Bất động sản tắc vốn: Thời điểm quyết bơm tiền giải cứu?

Khó khăn vì tắc vốn

Ở Việt Nam, bất động sản đang đóng góp tới 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề khác, tạo ra nhiều việc làm.

Song thời gian qua, thị trường bất động sản ở Việt Nam gặp không ít khó khăn khi dòng vốn tín dụng bị siết lại, cung dư thừa so với nhu cầu và thị trường còn thiếu minh bạch... Những yếu tố này khiến giao dịch bất động sản giảm, nhiều dự án ngừng trệ không tiếp tục triển khai do đói vốn.

Theo Bộ Xây dựng, khó khăn đối với thị trường bất động sản là do thủ tục pháp lý chồng chéo hoặc chưa rõ ràng (chiếm tới 70%), tiếp đến là những khó khăn về vốn, lệch pha cung cầu, thiếu nhà ở phù hợp với túi tiền của người mua, giá nhà liên tục tăng cao.

Bộ Xây dựng đánh giá, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn hoặc tạm dừng thực hiện dự án.

Năm 2022, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ, đặc biệt là rủi ro sụt giảm sâu thanh khoản, thể hiện qua việc một số doanh nghiệp đang phải thực hiện nhiều biện pháp “đau đớn” để cầm cự. Một số doanh nghiệp địa ốc đã phải tái cấu trúc nợ bằng cách xin gia hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu,… hoặc thu hẹp quy mô đầu tư, sa thải bớt nhân sự,…

Theo thống kê mới đây của Bộ Xây dựng, gần 40% doanh nghiệp địa ốc phá sản trong năm 2022 vì khó khăn dòng tiền, giá nguyên vật liệu leo thang.

Thống kê chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính năm của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm ngàn tỉ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó. Điều này có nghĩa số vốn rất lớn đang nằm trong đất nhưng doanh nghiệp lại không xoay được tiền để triển khai tiếp.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, tính đến 31/12/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là gần 800.000 tỷ đồng.

Về phía người dân, ngày càng nhiều trường hợp người mua nhà xin thanh lý hợp đồng, trả lại hàng vì chưa thu xếp được vốn vay ngân hàng theo tiến độ. Nếu siết chặt tín dụng, người dân không vay đủ nhu cầu hoặc trường hợp lãi suất vay tăng thêm 3 - 4% lên 15 - 16% như hiện nay đều khiến người mua nhà chùn chân.

Đừng đặt hết kỳ vọng vào tiền tệ

Nhiều tín hiệu cho thấy những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản đang được Chính phủ quan tâm, tìm giải pháp tháo gỡ. Hàng loạt hội nghị, hội thảo về thị trường bất động sản đã được tổ chức. Mặc dù chưa có những tác động rõ rệt song được kỳ vọng sẽ là điều kiện để ngành địa ốc sớm phục hồi.

Tại nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 1 vừa qua, Chính phủ chỉ đạo ngành ngân hàng cần tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản, người mua, giảm chi phí để hạ lãi vay.

Còn tại Chỉ thị số 03 mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tín dụng cho doanh nghiệp và coi đây là "nút thắt cần gỡ để khơi thông cho các thị trường liên quan, như trái phiếu doanh nghiệp".

Thông tin tại cuộc họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng 2023, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết, thời gian tới, sẽ có giải pháp về tín dụng giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nhà quản lý vào cuộc quyết liệt tháo gỡ cho thị trường bất động sản thời gian qua là kịp thời. Nhưng để thị trường đi vào ổn định cần có thời gian cũng như độ trễ của chính sách. Chỉ khi các giải pháp được cụ thể hóa và đi vào thực tế mới có thể giúp cho thị trường hồi phục.

“Trong thời gian tới, cần có những giải pháp mạnh hơn, được triển khai đồng bộ, thông suốt từ trên xuống dưới. Các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện nghiêm các chỉ đạo của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc tháo gỡ phải đúng pháp luật, có trọng tâm, trọng điểm, ưu tiên những dự án đầy đủ tính pháp lý, thanh khoản tốt, sản phẩm có giá cả hợp lý với thị trường... như vậy mới lành mạnh được thị trường bất động sản” - Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng cho hay.

Theo giới chuyên gia, cách tiếp cận mang tính “giải cứu” về tiền tệ có lẽ nên tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, có tính lan tỏa cao, có dự án thực sự hiệu quả, cần thêm vốn để hoàn thiện dự án nhưng đang gặp khó khăn về dòng tiền, thay vì “giải cứu” đồng loạt.

Ngoài vốn tín dụng, cần khơi thông các kênh trái phiếu doanh nghiệp, vốn FDI, vốn tự có của doanh nghiệp và vốn của người mua nhà; cần sớm sửa Nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

TS. Cấn Văn Lực nhận định, trước mắt cần tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro hiệu ứng domino có thể xảy xa. Đồng thời, cần có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung cầu bất động sản, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý.

“Về tài chính bất động sản, đây là thời điểm quan trọng để Việt Nam thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, như quỹ đầu tư tín thác bất động sản, cơ quan tái cho vay, tái thế chấp nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập. Có thể cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án bất động sản... ”, TS. Cấn Văn Lực đề xuất.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết; doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.