênh 200 triệu đồng. Tuy nhiên, sau bốn tháng chưa sang tay được, lãi suất thả nổi tăng lên 9%/năm, chi phí trả nợ hàng tháng gần gấp đôi, buộc anh phải rao bán cắt chênh để thu hồi vốn.
Ghi nhận từ các sàn giao dịch cho thấy, xu hướng nhà đầu tư chung cư tìm cách thoát hàng không còn mang tính cá biệt mà đã xuất hiện tại nhiều khu đô thị lớn. Khi bước vào giai đoạn cuối năm, lượng căn hộ từng được giữ lại để chờ sang tay đồng loạt được đưa ra thị trường, tạo sức ép cạnh tranh rõ rệt. Trong bối cảnh giao dịch chậm lại, nhà đầu tư nhỏ lẻ buộc phải hạ giá hoặc chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để bảo toàn dòng tiền.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, giao dịch chung cư thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực gặp rào cản lớn do giá bán neo cao. Dữ liệu CBRE cho thấy hàng loạt dự án trên 100 triệu đồng/m² ra mắt trong năm nay; ngay cả các tỉnh ven Hà Nội cũng xuất hiện dự án giá 60 - 80 triệu đồng/m². Khi giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường dễ rơi vào trạng thái bão hòa: bên bán không muốn giảm, bên mua e dè rủi ro, thanh khoản suy yếu.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng phân khúc cao cấp và siêu sang tăng mạnh, chiếm tới 42% tổng nguồn cung mở bán trong quý III. Trong đó, 70 - 80% giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư, với kỳ vọng tăng giá và khai thác cho thuê.
Từ cuối tháng 11, khi nhiều ngân hàng dừng gói vay ưu đãi, lãi suất cho vay bắt đầu nhích lên, giao dịch nhà đất, bao gồm chung cư, sụt giảm rõ rệt. Lãi suất tăng không chỉ làm chi phí vốn cao hơn mà còn tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới ra hàng ồ ạt cũng tạo áp lực lớn. Riêng Hà Nội, quý IV có thể đón hơn 11.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 32.000 căn - mức cao hơn năm trước. Khi lựa chọn dồi dào, tâm lý FOMO vì sợ “mất suất” không còn, khiến nhà đầu tư khó tìm người mua lại.
Thực tế cho thấy, mô hình “xuống tiền mỏng - bán chênh nhanh” chỉ phù hợp trong bối cảnh lãi suất thấp, nguồn cung hạn chế và tâm lý thị trường hưng phấn. Khi lãi suất tăng và chu kỳ ưu đãi kết thúc, áp lực trả nợ khiến dòng tiền của nhà đầu tư dễ bị đứt gãy.
Theo VARS, khi lãi suất tăng, thanh khoản thị trường thường suy giảm mạnh nhất ở nhóm nhà đầu tư dùng vốn vay. Chi phí vốn tăng khiến lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù rủi ro, trong khi bất động sản lại là tài sản có chu kỳ đầu tư dài. Nếu thị trường trầm lắng, việc bán ra để cắt lỗ không hề dễ dàng, nguy cơ nợ xấu vì thế cũng gia tăng.
Các chuyên gia nhận định, giai đoạn hiện tại không phù hợp để “lướt sóng” chung cư, đặc biệt với nhà đầu tư vốn mỏng, phụ thuộc nhiều vào tín dụng. Thay vào đó, chiến lược dài hạn, dựa trên giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững sẽ an toàn hơn.
Người mua để ở cần cân nhắc kỹ mức giá so với thu nhập, tránh chạy theo tâm lý đám đông. Trong khi đó, nhà đầu tư nên xây dựng kế hoạch tài chính rõ ràng, tính toán kịch bản lãi suất tăng và thanh khoản suy giảm trước khi xuống tiền.
Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ chịu áp lực lớn nhất. Ngược lại, các sản phẩm có giá hợp lý, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với hạ tầng, kinh tế khu vực vẫn có dư địa phát triển. Trong bối cảnh đó, sự thận trọng không chỉ là lựa chọn, mà là điều kiện sống còn đối với nhà đầu tư bất động sản.
Tags:
(VNF) - Sự xuất hiện của Ritz-Carlton tại Việt Nam đánh dấu bước tiến mới của thị trường khách sạn hạng sang, trong bối cảnh hàng loạt tập đoàn quốc tế từ IHG đến Hilton đang đẩy mạnh hiện diện nhằm đón đầu tầng lớp du khách có sức chi tiêu ngày càng lớn.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Eco Zen Valley được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư nông thôn kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao có tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.
Tại tờ trình sửa Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay giai đoạn 2014-2024 để gỡ vướng pháp lý cho người dân.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng kinh doanh Bất động sản Phương Nam bị Chi Cục Hải quan Khu vực II cưỡng chế dừng làm thủ tục hải quan do nợ tiền thuế hơn 2,35 tỷ đồng.
(VNF) - TP. Đồng Nai ban hành quyết định số bãi bỏ các quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án Khu dân cư Bình Đa.
(VNF) - Đồng Nai thông qua làm dự án khu đô thị thông minh ven sông tại xã Đại Phước khu Bắc và khu Nam, với tổng vốn đầu tư sơ bộ 2 dự án là 817.924 tỷ đồng.
(VNF) - Chuyên gia nhận định thị trường chung cư trong quý II/2026 sẽ đón thêm nguồn cung lớn, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh gắn với các trục hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư thận trọng hơn, mặt bằng giá được dự báo chủ yếu đi ngang trong ngắn hạn.
