Bùng nổ du lịch, bất động sản Vũng Tàu - Hồ Tràm cạnh tranh 'tọa độ vàng'

Du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu “thắng lớn”

Sau khoảng thời gian “lặng sóng” cuối năm 2022, thị trường BĐS tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) âm thầm giao dịch, nhiều dự án tăng giá ở phân khúc sản phẩm có vị trí đẹp. Các khu vực TP. Vũng Tàu, Hồ Tràm, Bình Châu, Xuyên Mộc, Hàm Tân... nhộn nhịp dự án BĐS nghỉ dưỡng cao cấp ven biển mở bán, “so kè” về giá lẫn sức cầu ở giai đoạn này khi doanh thu từ du lịch tăng trưởng ấn tượng. Điều này càng thể hiện rõ nét khi lượng khách du lịch tăng đột biến từ đầu năm 2023. Đặc biệt, trong 2 ngày đầu của đợt nghỉ lễ 30/4, biển Vũng Tàu đã đón hơn 110.000 khách, tăng mạnh hơn dự kiến. 

Theo Sở Văn hóa Thể thao và Du lịch tỉnh BR-VT, từ đầu năm 2023 đến nay, ngành du lịch tỉnh đã “thắng lớn”, đón và phục vụ hơn 3,4 triệu lượt khách, tăng gần 22% so với cùng kỳ, tổng doanh thu đạt hơn 3.469 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ. Đặc biệt, lượng khách quốc tế tăng mạnh, lưu trú tại tỉnh đạt 48.381 lượt, tăng hơn 42% so với cùng kỳ.

Từ sáng sớm ngày 29/4 vừa qua, trên Quốc lộ 51, xe ô tô mang biển số nhiều tỉnh, thành phố phía Nam nối đuôi nhau hướng về BR-VT. Tại nhiều nút giao thông trên toàn tuyến đã xảy ra tình trạng ùn ứ và càng đông vào thời điểm gần trưa. Các ngả đường dẫn vào TP. Vũng Tàu nhộn nhịp. Trong buổi chiều 29/4, lượng khách từ các tỉnh, thành phố đã xuống biển tắm đông nghịt.

Do đường bay một số điểm du lịch “hot” như Phú Quốc, giá vé quá cao nên lại là cơ hội để BR-VT trở thành “vùng trũng” đón khách du lịch dịp lễ 30/4 và 1/5. Chỉ trong 2 ngày đầu của đợt nghỉ lễ 30/4, biển Vũng Tàu đã đón hơn 110.000 khách, tăng mạnh hơn đự kiến.  

Toàn tỉnh có 1.482 cơ sở lưu trú du lịch với 29.845 phòng, số lượng phòng thiếu trầm trọng , là cơ hội để thúc đẩy thị trường BĐS đô thị kết hợp nghỉ dưỡng, cho thuê lên ngôi.

Cạnh tranh “tọa độ vàng”

Các nhà đầu tư thứ cấp đang chứng kiến một làn sóng dịch chuyển lớn các thương hiệu quốc tế như Marriott, Best Western, Hyatt, Accor, Melia, Intercontinental… tại cung đường ven biển Hồ Tràm – Bình Châu – Hàm Tân tạo nên một dải resort nghỉ dưỡng cao cấp dành riêng cho giới trung, thượng lưu.

Thị trường BĐS khu vực này cũng chứng kiến hoạt động đầu tư nhộn nhịp với loạt dự án nghỉ dưỡng của các ông lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Hưng Vượng Developer, Tập đoàn Tuần Châu, Tập đoàn BRG… Đi cùng với làn sóng đổ bộ này, loạt dự án quy mô như Novaworld Hồ Tràm, Palm Bearch, Wyndham Grand Lagoona… dọc tuyến đường ven biển đã làm sống động thị trường BĐS nghỉ dưỡng nơi này.

Tuy nhiên, khảo sát của VietnamFinance cho thấy, giá cả sản phẩm BĐS tại đây đang ở mức khá cao, chưa hợp lý với người mua nhà để làm “căn nhà thứ hai” hoặc nhà đầu tư thứ cấp đang mong chờ sinh lời cho dòng tiền đầu tư.

Đơn cử, căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) vừa kết hợp ở vừa cho thuê Le Palmier đã đi vào hoạt động nhưng giá chủ đầu tư chào bán không rẻ: trên 70 triệu đồng/m2, dự tính mỗi căn hộ 50m2 có giá từ 3 tỷ đến 3,8 tỷ đồng tùy vị trí. Giá biệt thự của dự án này rẻ nhất là 29 tỷ đồng/căn, cao nhất gần 50 tỷ đồng/căn cho diện tích từ 200m2 đến 400m2.

Một số căn hộ có mức giá và chất lượng tương đương: Charm Resort Hồ Tràm, Ixora Hồ Tràm By Fusion, Venezia Bình Châu, với mức giá từ 65 triệu đồng/m2 đến 80 triệu đồng/m2. Chị Hà Minh Thư, một nhà đầu tư từ TP. HCM đi nghỉ dịp lễ 30/4 cùng gia đình tâm sự: “Mặc đù địa thế rất đẹp nhưng với mức giá dành cho căn hộ nghỉ dưỡng mà lên tới 70-80 triệu đồng/m2 là rất bất hợp lý, không thể đầu tư nổi”.

