Bất động sản Quảng Nam: Từ hưng thịnh đến 'nốt trầm'

Một thời “thăng hoa”

Hơn 10 năm trước, Quảng Nam nổi lên là địa bàn thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư bất động sản các nơi đổ về. Theo đó, từ năm 2012, với việc triển khai các dự án BT (xây dựng – chuyển giao), hàng loạt dự án bất động sản ra đời, kéo theo lượng giao dịch gia tăng và giá cả đi lên đầy ấn tượng.

Bên cạnh các yếu tố nội tại, sự hứng khởi của thị trường bất động sản Quảng Nam còn do thị trường bất động sản Đà Nẵng trong cùng giai đoạn bắt đầu đi xuống, sau khi đạt đến trạng thái “bong bóng giá”. Anh Thái Tuấn Lân, giám đốc một công ty bất động sản, cho biết thời điểm 2017 - 2019, giá một lô đất tại thị trường Đà Nẵng có thể mua được 3 lô đất tại Quảng Nam. Do đó, dòng tiền đầu tư, đầu cơ đã chảy từ Đà Nẵng xuống Quảng Nam, làm nên những cơn sốt đất tại “xứ Quảng” trong các năm 2017 – 2019.

Tuy nhiên, sau giai đoạn thăng hoa, thị trường bất động sản Quảng Nam, nhất là khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, bắt đầu chững lại và rơi vào trầm lắng vào năm 2020.

Nhận diện những nút thắt

Sự chững lại của thị trường bất động sản Quảng Nam chủ yếu do vấn đề pháp lý của các dự án. Cũng chính vì thế, thị trường này đã trở thành một tâm điểm của khiếu kiện trong suốt những năm vừa qua mà điển hình là vụ việc của Công ty Bách Đạt An, Hoàng Nhất Nam và người dân vụ việc tranh chấp giữa Công ty Trí Thành và Công ty Dana Home Land, vụ khiếu nại giữa người dân và Công ty Phú Gia Thịnh…

Đánh giá về thực trạng khó khăn của thị trường bất động sản Quảng Nam hiện nay, ông Trần Quốc Bảo, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam, cho rằng nguyên nhân chính là công tác giải phóng mặt bằng rất chậm trễ. Điều này xuất phát từ cả sự bất hợp tác của các hộ dân trong diện giải tỏa đền bù lẫn từ chính sách của nhà nước (giá đền bù thấp). Ngoài ra, công tác quản lý hiện trạng đất (tái lấn chiếm đất đã được giải phóng mặt bằng, xây dựng trái phép....) chưa được đảm bảo, dù chủ đầu tư đã phối hợp với các đơn vị chức năng xử lý.

“Một tình trạng khá phổ biến ở Quảng Nam là có nhiều dự án đã có quyết định giao đất từ năm trước nhưng đến nay vẫn chưa được phê duyệt giá đất để tính tiền sử dụng đất. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư chưa thể thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước để có cơ sở thực hiện các thủ tục tiếp theo”, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Quảng Nam cho biết.

Tại buổi gặp mặt các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực bất động hồi tháng 2 vừa qua, lãnh đạo tỉnh Quảng Nam cho hay, từ trước những năm 2000, Quảng Nam là một tỉnh nghèo, hạ tầng thiếu thốn, giao thông chưa kết nối. Thời điểm này, Quảng Nam chưa phải mảnh đất màu mỡ để có thể thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp lớn đến với thị trường bất động sản. Vì vậy, tỉnh phải mời những doanh nghiệp nhỏ và vừa vào đầu tư các dự án bất động sản.

“Có dự án 10 hecta, 15 hecta, cũng có dự án chỉ có 2 hecta, tỉnh đều phải làm để lắp ghép dần nhằm hình thành đô thị. Hàng trăm doanh nghiệp, hàng trăm dự án được đầu tư như vậy thì sẽ có độ vênh, từ đó xảy ra nhiều bất cập trong việc triển khai thực hiện”, vị lãnh đạo này nói.

Nhìn ở khía cạnh tài chính, việc siết lại tín dụng cho bất động sản đã khiến cho rất nhiều chủ đầu tư lâm vào tình cảnh khó khăn về dòng tiền. Một số chủ đầu tư có tài sản đảm bảo nhưng vẫn không thể vay. “Điều đáng nói ở đây là việc siết tín dụng lại thực hiện ngay thời điểm mà các chủ đầu tư đang thoi thóp và cần nguồn vốn để tồn tại”, ông Thái Tuấn Lân, giám đốc một công ty bất động sản, nêu lên vấn đề.

Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Quảng Nam cũng cho biết, sau khi rà soát, các ý kiến của công đồng doanh nghiệp liên quan đến hoạt bất động sản đều cho rằng trong thời kỳ kinh tế khó khăn như hiện nay, việc doanh nghiệp vừa phải bỏ ra chi phí để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, vừa phải nộp tiền sử dụng đất cùng lúc nhưng chưa được khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng thực sự là một gánh nặng lớn với các chủ đầu tư.

“Giai đoạn hiện nay là thời gian mà các doanh nghiệp đang ở tình thế ngàn cân treo sợi tóc, nhưng Cục thuế vẫn chưa áp dụng các hình thức gia hạn thời gian nộp thuế, giãn nợ thuế, miễn tiền chậm nộp thuế. Chưa dừng lại ở đó, đơn vị này còn áp dụng các biện pháp như cưỡng chế bằng hình thức phong tỏa tài khoản ngân hàng, cưỡng chế bằng biện pháp ngừng sử dụng hóa đơn”, ông Trần Quốc Bảo thông tin.

Niềm hy vọng từ Luật Đất đai sửa đổi

Sau 3 năm “ngấm đòn”, các chủ đầu tư bất động sản ở thị trường Quảng Nam hầu như đã kiệt quệ. Vì vậy, các doanh nghiệp đều trông mong có một “lối mở” về chính sách.

Về vấn đề này, ông Trần Quốc Bảo, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam, cho biết đơn vị đã lấy ý kiến của các hội viên, tổng hợp lại để gửi chính quyền địa phương. Theo đó, địa phương nên cho phép chủ đầu tư khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất phải nộp mà không đợi đến khi quyết toán để giảm tải áp lực về nguồn vốn cho chủ đầu tư.

Đối với những dự án không thực hiện theo đúng quy định của tỉnh về công tác giải phóng mặt bằng do khó khăn trong công tác vận động của địa phương với hộ dân trong vùng giải tỏa, địa phương phải có chủ trương cho phép sớm gia hạn thời gian thực hiện dự án và điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/500, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Ông Trần Quốc Bảo đã đề nghị tỉnh thành lập ban chỉ đạo đền bù giải phóng mặt bằng và hỗ trợ các doanh nghiệp, đồng thời đề nghị cho phép giao đất theo từng đợt để đảm bảo dự án được triển khai theo tiến độ giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, theo ông Trần Quốc Bảo, UBND tỉnh Quảng Nam nên chỉ đạo Cục thuế tháo gỡ các biện pháp cưỡng chế bằng hình thức phong tỏa tài khoản, ngừng sử dụng hóa đơn và gia hạn tiền nợ thuế để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận các nguồn tín dụng.

Ghi nhận cho thấy, các doanh nghiệp hiện đang trông mong Luật Đất đai 2024 sớm có hiệu lực, từ đó giải quyết được các vướng mắc pháp lý. Theo ông Vũ Cao Giang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển FVG Land, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua là một tín hiệu vui cho các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, phân cấp quyền hạn giải quyết các thủ tục hành chính, góp phần rút ngắn thời gian trong các thủ tục hồ sơ giấy tờ; góp phần công khai minh bạch tính pháp lý với các dự án uy tín; giúp nhà đầu tư an tâm khi ra quyết định đầu tư sản phẩm; tạo môi trường công bằng, cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp.

“Chúng tôi kì vọng rằng các cơ quan chức năng sẽ giải quyết nhanh gọn và có hướng dẫn cụ thể, giúp doanh nghiệp kịp thời tiếp cận các điểm tích cực từ những chính sách điều chỉnh của Luật Đất đai, góp phần khơi thông các vướng mắc đang tồn tại trong suốt thời gian dài tại Quảng Nam”, ông Giang nói.

Ông Giang cũng cho hay, thị trường bất động sản Quảng Nam đang có dấu hiệu phục hồi, dù vẫn còn chậm. Song với Luật Đất đai 2024, tiến trình phục hồi được nhìn nhận sẽ nhanh hơn.