(VNF) - Không chỉ dừng ở việc phát triển dự án, một số doanh nghiệp đang theo đuổi triết lý “chế tác” bất động sản – nơi mỗi công trình được chăm chút như một tác phẩm nghệ thuật. Với Tân Hoàng Minh Group, cách tiếp cận này thể hiện qua kiến trúc duy mỹ, mức độ hoàn thiện tinh xảo và định hướng kiến tạo những công trình mang giá trị trường tồn.
(VNF) - Onsen Clubhouse là tổ hợp khoáng nóng trị liệu thuộc Forest Onsen, quy mô 1.800m2 với 20 bể và chum ngâm khoáng cùng hệ thống spa, phòng xông trị liệu đa dạng. Tổ hợp được đầu tư công nghệ khoáng hóa hiện đại, sử dụng nguồn khoáng nhập khẩu trực tiếp từ Nhật Bản.
(VNF) - Xu hướng bất động sản gắn với chăm sóc sức khỏe đang được nhiều khách hàng cao cấp quan tâm. Tại khu đô thị sinh thái Charmora City (Nam Nha Trang), tháp Onsen 3 được phát triển với hệ tiện ích “All-in-Onsen”, đưa trải nghiệm tắm khoáng nóng vốn quen thuộc tại các điểm nghỉ dưỡng nổi tiếng như Hakone (Nhật Bản) trở thành một phần của nhịp sống hàng ngày của cư dân.
(VNF) - Hà Nội sẽ triển khai lộ trình di dời các trường đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp ra khỏi khu vực nội đô, đồng thời hình thành 4 khu đào tạo tập trung theo từng nhóm ngành chuyên biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại giao điểm hai đại lộ Hạnh Phúc và Tương Lai trên đảo Vũ Yên, The Tropic nằm giữa khu vực kết nối Thủy Nguyên – Vũ Yên – phố cổ Hải Phòng. Với quỹ căn khoảng 440 sản phẩm, dự án được giới đầu tư quan tâm trong bối cảnh khu vực này nổi lên như một trung tâm phát triển mới của thành phố ảng.
(VNF) - Theo quy định hiện hành về sử dụng tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập, các giá trị đầu tư của đối tác vào nhà đất theo Đề án sẽ thuộc về bên cho thuê (chuyển giao không bồi hoàn) hoặc nhận chuyển nhượng trong trường hợp liên doanh liên kết (LDLK), tuy nhiên việc thiếu các hướng dẫn quy trình nghiệp vụ chi tiết về tiếp nhận và xác lập giá trị đang gây lúng túng cho các đơn vị thực thi.
(VNF) - Khi diện tích cây xanh bình quân tại TP. HCM còn thấp so với nhiều đô thị lớn, sự xuất hiện của Vinhomes Sài Gòn Park - đại đô thị 1.080ha với quy hoạch hàng trăm ha cây xanh và mặt nước đang thu hút sự quan tâm của thị trường. Dự án được định hướng phát triển theo mô hình đô thị gắn với hệ thống công viên và tiện ích sinh thái quy mô lớn.
(VNF) - Hà Nội vừa giao 16.060m2 đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng thuộc khu đô thị Tây Hồ Tây (khu đô thị Starlake) để làm nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân.
(VNF) - Dự án One Central Saigon của Masterise Homes vừa chính thức được ra mắt, thuộc nhóm toà tháp đôi có quy mô cao nhất Việt Nam.
(VNF) - Sáp nhập Đà Nẵng - Quảng Nam đang mở ra dư địa phát triển lớn cho trục phía Nam, nơi được kỳ vọng trở thành “siêu đô thị” ven biển của miền Trung. Tuy nhiên, để hiện thực hóa kỳ vọng này, các chuyên gia cho rằng cần khơi thông đồng bộ từ pháp lý, hạ tầng đến cơ chế thu hút các “sếu đầu đàn”.
(VNF) - Luật Xây dựng 2025 quy định 8 nhóm công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/7, trong đó nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng với diện tích sàn dưới 500 m2.
(VNF) - Agribank AMC đang rao bán nhiều khoản nợ hàng trăm tỷ đồng có tài sản bảo đảm là các lô đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự cao cấp ven biển tại quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - Khi khu trung tâm cũ ngày càng chật chội và quá tải, nhiều doanh nhân tại Hải Phòng bắt đầu dịch chuyển tới những đô thị mới có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đa dạng và môi trường sống cân bằng hơn. Trong xu hướng đó, The Tropic tại Vinhomes Royal Island trên đảo Vũ Yên đang trở thành điểm đến được nhiều người quan tâm.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến chi hơn 930.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, trong đó xây hơn 72.800 căn nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và công nhân.
(VNF) - Lãnh đạo TPHCM cho biết thành phố sẽ hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm và các nơi có mật độ dân cư cao. Thay vào đó, nhiều khu đất trống, đất công và dự án chậm triển khai sẽ được ưu tiên chuyển đổi thành công viên, mảng xanh và không gian sinh hoạt cộng đồng.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia khi hiện vẫn còn hơn 43 triệu thửa đất chưa được số hóa. Đây được xem là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của quá trình chuyển đổi số quản lý đất đai trong năm 2026.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Đức Tuấn thành lập năm 2021, vừa được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Khu đô thị ven sông Nghèn hơn 1.400 tỷ đồng tại Hà Tĩnh.
(VNF) - Sự xuất hiện của Ritz-Carlton tại Việt Nam đánh dấu bước tiến mới của thị trường khách sạn hạng sang, trong bối cảnh hàng loạt tập đoàn quốc tế từ IHG đến Hilton đang đẩy mạnh hiện diện nhằm đón đầu tầng lớp du khách có sức chi tiêu ngày càng lớn.
(VNF) - Tròn một năm sau khi khởi xây dựng, diện mạo của các phân khu Vinhomes Golden City Hải Phòng đang dần lộ ra theo tiến độ xây dựng của đơn vị thi công.