Xuôi theo khu vực Hồ Tràm, nhà đầu tư thứ cấp có xu hướng tìm hiểu thêm khu vực Bình Châu và Hàm Tân. Các địa phương thuộc xã Thắng Hải, Tân Xuân, Sơn Mỹ (Hàm Tân)… đang xuất hiện các dự án nghỉ dưỡng quy mô và đầu tư bài bản. Tuy nhiên, giá chào bán căn hộ nghỉ dưỡng ở đây cũng trên 60 triệu/m2, ở ngưỡng khá cao để đầu tư sinh lời.

Theo một số nhà đầu tư có kinh nghiệm thì trong khi Đà Nẵng, Phú Quốc hay Nha Trang phát triển dự án theo dạng hình tròn, nghĩa là khai thác quỹ đất cả bên ngoài mặt tiền biển và bên trong thì cung đường Hồ Tràm – Bình Châu – Hàm Tân, hay Kê Gà, Mũi Né lại chỉ phát triển dự án BĐS theo chiều dài – dọc. Theo đó, diện tích mặt tiền biển khu vực này hữu hạn hơn nhiều.

“Nguồn cung hiện dồi dào nhưng lượng nhà đầu tư “chốt hàng” lại khá thấp, người mua băn khoăn về giá, và doanh thu hậu giao sản phẩm liệu có khả quan”, Tuấn - một môi giới khu vực này cho biết.

Cũng theo Tuấn, với dòng sản phẩm căn nhà thứ hai (Second home) thì thị trường BĐS BR-VT lại chứng kiến xu hướng yêu thích mới của người mua là mô hình Hometel (Home - Hotel – Hospitality), sở hữu lâu dài (có sổ đỏ), kinh doanh và sinh lời. Bởi vậy dòng sản  phẩm nào đáp ứng nhu cầu trên được dự báo sẽ là “làn gió mới” thay đổi tâm lý sở hữu BĐS biển của người mua và bước vào thời kỳ tăng trưởng mới.

“Một số dự án tại TP. Vũng Tàu, nằm ở ven biển, đã và đang thực sự tạo nên làn sóng “cạnh tranh” giữa các dự án nghỉ dưỡng với khu vực Hồ Tràm - Hàm Tân do sản phẩm ở đây được cấp sổ đỏ lâu dài, mức giá cũng khá dễ  chịu chỉ khoảng 5 tỷ đồng/căn nhà liền kề hay trên dưới 10 tỷ đồng/căn biệt thự mà có thể an cư, kinh doanh cho thuê hay làm khách sạn”, Hồng Ánh - phụ trách kinh doanh của sàn giao dịch Hưng Phát (TP. Vũng Tàu) cho hay.

Tại sự kiện chủ đề “Đầu tư bền vững trên thị trường BĐS phía Nam” diễn ra vào đầu năm 2023, một số chuyên gia chỉ ra, với thị trường BĐS biển, Bình Thuận và BR-VT là hai địa phương được dự đoán nhà đầu tư thứ cấp quan tâm nhiều nhất trong năm 2023 do hạ tầng phát triển mạnh.

Lý giải về làn sóng Nam tiến mua BĐS nghỉ dưỡng của các nhà đầu tư phía Bắc, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, vùng biển Vũng Tàu là một trong số ít nơi không chịu ảnh hưởng bão, khai thác du lịch 4 mùa, nước biển và cát đều đẹp nên tỷ suất khai thác du lịch cao hơn vùng biển phía Bắc.

Ngoài ra, giai đoạn 2022 – 2025, với nội lực rất mạnh từ hạ tầng giao thông, giá BĐS BR-VT dự báo sẽ bật tăng nên nhiều nhà đầu tư phía Bắc vào đón đầu xu hướng tăng giá này.

“Giai đoạn 2023-2025, đây sẽ là điểm đến có nhiều bứt phá mạnh vì nền kinh tế và du lịch BR-VT đang phục hồi, các dự án hạ tầng giao thông sẽ đi vào triển khai thực tế tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Sau năm 2025 là nhịp sóng thứ 2 do lúc này cảng hàng không Quốc tế Long Thành sẽ đi vào hoạt động”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Dự báo về thị trường BĐS BR-VT, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhấn mạnh, khu vực này sẽ trải qua hai chu kỳ tăng giá. Khi đó, năm 2025 là một bước ngoặt với cột giá mới. Dự đoán giá BĐS trong khu vực sẽ tăng từ 50-100% trong vài ba năm tới. Tuy nhiên, ông cũng đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư nên vững tâm lý đầu tư trung – dài hạn, rất khó để đầu tư “lướt sóng” như trước.

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) chỉ ra rằng, nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển sự quan tâm, đầu tư vào thị trường miền Nam. Theo đó, thị trường BR-VT có sự quan tâm, đầu tư tăng tới 44% trong năm 2022-2023 so với thời gian trước đó, chỉ xếp sau Bình Thuận (tăng 54%).

Điều này phản ánh rất chân thực tâm lý đầu tư, bởi BR-VT là thị trường nổi lên với khả năng sinh lời, biên lợi nhuận lớn. Bên cạnh đó, cũng là địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, hạ tầng đang được đầu tư đồng bộ, thu hút mạnh mẽ dân cư, lao động và hàng hóa... Tuy nhiên, các chuyên gia chỉ ra, nhà đầu tư khi bỏ tiền vào khu vực này thường lưu ý về pháp lý. Đặc biệt với giới đầu tư phía Bắc vốn đặt cao tính an toàn thường quan tâm BĐS có quyền sở hữu lâu dài, đồng thời lưu ý về vị trí, tiềm năng khai thác, công suất cho thuê, khả năng khai thác du khách và các đơn vị quản lý vận hành.