Liên quan đến dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng Nghị định số 76/2015/NĐ-CP hiện chưa có quy định về điều kiện đáp ứng về vốn chủ sở hữu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện đầu tư dự án. Đây là một điểm hạn chế của quy định hiện hành.
Cơ quan này cho biết từ năm 2014 trở lại đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã có những phát triển vượt bậc. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đó, những bất cập trong quản lý của các doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản cũng như các khó khăn cũng nảy sinh trên nhiều mặt hoạt động, trong đó có vấn đề về vốn chủ sở hữu - là cấu phần vốn vô cùng quan trọng trong nguồn vốn hoạt động của các doanh nghiệp đầu tư vào dự án bất động sản.
Do đó, Bộ Xây dựng nhấn mạnh cần có những thay đổi mạnh mẽ trong quản lý vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp hoạt động đầu tư dự án bất động sản từ phía cơ quan quản lý nhà nước cũng như từ các doanh nghiệp đầu tư dự án.
Theo bộ này, hiện nay các quy định pháp luật về đầu tư, đất đai có quy định về điều kiện chung về vốn chủ sở hữu cần phải có, tiền ký quỹ cần phải có đối với chủ đầu tư có sử dụng đất. Thế nhưng, điều kiện này chỉ áp dụng giới hạn đối với chủ đầu tư có đề nghị được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trong khi dự án đầu tư còn có rất nhiều loại hình khác, nhiều cơ sở, hình thức pháp lý khác để hình thành, xác lập tư cách pháp lý của chủ đầu tư.
Ví dụ thông qua nhận chuyển nhượng dự án, đầu tư dự án trên đất có sẵn phù hợp theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư dự án trên đất nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư theo hình thức điều chỉnh tăng quy mô dự án… Các loại hình dự án hình thành theo các phương thức đầu tư này không nằm trong phạm vi điều chỉnh của quy định phải có vốn chủ sở hữu đối với chủ đầu tư của pháp luật về đất đai.
Mặt khác, quy định về điều kiện vốn chủ sở hữu, tiền ký quỹ trong pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai chưa đạt đến mục tiêu giải quyết được yêu cầu chủ đầ tư phải có năng lực về vốn sở hữu tối thiểu, không phải vốn vay, vốn huy động để thực hiện dự án.
Bộ Xây dựng cho rằng sự yếu kém về vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư là một trong các nguyên do cơ bản dẫn đến dự án bị đình trệ khi chính sách tín dụng có biến động, thị trường có biến động dẫn đến chủ đầu tư thiếu vốn thực hiện dự án do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay tín dụng, vốn huy động.
Hơn nữa, vốn chủ sở hữu yếu, lệ thuộc vào vốn vay tính dụng, huy động cũng là một căn nguyên dẫn đến giá bất động sản bị đội lên cao do chi phí vốn đầu tư dự án cao.
“Điều này không những gây bất lợi cho người mua do phải mua bất động sản vượt xa giá trị thực khi phải gánh chịu các chi phí bất hợp lý phân bổ vào giá mà còn gây rủi ro tiềm ẩn đối với các tổ chức tín dụng khi nhận tài sản là các dự án bất động sản của các chủ đầu tư yếu về vốn làm tài sản đảm bảo; gián tiếp tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn đối với hệ thống kinh tế”, Bộ Xây dựng nhìn nhận.
Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung thêm quy định về điều kiện áp dụng đối với các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên khi thực hiện từng dự án.
Quy định này theo Bộ để nhằm thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013) và pháp luật về đầu tư (tại điểm c Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020), yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án nhằm tránh tình trạng bỏ trống dự án, không triển khai hoặc chậm triển khai thực hiện sau khi được nhà nước chấp thuận do chủ đầu tư không có năng lực tài chính.
Tuy nhiên, do pháp luật về đất đai hiện hành chỉ quy định áp dụng mức vốn chủ sở hữu nêu trên đối với trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, còn các trường hợp khác được chấp thuận (chỉ định) chủ đầu tư như có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án… thì không bắt buộc áp dụng.
Ngoài ra, pháp luật đất đai cũng không nêu rõ mức vốn này được áp dụng cho mỗi dự án hay tất cả các dự án mà chủ đầu tư đăng ký thực hiện trong cùng thời điểm. Từ đó dẫn đến sự không thống nhất trong việc xác định điều kiện đầu tư, nhiều nhà đầu tư không có khả năng tài chính vẫn được chấp thuận đầu tư nhiều dự án cùng một thời điểm, trong khi pháp luật đầu tư hiện hành đã yêu cầu tất cả các nhà đầu tư phải có chứng minh năng lực tài chính cũng như đã mở rộng diện được chấp thuận nhà đầu tư.
“Để có sự thống nhất với pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai, đồng thời bảo đảm sự công bằng trong hoạt động kinh doanh, hạn chế các tồn tại nêu trên thì việc quy định điều kiện về mức vốn chủ sở hữu như nêu trên là cần thiết và hợp lý”, Bộ Xây dựng lý giải.
Tags:
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu chủ đầu tư dự án Khu đô thị Capital Square 3 tạm dừng thi công tại khu vực xảy ra sự cố sụt lún đường khiến 2 ô tô rớt xuống hố.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa ra quyết định chấm dứt hiệu lực văn bản liên quan đến việc giao Công ty Posco E&C lập quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc (Khu số 9).
(VNF) - TP.HCM xây dựng bảng giá đất từ hơn 140.000 dữ liệu thông tin được các đơn vị tư vấn thu thập, có hơn 10.000 đoạn, tuyến đường sẽ được áp giá.
(VNF) - TTC Group muốn đầu tư gần 500 tỷ làm khu du lịch sinh thái Đà Lạt, Hà Nội giao 7,5ha cho Him Lam làm NƠXH ... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 4/12.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
